Категория: Бланки/Образцы
В настоящее время, ввиду высоких цен на квартиры и малым количеством людей, которые могут выплатить ее продажную стоимость из собственных денежных средств единовременным платежом до подписания или в момент подписания договора купли-продажи, договор купли-продажи с рассрочкой платежа (далее - договор), по условиям которого покупатель первоначально выплачивает продавцу лишь часть причитающихся денег, а оставшуюся часть обязан выплатить в определенный сторонами срок за свой счет, либо за счет кредитных средств банков второго уровня.
Анализируя нормы действующего законодательства, можно сделать вывод, что основным правовым источником при заключении договора является параграф 1, главы 25 Особенной части Гражданского кодекса РК от 01.07.1999 года – «Общие положения о купле-продаже», поскольку в отличие от других разновидностей договоров купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение, продажа предприятия), рассматриваемый договор, не выделен в отдельный вид.
Согласно ст.406 ГК РК, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.
Согласно п.1 ст.441 ГК РК, в случаях, когда договором предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
При заключении договора, с учетом мнения обеих сторон можно установить периодичность, суммы платежей, то есть рассрочка может быть предоставлена на определенный период путем оплаты покупателем нескольких платежей с определенной периодичностью, либо путем оплаты оставшейся суммы единым платежом, который покупатель обязан выплатить продавцу в установленный договором срок.
Какой из данных вариантов рассрочки стороны установят в заключаемом ими договоре, зависит лишь от самих сторон, при этом основными критериями для принятия решения, конечно же, будут являться интересы и возможности каждой из сторон договора.
Существенными условиями договора, наряду с его предметом – реализуемой недвижимости, являются:
До того момента, как вышеперечисленные условия договора не будут выработаны и установлены сторонами, договор считается незаключенным.
В договоре, помимо обязательных его существенных условий, могут быть установлены и иные условия договора, не противоречащие действующему законодательству.
После того, как по всем существенным и несущественным условиям договора стороны достигнули консенсуса, договор подписывается обеими сторонами или их представителями на основании надлежаще оформленных документов и регистрируется уполномоченными органами.
Необходимо отметить, что для возникновения права собственности у покупателя, договор должен быть зарегистрирован в уполномоченном органе – Управлении юстиции, так в соответствии с пп.1, п.2, ст.20 Закона РК «О государственной регистрации недвижимого имущества», нотариус после удостоверения сделки направляет электронную копию вышеуказанного договора купли-продажи, заверенную его электронно-цифровой подписью, посредством единой нотариальной информационной системы в информационную систему правового кадастра, так как согласно п.2, ст.118 ГК РК, права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации.
Таким образом, интересы покупателя в данном случае ничем не нарушены, у него возникла обязанность окончательно рассчитаться с продавцом в порядке и сроки, определенные договором.
Для того, чтобы покупатель рассчитывался с продавцом согласно определенным условиям договора, в его условиях можно установить право продавца и обязанность покупателя, в случае просрочки очередного платежа, выплатить продавцу в разумном размере сумму неустойки, при этом, например, можно указать, что неустойка начисляется за каждый день просрочки платежа.
Что же делать продавцу, если покупатель своевременно не выплачивает причитающиеся платежи?
В данном случае, п.2, ст.442 ГК РК предоставляет право продавцу отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданной недвижимости, однако, в случае, если на момент просрочки, сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину продажной стоимости, продавец вправе требовать выплатить оставшуюся сумму, а также сумму законной или установленной договором неустойки.
Поскольку действующим законодательством не установлена прямая обязанность нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости, рассматриваемый нами договор, может быть составлен и заключен сторонами, необходимо обеспечить лишь его письменную форму, а также прийти к взаимному согласию обеих сторон и отразить в договоре все вышеперечисленные существенные условия, при этом заявление на регистрацию возникновения права собственности в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки непосредственно в регистрирующий орган – Управление юстиции.
В случае, если стороны решат заключить договор купли-продажи у нотариуса, нотариус проведет правовую экспертизу представленных документов, а также поможет составить сторонам договор, условия которого не должны нарушать законные права и интересы ни одной их сторон.
Частный нотариус СКНО
г.Петропавловска Тастемирова Асель
