Категория: Бланки/Образцы
Индивидуальные предприниматели, как правило, относятся к субъектам малого и среднего бизнеса (критерии соответствия, напомним, представлены в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"). Если таковые арендуют государственное или муниципальное имущество (недвижимость, в частности), составляющее казну субъекта РФ или муниципального образования, которое не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо унитарным (государственным или муниципальным) предприятием, они могут выкупить это имущество. Причем данное мероприятие (при соблюдении условий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. " <1>) перечислением НДС в бюджет не сопровождается. Иными словами, выполнять обязанности налогового агента, вмененные Налоговым кодексом (п. 3 ст. 161) покупателям государственного (муниципального) имущества, не надо. Основанием для этого является пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, которым указанные операции выведены из объекта обложения НДС.
--------------------------------
<1> В редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ.
Правда, стоит оговориться: речь идет об имуществе, право собственности на которое перешло к покупателю после 01.04.2011 <2>. Если свидетельство о государственной регистрации права собственности датировано ранее обозначенной даты, а расчеты производятся (в том числе) после 01.04.2011, покупатель недвижимости (независимо от применяемого им режима налогообложения) признается налоговым агентом - он должен исчислить, удержать из доходов и перечислить в бюджет НДС.
--------------------------------
<2> Дата, с которой начал действовать пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ (Федеральный закон от 28.12.2010 N 395-ФЗ).
Кстати, о расчетах: за предоставление рассрочки платежа покупателю нужно уплатить проценты. Вот о них-то (об этих самых процентах), а точнее о спорных ситуациях, возникающих при начислении процентов, мы и поговорим в настоящей статье.
Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ: оплатить имущество можно единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
Если рассрочка согласована, к договору купли-продажи прилагают график оплаты стоимости объекта продажи и процентов за предоставленную рассрочку, в соответствии с которым и производятся платежи.
Но все ли здесь правильно? Какие вопросы могут возникнуть у предпринимателя?
Во-первых, следует иметь в виду, что начисление процентов производится в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5).
В Письме от 01.06.2010 N Д05-1681 Минэкономразвития России заострило на этом внимание заинтересованных лиц, указав, что ставка рефинансирования, действующая на момент подписания субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи арендованного имущества, значения здесь не имеет.
Следующий вопрос, который может возникнуть у предпринимателя: с какой суммы договора (с учетом или без учета НДС) считается процент?
Ответ, понятно, зависит от того, есть ли этот налог в стоимости имущества в принципе.
В случае если государственное (муниципальное) арендуемое имущество выкупается субъектами малого и среднего бизнеса "сегодня" (право собственности на него перешло к покупателю после 01.04.2011), объекта налогообложения, как уже было отмечено, не возникает (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). Получается, налога в цене имущества нет, поэтому проценты начисляются на сумму договора.
Кстати, напомним: в соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Эта цена отражается в отчете об оценке объекта оценки.
Пример 2. Между предпринимателем (покупателем) и департаментом (продавцом) заключен договор (от 10.05.2011) купли-продажи объекта муниципальной собственности (встроенных нежилых помещений общей площадью 218 кв. м на первом этаже жилого дома) с рассрочкой платежа.
Цена выкупаемого имущества определена в размере 5 488 083 руб. что подтверждено отчетом независимого оценщика.
Имущество подлежит оплате в рассрочку согласно графику оплаты, содержащемуся в приложении к договору (в срок не позднее 10.05.2012, 10.05.2013, 10.05.2014). Проценты начисляются в размере 2,66% годовых и выплачиваются вместе с основной суммой долга.
Сумма, на которую начисляются проценты (во всяком случае на начальном этапе, но об этом чуть позже), - 5 488 083 руб.
Однако формулировки записей в отчете об оценке объекта оценки могут быть разными ввиду указания (отсутствия такового) данных о НДС. Вот, например, одна из них: "рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества на дату оценки с учетом разумного округления, включая НДС, составляет 574 000 (пятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей; рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества на дату оценки без учета НДС составляет 486 441 (четыреста восемьсот шесть тысяч четыреста сорок один) рубль".
Причем этот момент (включения/невключения в стоимость имущества НДС) весьма "каверзный". И речь идет далеко не о начислении процентов (рассматриваемая нами ситуация), а о сумме налога как таковой - продавец (при определенных обстоятельствах) желает получить оплату имущества с суммой НДС, покупателю же эта ситуация не выгодна.
Чтобы было понятнее, сопроводим сказанное примером из арбитражной практики <3>.
--------------------------------
<3> Дополнительно см. Постановление ФАС УО от 09.12.2011 N Ф09-7401/11.
Пример 3. Выкупная стоимость муниципального имущества на основании отчета (от 28.11.2011) определена экспертом как с учетом НДС (100 822 954 руб.), так и без учета НДС (85 443 181 руб.).
Имущество выкупается в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, операция не облагается НДС (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). В этой связи покупатель предложил комитету внести изменения в договор купли-продажи (от 22.06.2012) путем исключения из стоимости имущества НДС и подписать соответствующее дополнительное соглашение.
Отказ комитета, намеревавшегося получить оплату с учетом НДС, внести изменения в договор послужил основанием для обращения покупателя имущества в суд.
В Постановлении от 02.09.2013 N А79-11772/2012 (Определением ВАС РФ от 29.11.2013 N ВАС-16742/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС) ФАС ВВО поддержал апелляционный суд, который пришел к обоснованному выводу о ничтожности условия договора купли-продажи в части включения в продажную стоимость имущества НДС.
Приняв во внимание, что спор относительно определенной оценщиком рыночной стоимости имущества между сторонами отсутствует, а разногласия относительно цены договора возникли между сторонами именно в части включения в стоимость суммы НДС, суд счел возможным определить цену договора в размере 85 443 181 руб. без НДС исходя из представленного комитетом отчета об оценке; также подлежало приведению в соответствие установленной цене недвижимости условие о рассрочке платежа.
Но вернемся к теме. Теперь рассмотрим ситуации, к которым норма пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ "не подключается". Так обстоят дела в случае, если право собственности на объект недвижимости перешло к покупателю до 01.04.2011, а платежи (из-за предоставленной рассрочки) производятся (не исключено) по сей день либо когда утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. И там <4>, и там <5> коммерсант обязан выступить в роли налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению НДС в бюджет.
--------------------------------
<4> См. Письма Минфина России от 09.08.2013 N 03-07-14/32220, от 05.07.2012 N 03-07-14/62, от 19.06.2012 N 03-07-14/59, от 29.08.2011 N 03-07-14/88, от 29.07.2011 N 03-07-07/40 и др.), ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753, от 23.06.2011 N АС-3-3/2148@, от 12.05.2011 N КЕ-4-3/7618@.
<5> См. например, Письмо Минфина России от 25.07.2011 N 03-07-07/35.
Получается, что в подобных случаях сумма договора складывается из двух сумм: основного долга (перечисляется продавцу) и НДС (подлежит уплате в федеральный бюджет).
А проценты как начисляются? Обоснованный (с нашей точки зрения) ответ находим в Постановлении ФАС ВВО от 02.11.2010 N А82-760/2010 (Определением ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-1875/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора). Судебные инстанции пришли к выводу, что начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС, при этом проценты, начисляемые до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит, а неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца неосновательного обогащения, что не соответствует целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
К тому же (отметили судьи) обязанность по уплате НДС возникает в момент наступления срока оплаты имущества и осуществляется самим покупателем, а не муниципалитетом, в связи с чем начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со ст. 395 "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" ГК РФ, неправомерно.
Учитывать ли платежи, подлежащие внесению по графику?
Следующий вопрос, заслуживающий внимания, опять связан с начислением процентов за рассрочку платежа.
Допустим, в соответствии с графиком покупатель должен уплачивать проценты, начисленные на выкупную цену объекта без учета ее уменьшения на платежи, подлежащие внесению по графику. Как вам такой подход?
А вот ФАС СЗО в Постановлении от 13.08.2013 N А66-5430/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17178/13) пришел к выводу, что график оплаты в рассрочку рыночной стоимости имущества, устанавливающий обязанность покупателя уплачивать проценты от выкупной цены без учета уменьшения ее на суммы тех платежей, которые вносит покупатель, и соответственно производить уплату процентов за пользование теми денежными средствами, которые он внес, составлен с нарушением закона, так как противоречит правовой природе указанных процентов.
Обоснование было следующим. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (п. 2 ст. 823 ГК РФ).
Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 ГК РФ. По смыслу п. п. 1 и 2 этой статьи право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.
С учетом изложенного рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, - процентами за пользование займом.
Следовательно, указанные проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Федерального закона N 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства <6>.
--------------------------------
<6> Такой же вывод следует и из Постановления ФАС СЗО от 10.07.2013 N Ф07-3933/13 (поддержано Определением ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-13000/13).
Проценты и налоговая база
И последний вопрос. Он будет интересен коммерсантам - покупателям муниципального имущества, которые выполняют обязанности налогового агента (не будем повторять случаи, когда события развиваются именно так: по ходу статьи на этом акцентировалось внимание).
Так вот, определять налоговую базу по НДС долгое время рекомендовалось с учетом начисленных и уплаченных процентов <7>. И, несмотря на противоречивость данной позиции <8>, многие (чтобы не вступать в споры с контролерами) поступали именно так.
--------------------------------
<7> См. например, Письма ФНС России от 12.05.2010 N ШС-37-3/1426@ "Об исчислении НДС налоговыми агентами при приобретении имущества казны" (вместе с Письмом Минфина России от 19.10.2009 N 03-07-15/147), Минфина России от 27.02.2012 N 03-07-14/25 и др.
<8> См. например, Постановление ФАС ПО от 07.08.2012 N А12-542/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 01.11.2012 N ВАС-14084/12).
Сегодня официальные органы изменили свой подход: сумма процентов в налоговую базу не включается (см. Письма Минфина России от 17.06.2014 N 03-07-15/28722 (направлено для сведения и использования в работе Письмом ФНС России от 08.07.2014 N ГД-4-3/13219@), от 18.08.2014 N 03-07-11/41207). А обоснование уже нам знакомое - те же ссылки на Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14, п. 2 ст. 823 ГК РФ и пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому проценты по займам (в данном случае - плата за пользование коммерческим кредитом) НДС не облагаются.
Мы рассмотрели некоторые вопросы, которые могут возникнуть у коммерсантов, выкупающих арендуемую ими государственную (муниципальную) недвижимость в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, в отношении процентов, выплачиваемых за рассрочку платежа данного имущества. Во-первых, такие проценты рассчитываются в соответствии с законодательством исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Во-вторых, начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС. Кроме того (и это в-третьих), проценты начисляются на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Во всяком случае арбитражная практика такой подход поддерживает.
И еще. Коммерсантам, выкупающим государственное (муниципальное) имущество в рамках Федерального закона N 159-ФЗ и исполняющим при этом роль налоговых агентов, надо взять на вооружение последние разъяснения официальных органов, согласно которым сумма процентов за рассрочку платежа в налоговую базу по НДС не включается.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Да, хороший договор. Спасибо. Нашла его полезным, т.к. Сама нахожусь в такой же ситуации. Образцы документов образцы договоров (актов). Договор купли - продажи жилого дома с. Вариант 1. Предварительный договор о проведении сделки купли-продажи с предоплатой.
Образец договор купли - продажи квартиры с использованием средств материнского. Договор купли-продажи квартиры обычно заключается между двумя сторонами продавцом и. Образец договор купли - продажи квартиры ( по доверенности) договор купли - продажи. Образцы договоров купли-продажи. В разделе собраны договоры купли-продажи различных.
Согласно 549 статье гражданского кодекса россии, договор купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи жилого помещения обязательно должен быть заключен в письменной форме. недвижимое имущество квартиру, расположенную на этаже (указать этаж). Образец документа договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и.
Образец договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с. Договор купли - продажи квартиры с рассрочкой платежа. Следующее недвижимое имущество квартиру, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома.). Re договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа. А вариант с обращением взыскания на заложенное имущество вас не устраивает п. 5 ст. Образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (заполненный бланк). Договор купли-продажи недвижимого имущества. Можно ли в договоре купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа указать п. Сумма каждого последующего за г. Платежа.
контракт доверительного управления имуществом. эталон при оплате цены за приобретаемый объект в рассрочку. Может быть даже так, что клиент специально начнет оттягивать проплату, чтоб прибыльнее реализовать данную квартиру.
контракткупли-реализацииимущества договоркупли-реализации автомобиля срассрочкойплатежа (меж физическими лицами).Перед подписанием хоть какого контракта сторонам будет не излишним ознакомиться с данным нормативом. Итак, в каких случаях может быть заключение контракта купли-реализации с рассрочкой платежа? Но что необходимо знать о таком методе денежных операций?
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа - скачать образецэталонконтрактакупли-реализации автомобиля меж физическим. так как, во-первых, он будет нужен для предъявления третьему лицу, перечисляющему валютные средства (банк, пенсионный фонд рф и др. не считая того, для расчета налоговой базы и других официальных платежей, муниципальным органам необходимо иметь сведения о собственнике имущества.
контракткупли-реализации (купчая) права длительной аренды земли. совместно с тем становятся не редчайшими и предложения застройщиков приобрести квартиру и совсем без начального взноса. контракткупли-реализации дома в рассрочку эталон. Другое дело, если вы оформили 1-ый платеж, как задаток, тогда он обладает совершенно другой юридической силой. Для неких это кажется довольно рискованной ситуацией, ведь переход права принадлежности будет уже зарегистрирован, а средства еще не получены. невзирая на то что в случае произведения расчетов после подписания контракта, немаловажную роль будут иметь третьи лица, сторонами контракта они не станут.
Договор купли продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа образец
Добавлен: 30 Окт 2016 от: TTcuXoJlupukk
Как оформить сделку, когда часть денег передается вначале, а часть - через некоторое время? Какой из вариантов выбрать: задаток или куплю-продажу в рассрочку? И какой из них выгоднее для продавца или для покупателя?
Очень часто возникают ситуации, когда при покупке дорогостоящего имущества (недвижимость, автомобиль и т. п.) покупатель первоначально выплачивает продавцу часть причитающихся денег, а оставшаяся часть должна быть выплачена в определенный сторонами срок. И здесь возможны следующие варианты оформления сделки:
Рассмотрим теперь отличия указанных вариантов, а также, какой из них выгоден для каждой из сторон сделки. Для примера будем использовать ситуацию с куплей-продажей недвижимости (например, квартиры).
Обычно оформление частичной выплаты денег в виде задатка более выгодно продавцу, и вот почему. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи он теряет право на внесенный задаток. Таким образом, задаток дисциплинирует покупателя, побуждая его к установленному сторонами сроку внести оставшуюся часть денег и заключить договор.
При нарушении покупателем условий соглашения о задатке (например, деньги не уплачены в оговоренный срок) продавец без особых проблем может заняться поиском нового покупателя на свою недвижимость, ведь документы по-прежнему оформлены на его имя, и он продолжает оставаться ее собственником.
Продавцу не следует, однако, забывать, что если он сам откажется от заключения сделки, то будет вынужден выплачивать стороне, выдавшей задаток, его двойную сумму.
Купля-продажа в рассрочкуВ этом случае составляется обычный договор купли-продажи. В разделе договора, говорящем о цене и порядке оплаты указываются общая продажная стоимость, сумма, уплаченная при подписании (или до подписания договора), оставшаяся сумма, подлежащая уплате и срок в который эта сумма должна быть уплачена. При окончательном расчете стороны письменно фиксируют передачу денег. Если сделка была оформлена нотариально, то стороны вновь встречаются у нотариуса, а на договоре делается отметка о полном расчете, которая заверяется подписями сторон и печатью нотариуса.
Заключение договора купли-продажи в рассрочку более выгодно покупателю.
После подписания договора купли-продажи и его регистрации в органе юстиции покупатель может считать себя собственником недвижимости, а, следовательно, въехать в квартиру, зарегистрироваться по этому адресу, начать делать ремонт, перепланировку и т.п. Нет угрозы потерять внесенную сумму, как при задатке, существует только определенный в договоре срок окончательного расчета.
Продавцу же следует соглашаться на такой вариант с осторожностью, и серьезно взвесив все возможные осложнения.
Главная опасность – это несоблюдение покупателем сроков окончательного расчета по договору.
Согласно пункта 2 стати 442 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за имущество, проданное в рассрочку, продавец вправе отказаться от договора потребовать возврата имущества, за исключением случаев, когда сумма полученных платежей превышает половину его стоимости. Таким образом, если при заключении договора была уплачена сумма, не превышающая половину стоимости, можно требовать возврата имущества, вернув покупателю при этом полученные от него деньги. Если же первоначально уплаченная сумма превышает половину стоимости имущества (а это бывает в большинстве случаев), то продавец вправе требовать от покупателя можно только выплаты оставшейся суммы и неустойки за пользование чужими деньгами, рассчитываемой исходя из установленной ставки рефинансирования. И то, и другое придется делать в судебном порядке.
Предупредить подобную ситуацию продавец может следующими мерами.
Мы видим, что заключение соглашения о задатке определенно более выгодно продавцу, а купля-продажа в рассрочку – наоборот, покупателю. Необходимо с учетом указанных рекомендаций выбрать вариант, устраивающий обе стороны.
Самым же лучшим вариантом, особенно для продавца, несомненно, является уплата полного размера покупной цены в момент совершения сделки.
Да и для покупателя будет лучше уплатить всю стоимость, если, конечно, у него есть такая возможность.
Copyright © 2003-2016 Defacto.kz. Все права защищены. Любая публикация материалов сайта только с разрешения авторов. Материалы, представленные на сайте, отражают личную точку зрения авторов и не носят официального характера. Авторы не несут ответственности за какое-либо применение тех или иных публикаций.
Юридическая фирма "De Facto"
