Кадастровым инженерам запретили создавать техпланы ОКС на основе разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию

В мае, на сайтах региональных управлений Росреестра и филиалов ФКП появились сообщения о том, что для постановки на кадастровый учет ОКС, кроме объектов незавершенного строительства, запрещено составлять техплан. Одной из причин такого запрещения называется то обстоятельство, что с 01 марта 2015 года органы государственной власти и местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия обязаны в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, а орган кадастрового учета при поступлении копии разрешения осуществляет постановку на учет такого объекта в сроки, установленные статьей 17 Закона о кадастре.

Вот текст одного из таких сообщений:

2016.05.13. Х-й филиал ФГБУ "ФКП РОСРЕЕСТРА"
О ПОСТАНОВКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
НА ОСНОВАНИИ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Получена позиция Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по вопросу кадастрового учета объектов недвижимости на основании документов, предусмотренных п. 3 ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости, необходимым документом наряду с соответствующим заявлением является технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

При этом, копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 15, ч. 4.2 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), органы государственной власти и органы местного самоуправления в течении пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в порядке информационного взаимодействия обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

В свою очередь, орган кадастрового учета при поступлении в порядке информационного взаимодействия копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен осуществить постановку на учет такого объекта недвижимости в сроки, установленные ст. 17 Закона о кадастре, - 10 рабочих дней.

Таким образом, положения п. 9 ч. 1 ст. 15, ч. 4.2 ст. 25 Закона о кадастре в своей совокупности указывают на то, что при выдаче уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию постановка на кадастровый учет такого объекта недвижимости может быть осуществлена без участия третьих лиц.

Согласно приказу Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" (далее - Приказ № 117/пр), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию недействительно без технического плана. Более того, обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Законом о кадастре.

Вместе с тем, в силу положений п. 3 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре, заявитель вправе представить в орган кадастрового учета вместе с заявлением, как технический план, подготовленный в соответствии с требованиями Закона о кадастре, так и копию разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Таким образом, повторная подготовка технического плана с целью постановки на кадастровый учет объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с Приказом № 117/пр (то есть содержащего в своем составе технический план), не требуется, а в случае подготовки такого технического плана в рамках подрядных работ по дополнительному договору может рассматриваться как злоупотребление со стороны кадастрового инженера своим положением.

Прочитав такое сообщение вы поймете, нелепости постановления правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", на основании которого ввод в эксплуатацию запрещен без Техплана ОКС, который должен в свою очередь должен составляться на основе разрешения на ввод. Эта нелепость, умноженная на Требования МЭР РФ по составлению Техпланов ОКС на основе разрешения на ввод, спокойно и без последствий издевались над здравым смыслом, а заодно и над кадастровыми инженерами и гражданами, более 3-х лет.

Издевка в том, что для получения разрешения на ввод нужен Техплан, а для разработки Техплана нужно разрешение на ввод, воспринималась Властью как должное.

Названная нелепость продолжала бы и дальше смешить граждан вместо скучных анекдотов, если бы органы государственной власти и местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия решали вопросы, а не запутывали их.

По жизни складываются такие ситуации, которые требуют принятия решений под свою ответственность. Например, объект есть и права на него зарегистрированы, а разрешения нет. Или наоборот, объекта нет, а права можно регистрировать (случай с ИЖС).

Однако отвечать за свои поступки, праведные или неправедные, никто из чиновников не намерен. Стало быть дело надо запутать так, чтобы виновных просто не было в природе вещей.

А так как чиновники всегда правы, то для оправдания своего существования они решили наделять граждан различными правами без их согласия, т.е. регистрировать ОКС без участия правообладателей.

Такие навязанные права называются обязательствами. Уравниловка прав с обязательствами взаимоуничтожает их, а заодно уничтожает и Право как таковое.

Бюрократическая махина по имени "Росреестр" с его подведомственными структурами по регистрации недвижимости и прав на нее, создает впечатление работы отлаженного механизма. Зайдите, к примеру, на сайты этих органов, - и вы поймете всю свою ничтожную малость по сравнению с теми масштабными задачами которые всерьез обсуждаются в электронных и бумажных формах чиновниками и их помощниками. Обсуждается с солидным видом, с аристократической патиной и в дворцовой обстановке.

И всё было бы хорошо и полезно, если бы не одно маленькое "но", своего рода подкова, которая сломалась и из-за которой гибнет все дело.

Подкова эта называется "недвижимость".

Дело в том, что в законодательстве РФ нет прямого и корректного определения что это такое, недвижимость.

Нет и классов недвижимости со своими единицами счета и элементарными показателями учета, хотя о существовании этих классов есть упоминания и во всех кодексах РФ, начиная от ГК РФ.

Однако в различных разделах Права, и в судебных решениях тоже, недвижимость трактуется по разному, зачастую в противоположных взаимоисключающих формулировках.

Например, многоквартирный дом, МКД, не является недвижимостью, а квартира в этом доме считается недвижимостью.

Или, к примеру, обособленный земельный участок является недвижимостью, и часть обособленного земельного участка тоже считается недвижимостью, и часть части участка тоже считается недвижимостью.

А вот еще бредовее: жилой дом считается недвижимость, и часть жилого дома тоже недвижимость, и квартира недвижимость, и часть квартиры недвижимость, и комната недвижимость, и метр квадратный поверхности тоже недвижимость (машиноместо, рабочее место в "магазине" и т.п. вплоть до площади рекламного плаката).

Чиновники от диктатуры бюрократа уполномочены принимать решение об отнесении объектов к недвижимости или об исключении объектов из состава недвижимости, хотя в соответствии с ГК РФ отнесение объектов к недвижимости должно производится на уровне Закона (см. ст. 130 ГК РФ).

А коль никто не знает что такое "недвижимость" по общепринятому определению, то нет и понятий о специальных единых объектах недвижимости, ЕОН и классах ЕОН, которые должны быть и объектами учета, и объектами налогообложения, и объектами гражданских прав.

В такой ситуации вся махина Росреестра и ФКП крутится в том направлении, которое требуется для самосохранения и самовоспроизводства армии чиновников, ничего не создающих, но диктующих производителям как правильно работать, хотя сами чиновники не имеют представления ни о работе, ни о её результатах.

С полным текстом статьи можно ознакомиться
в очередном выпуске СИМ 05/01-2016 (№ 465)

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: оформление

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – бланк, которым удостоверяется выполнение строительства/реконструкции в полном объеме. Этим документом также подтверждается соответствие сооружения градостроительному плану. Разрешение на ввод в эксплуатацию линейного объекта удостоверяет соблюдение требований планировочного и межевого проектов территории.

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию производится по заявлению застройщика. Субъекту необходимо обратиться в одну из следующих структур:

1. Исполнительный региональный, федеральный, муниципальный орган.
2. Уполномоченную организацию, регулирующую использование атомной энергии и осуществляющую госуправление в сфере деятельности, касающейся изготовления, разработки, утилизации ядерного оружия и энергетических установок оборонного назначения.
3. Госкорпорацию "Роскосмос".

Место расположения инстанций, указанных в п. 2 и 3, предоставляющих разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, - Москва. Застройщик направляет заявление в ту структуру, которая выдала ему разрешение на строительство. Заинтересованное лицо может обратиться в них лично или через многофункциональный центр.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, необходимо предоставить следующие бумаги:

1. Правоустанавливающую документацию на участок.
2. Градостроительный план земли. В случае если разрешение необходимо для линейного объекта, предоставляется планировочный и межевой проекты.
3. Акт приемки. Он предоставляется при строительстве/реконструкции на основании договора.
4. Разрешение на возведение сооружения.
5. Документ, удостоверяющий соответствие реконструированного/построенного здания требованиям техрегламентов. Он должен быть подписан застройщиком.
6. Документ, удостоверяющий соответствие сооружения параметрам проекта. Этой бумагой в числе прочего подтверждается выполнение требований энергетической эффективности, оснащенности приборами учета. Документ должен подписываться субъектом, ведущим строительство, и (или) техническим заказчиком (если мероприятия осуществляются по договору), а также лицом, выполняющим контроль. Исключение составляют случаи, когда предоставляется разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.
7. Документы, удостоверяющие соответствие реконструированного/построенного сооружения техусловиям. Эти бумаги подписываются представителями организаций, обслуживающих инженерно-технические сети (в случае их наличия).
8. Схему, отображающую расположение объекта капстроительства. В ней также указывается местонахождение инженерно-технических сетей, иллюстрируется планировочная организация участка. Схема подписывается субъектом, выполняющим строительство. Данный документ не предоставляется при получении разрешения на линейный объект.
9. Заключение органа госстройнадзора (если такой контроль предусматривается). В нем подтверждается соответствие реконструированного/возведенного сооружения требованиям техрегламентов и проектных документов, в том числе по энергетической эффективности и оснащенности учетными приборами используемых ресурсов. В случаях, предусмотренных законодательством, предоставляется также заключение государственного (федерального) экологического надзора.
10. Документ, удостоверяющий факт заключения договора страхования гражданской ответственности собственника опасного объекта за нанесение вреда в случае аварии.
11. Акт приема выполненных мероприятий по сохранению объекта культурно-исторического наследия. Он утверждается соответствующим уполномоченным органом.
12. Техплан объекта капстроительства. Этот документ подготавливается в соответствии с положениями ФЗ №221.

В документе и заключении, указанных в пунктах 6 и 9, приведенных выше, должна присутствовать информация о нормативных значениях параметров, включенных в требования по энергетической эффективности, а также о фактических величинах этих показателей. Последние определяются в отношении реконструированного/построенного сооружения путем проведения экспертиз, замеров, исследований, испытаний. В заключении и документе, кроме этого, должна присутствовать и иная информация, на основании которой устанавливается соответствие объекта установленным требованиям оснащенности учетными приборами и энергетической эффективности. При реконструкции/строительстве многоквартирного сооружения в акте органа госстройнадзора должны содержаться дополнительные данные. В частности, приводится класс энергетической эффективности, определяемый по нормам законодательства об энергосбережении.

Документация (копии или информация, в них присутствующая), указанная в п. 1-3 и 9, запрашивается уполномоченными структурами в государственных, муниципальных органах, а также подведомственных им организациях, если застройщик не представил ее самостоятельно. Бумаги из пунктов 1-8, 12-13 на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передаются заявителем, если они отсутствуют в распоряжении у приведенных выше структур. Правительственным постановлением могут предусматриваться иные документы, необходимые для представления в уполномоченные органы. По межведомственным запросам материалы передаются в трехдневный срок.

Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию предоставляется только на основании документов, перечень которых установлен законодательством. Некоторые виды бумаг могут предъявляться в электронном виде. Правительство или высшая исполнительная структура региона вправе установить случаи, когда документы предоставляются исключительно через информационно-коммуникационную сеть Интернет.

Орган либо компетентная структура, регулирующая использование атомной энергии и осуществляющая госуправление в ходе осуществления мероприятий, связанных с утилизацией, изготовлением, разработкой ядерного оружия и энергетических установок оборонного значения, госкорпорация "Роскосмос" в течение 10 дней с даты поступления документов обеспечивают проверку достоверности сведений и правильности их отражения. Кроме этого, указанные структуры обязаны выполнить осмотр сооружения. По результатам проверки принимается решение о выдаче разрешения или отказе в этом.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется по результатам проведенной визуальной проверки сооружения. В процессе осмотра реконструированного/построенного здания подтверждается или не подтверждается соответствие требованиям, установленным в проектной документации, градостроительном плане и иных бумагах. Осмотр не выполняется в отношении индивидуального жилищного строительства. Он также не производится, если при проведении мероприятий осуществляется госстройнадзор.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставляется заявителю в случаях:

1. Отсутствия документов, приведенных в перечне выше.
2. Несоответствия сооружения требованиям, зафиксированным в градостроительном плане, или при реконструкции/строительстве/капремонте линейного объекта сведениям планировочного и межевого проектов.
3. Расхождение фактических параметров с величинами, определенными проектной документацией. Это основание не применяется к сооружениям ИЖС.
4. Несоответствие объекта требованиям, определенным в разрешении на строительство.

В законодательстве при этом присутствует одна оговорка, исключающая отказ. Не будет выступать как основание несвоевременное получение или неполучение документов, запрошенных в рамках межведомственного взаимодействия.

Кроме приведенных выше оснований, причиной для отказа предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может служить неисполнение застройщиком предписаний, установленных статьей 51, ч. 18 Градостроительного кодекса. В этих случаях действует специальный порядок. В частности, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предоставляется по окончании процедуры безвозмездной передачи в уполномоченный орган, компетентную организацию, регулирующую использование атомной энергии и осуществляющую управление в сфере, связанной с утилизацией, разработкой и использованием ядерного оружия и энергетических установок, или в "Роскосмос" информации о сооружении. В числе сведений должны присутствовать данные о:

1. Площади.
2. Количестве этажей и высоте.
3. Инженерно-техническом обеспечении.
4. Проектной документации. Заявитель должен предоставить по одной копии всех разделов.
5. Результатах инженерных изысканий (в одном экземпляре).

В уполномоченные инстанции, предоставляющие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, также предъявляется одна копия схемы планировки участка. На ней должно быть обозначено место размещения сооружения индивидуального жилищного строительства. Заявитель вправе обжаловать отказ предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в суде.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, образец которого представлен в статье, предоставляется застройщику в случае, если в региональный, муниципальный, федеральный исполнительный институт власти, уполномоченную организацию, регулирующую порядок использования атомной энергии и осуществляющую госуправление в сфере изготовления, утилизации, разработки ядерного оружия и энергетических установок боевого назначения, Госкорпорацию "Роскосмос", была безвозмездно направлена копия схемы, на которой отображается расположение реконструированного/построенного сооружения, сетей инженерно-технической коммуникации в пределах участка, а также планировочная организация территории. Данные размещаются в информационной базе для обеспечения градостроительных работ.

После разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан провести процедуру постановки на учет. В ходе нее вносятся соответствующие изменения в госреестр реконструированного сооружения. В качестве обязательного приложения выступает техплан. Он подготавливается по правилам, установленным ФЗ №221. Разрешение на ввод (часть объекта в эксплуатацию предоставляется или все здание – значения не имеет) должно отражать сведения о сооружении в объеме, который необходим для выполнения кадастрового учета. Состав информации должен соответствовать требованиям, предусмотренным ФЗ №221 для текстового и графического разделов технического плана.

По окончании строительства сооружения субъект, его осуществлявший, обязан передать застройщику результаты проведенных инженерных изысканий, акты освидетельствования конструкций, работ, участков инженерно-технических сетей, проектную и прочую документацию, необходимую для нормальной эксплуатации объекта. При выполнении мероприятий, направленных на сохранение памятников культурно-исторического наследия, предоставление рассматриваемого документа уполномоченными органами и компетентными организациями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных в законодательстве относительно таких комплексов. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждается федеральным исполнительным институтом власти. В течение 3-х дней с даты предоставления документа уполномоченный орган направляет его копию в инстанцию, выполняющую госстройнадзор.

Считается, что получение разрешения указывает на окончание работ с объектом и пригодность его к эксплуатации. Застройщик, который выступает как инвестор, оформляет сооружение в собственность, принимает его к учету в составе ОС. Последнее при этом может осуществляться как до регистрации права, так и после нее. Между тем многие застройщики интересуются, обязательно ли отнесение объекта к ОС после получения разрешения. Инвестор самостоятельно определяет готовность сооружения к использованию на том этапе, когда предоставлен документ. Чиновники, однако, против такого подхода. По их мнению, инвесторы таким способом оттягивают момент выплаты налога с имущества.

На практике готовность объекта определяется не наличием разрешения на ввод, а решением руководителя предприятия, для которого он реконструируется/строится. В случае недостаточной готовности застройщик вправе по закону выплачивать неполную сумму налога. В такой ситуации предприятие может признать объект пригодным к эксплуатации на этапе получения разрешения. Приняв соответствующее решение, организация может приступать к отделочным работам по своему ОС. Руководство предприятия может также закончить все ремонтные работы перед получением разрешения. Когда документ будет на руках, можно принять решение о готовности сооружения.

Затраты на ввод сооружения в эксплуатацию в сводную смету не включаются. Они приводятся в отдельном документе. В смете учитываются расходы на:

1. Выполнение мероприятий по пуску и наладке установок и оборудования подрядчиками.
2. Материальные и топливно-энергетические ресурсы, необходимые для проверки и комплексного запуска оснащения.
3. Содержание рабочих и инженерно-технических специалистов, осуществляющих пуск и наладку.
4. Техническую помощь проектных, научно-исследовательских инстанций, выполняющих составление документации, экспертизу, консультирование, транспортировку персонала и прочие мероприятия.
5. Непредвиденные обстоятельства.

До вступления в действие нового законодательства ввод объекта реконструкции/строительства в эксплуатацию осуществлялся в соответствии с разными нормативными актами. Выбор того или иного положения производился в зависимости от типа здания. В январе 1988 г. были введены в действие СНиПы. В них устанавливался порядок, в соответствии с которым в эксплуатацию вводились промышленные объекты. По ранее существовавшему законодательству в качестве документа, подтверждающего окончание основного комплекса работ и соответствие фактических результатов требованиям проекта и техрегламентов, выступал акт государственной комиссии. В настоящее время действует иной порядок. Согласно правилам, ввод в эксплуатацию осуществляется при наличии разрешения, выданного уполномоченной исполнительной структурой или компетентной организацией, указанными в Градостроительном кодексе.