Договор о долевом инвестировании строительства - образец РБ 2016

_____________________________________ именуемый в дальнейшем Инвестор, в лице ______________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и жилищно-строительный кооператив "_______________", именуемый в дальнейшем Субинвестор, в лице председателя правления кооператива _________________, действующего на основании Устава ЖСК, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.1. Субинвестор обязуется по заданию и за счет Инвестора организовать и обеспечить строительство ____________________ общей площадью ______ кв.м в строящемся доме по адресу: ________________ _________________________________, а Инвестор обязуется оплачивать строительство в соответствии с условиями настоящего договора.

1.2. Субинвестор обязуется передать Инвестору в собственность общую площадь __________ кв.м помещений для последующего использования под ___________, а Инвестор принять ее после ввода дома в эксплуатацию.

2.1. Ориентировочно начало строительства жилого дома, с расположенным в нем _____________________________________________, "___" ___________ ____ г.

2.2. Ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию в "___" ___________ ____ г. и будет уточнен после утверждения проектно-сметной и нормативно-технической документации дополнительным соглашением.

2.3. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию может продлеваться в случае стихийного бедствия, пожара, военных действий, чрезвычайного положения, предусмотренных действующим законодательством, запрета на совершение действий, составляющих содержание обязательств Сторон по настоящему договору, исходящего от правительства, на период действия таких обстоятельств.

3.1. Ориентировочная стоимость одного квадратного метра общей площади __________________ в базовых ценах 1991 г. составляет ___________________ _________________ рублей и будет уточнена после утверждения проектно-сметной и нормативно-технической документации в полном объеме, окончательного решения вопроса о затратах на инфраструктуру, внутриквартальные инженерные сети, благоустройство, перепланировку жилого дома, связанную со строительством ____________________ и других затратах, разрешенных законодательством к включению в стоимость 1 кв.м дополнительным соглашением.

Общая стоимость 1 кв.м на день заключения договора составляет ___________________________________________ рублей и будет уточнена после утверждения проектно-сметной и нормативно-технической документации в полном объеме, окончательного решения вопроса о затратах на инфраструктуру, внутриквартальные инженерные сети, благоустройство, перепланировку жилого дома, связанную со строительством ______________________________ и других затратах, разрешенных законодательством к включению в стоимость 1 кв.м, дополнительным соглашением.

3.2. Стоимость _______________ общей площадью ___ кв.м на день заключения договора согласно расчету составляет _______________________________________________________ рублей (приложение 1) и будет уточнена после утверждения проектно-сметной нормативно-технической документации в полном объеме, окончательного решения вопроса о затратах на инфраструктуру, внутриквартальные инженерные (благоустройство, перепланировку жилого дома, связанную со строительством ______________________ и других затратах, разрешенных законодательством к включению в стоимость 1 кв.м, дополнительным соглашением.

3.3. Инвестор в течение ____ дней после заключения договора вносит первый взнос на строительство _____________________________ в сумме __________________________________________________________ рублей. Последующие платежи вносятся Инвестором по мере необходимости в соответствии с графиком строительства на протяжении всего срока строительства в размере, определяемом расчетом Субинвестора, с учетом изменения индексов, стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемых Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь на день платежа. Окончательный расчет производится после ввода дома в эксплуатацию расчету, произведенному Субинвестором, и в установленные им сроки.

3.4. Платежи вносятся Инвестором в белорусских рублях путем перечисления денег на расчетный счет Субинвестора N ______________ в ______________ отделении ______________ банка для участников долевого строительства с формулировкой назначения платежа "Средства долевого участия _____________________________________ в строительстве ____________________________________ на основании договора от "____" ______________ _____ года N _________. Цены договорные."

3.5. При просрочке ежемесячных платежей более чем на 5 дней оплата производится с учетом региональных индексов изменения стоимости строитель монтажных работ на день платежа.

4.1. Инвестор имеет право:

4.1.1. посещать стройку в течение всего периода строительства жилого дома и в установленном порядке знакомиться с ходом строительства, соблюдая при этом требования техники безопасности;

4.1.2. передать Субинвестору, при его согласии, необходимые отделочные материалы, сантехническое, электро-или газовое оборудование для применения и установки в _______________, что оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору;

4.1.3. в любое время знакомиться со всей документацией по расчету за выполненные работы;

4.1.4. получать от Субинвестора информацию о ходе строительства, сроках ввода в эксплуатацию и окончательного расчета за построен __________________________________;

4.1.5. знакомиться в процессе и по окончании строительства с документами, подтверждающими фактическую стоимость ______________;

4.1.6. получить от Субинвестора документы, необходимые для оформления права собственности на ___________________________;

4.1.7. требовать от Субинвестора устранения дефектов и недоделок в пределах двух лет со дня передачи ______________ Инвестору.

4.2. Обязанности Инвестора:

4.2.1. вносить средства на строительство ___________ в размерах, порядке и сроки, установленные настоящим договорим;

4.2.2. до 5 числа каждого месяца получать у Субинвестора письменное извещение на внесение очередного долевого взноса;

4.2.3. письменно уведомить Субинвестора в случае уступки своих прав, вытекающих из сути настоящего Договора, третьим лицам, а также при использовании настоящего Договора как залогового обязательство перед третьими лицами;

4.2.4. не производить самостоятельно или с привлечением других лиц работы по перепланировке __________ без письменного согласия Суинвестора и разработчика проектно-сметной документации.

4.2.5. в течение одного месяца с момента получения документов, указанных в подпункте 4.4.6, самостоятельно и за счет собственных средств оформить право собственности на построен___ ______________ в Бюро регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке;

4.2.6. заключить в течение месяца после оформления права собственности на _________ договоры с эксплуатирующей организацией и иными организациями (энергосбытом, и т.д. по перечню, уточненному Субинвестором перед вводом дома в эксплуатацию) по содержанию, эксплуатации ______ и возмещению расходов на эти цели,) и пройти инструктаж по правилам безопасности пользования газовыми (электро-) приборами. Копии договоров передать субинвестору. В случае если Субинвестор до заключения данных договоров нес затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией жилого дома, Инвестор компенсирует Субинвестору понесенные затраты пропорционально общей площади ____Инвестора в течение 3-х дней с момента предъявления требования Субинвестора.

4.3. Субинвестор имеет право:

4.3.1. представлять интересы Инвестора в ходе строительства

4.3.2. получать от Инвестора документы, необходимые для заключения настоящего договора;

4.3.3. получать от Инвестора средства на строительство ________________ на условиях, определенных настоящим договором;

4.3.4. расторгнуть договор при наличии обстоятельств, предусмотренных разделом 5 настоящего договора;

4.3.5. заменить Инвестора другим лицом или продать _______________ в установленном порядке в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным разделом 5 настоящего договора.

4.4. Субинвестор обязуется:

4.4.1. организовать и обеспечить за счет денежных средств Инвестора строительство ____________________ своими силами или путем заключения с подрядчиком в установленном порядке договора строительного подряда и выполнять функции заказчика по этому договору, в том числе по обеспечению технадзора за ходом строительства и качеством выполняемых строительных работ;

4.4.2. принять жилой дом в эксплуатацию в сроки, предусмотренные в подпункте 2.2 настоящего договора;

4.4.3. знакомить Инвестора, по его требованию с расчетом стоимости _________________, сообщать сведения о ходе строительства и стоимости выполненных работ, а также представлять другую информацию, связанную с исполнением настоящего договора;

4.4.4. обеспечивать сохранность установленного в ________ оборудования до передачи ее Инвестору;

4.4.5. предъявить Инвестору обоснованный расчет-справку стоимости выполненных работ с отнесением затрат по строительству ____________ в течение месяца со дня утверждения акта комиссии о приемке дома в эксплуатацию;

4.4.6. передать не позднее одного месяца со дня ввода в эксплуатацию жилого дома и при условии стопроцентной оплаты Инвестором стоимости __________, осуществления полного расчета по произведенным на содержание жилья расходов, выплаты убытков, связанных с возмещением затрат, расчета с Субинвестором в связи с изменением площади ______следующие документы:

а) Инвестору - уведомление на право оформления __________ в собственность ____________;

б) Бюро регистрации и технической инвентаризации - договор о долевом строительстве; акт приемки в эксплуатацию жилого дома и решение о его утверждении; справку о балансовой стоимости ______; договор на участие Инвестора в расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту жилого дома, заключенный с эксплуатирующей организацией; финансовый документ, подтверждающий внесение денежных средств на строительство _____________ и др.;

4.4.7. Передать в установленном порядке жилой дом соответствующей эксплуатирующей организации.

5.1. Дополнения и изменения к настоящему договору принимаются при обоюдном согласии Сторон и оформляются дополнительным соглашением в письменной форме.

5.2. Каждая Сторона вправе расторгнуть настоящий договор на любой стадии его исполнения в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) другой стороной своих обязательств.

5.3. Стороны извещают друг друга о расторжении договора за один месяц в письменной форме.

5.4. При задержке ввода жилого дома в эксплуатацию на срок более шести месяцев от срока, указанного в пункте 2.2, или в случае ненадлежащего исполнения настоящего договора Субинвестором, по письменному заявлению Инвестора об отказе от строительства ________, Субинвестор, в течение одного календарного месяца со дня подписания Сторонами решения о расторжении договора, возвращает Инвестору выплаченный им долевой взнос согласно действующему законодательству.

5.5. При расторжении настоящего договора, кроме случая, указанного в пункте 5.4 Субинвестор возвращает Инвестору денежные средства не позднее месяца после внесения средств новым Инвестором или поступления денежных средств от продажи _________________ Инвестора.

5.6. В случае задержки Инвестором внесения платежей согласно требованиям пункта 3.3 на срок более пятнадцати банковских дней или нарушения условий пунктов 4.2.3, 4.2.4 настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Субинвестора на условиях, предусмотренных пунктом 5.5 договора. Кроме того, при нарушении требований пункта 4.2.4 денежные средства возвращаются за вычетом стоимости работ по восстановлению планировки _______________ согласно проектно-сметной документации.

5.7. Возврат средств производится Субинвестором в безналичном порядке на расчетный счет, указанный Инвестором.

6.1. За несвоевременную оплату взносов на строительство ___________ Инвестор уплачивает Субинвестору пеню в размере ___% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

6.2. При вводе жилого дома в эксплуатацию в нарушение сроков, предусмотренных разделом 2 настоящего договора, свыше ___ месяцев Субинвестор уплачивает Инвестору, внесшему все предусмотренные настоящим договором платежи, пеню в размере ___% от суммы внесенных Инвестором средств, за каждый день просрочки.

6.3. В случае расторжения договора по причине ненадлежащего исполнения его условий со стороны Субинвестора, последний выплачивает Инвестору неустойку в размере ____% от размера всех Средств, внесенных Инвестором по настоящему договору.

6.4. Ответственность за качество построенного _______________ и устранение дефектов, выявленных в течение гарантийного срока, несет Субинвестор в порядке, установленном действующими нормативными документами.

6.5. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если их неисполнение явилось следствием обстоятельств, приведенных в подпункте 2.3 настоящего договора. В этом случае Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по договору, уведомляет другую Сторону в письменной форме в течение десяти дней после наступления вышеуказанных обстоятельств с указанием причин и новых сроков выполнения своих обязательств по договору.

7.1. Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до выполнения ими своих обязательств.

7.2. Все приложения, дополнения и изменения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

7.3. Расторжение договора оформляется соглашением, которое подписывается двумя Сторонами.

7.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

Инвестирование в строительство жилых домов

Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу статьи 1043 Гражданского Кодекса РФ результат совместной деятельности "товарищей" является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности "товарищей" на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого "товарища" определяется договором или соглашением сторон.
В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения. Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (статья 1046 Гражданского Кодекса РФ ). Признаком договоров такого типа, независимо от названия, является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект, распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.

Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве. В случае если участники простого товарищества (участники строительства) разделили объект в натуре, то необходимо представить акт (протокол или иной документ) о разделе объекта, в котором указано, какие конкретно помещения (квартиры) принадлежат каждому участнику строительства. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость. Данные договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве (31.03.2005) не были предусмотрены законом, но в силу статьи 421 Гражданского Кодекса РФ они порождают гражданские права и обязанности. Лиц, заключивших такие договоры, нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик - денежные требования.

Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации. Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности - многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов. Поскольку право застройщика на весь построенный объект не возникает, государственная регистрация прав на введенный в эксплуатацию многоквартирный дом или здание не осуществляется. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые (квартиры) или нежилые помещения. До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа - договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору, как подтверждение исполнения обязательств сторонами. Следует отметить, что такие договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Закона об участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Регистрация права собственности инвесторов на жилые или не жилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 31.03.2005 года, проводится при условии подтверждения:
1) прав застройщика на земельный участок для строительства;
2) завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установленном порядке.

Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государственной регистрации так называемого "пакета заказчика", состоящего из следующих документов:
1) Правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый план (если право на строительство не зарегистрировано в ЕГРП);
2) Разрешение на строительство (при необходимости);
3) Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
4) Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;
5) Акт распределения квартир между инвесторами, подписанный участниками строительства;
6) Учредительные документы заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя заказчика, представившего эти документы.

Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы:

1) Заявление инвестора о регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования;
2) Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах;
3) Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя;
4) Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя юридического лица;
5) Нотариально удостоверенная доверенность для представителя физического лица;
6) Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на жилое или (и) нежилое помещение в построенном доме;
7) Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору;
8) Технический паспорт помещения или извлечение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией).

Лицо, заключившее договор, по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может на себя либо заказчик, либо генеральный инвестор, в обязанности которого входит привлечение инвестиций. При этом генеральный инвестор выступает относительно лица, с которым он заключил договор о привлечении денежных средств на строительство конкретной квартиры или нежилого помещения, заказчиком. Соответственно дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве заказчика или генерального инвестора, а также учредительные документы этого лица. Дополнительные документы не представляются, если эта информация, необходимая для проверки законности сделки, содержится в документах, представленных в составе "пакета заказчика". Документами для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение, помимо документов, подтверждающих факт создания объекта, является договор инвестирования (иной договор на участие в строительстве) и акт приема-передачи объекта. Если права на помещение у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования. Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ. Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например, финансовыми. Соответственно, заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.