Реестр регистрации собственников помещений многоквартирного дома образец

В целях информирования граждан об их правах и обязанностях в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг, а также о способах защиты этих прав и законных интересов, Управление Роспотребнадзора по Республике Башкортостан информирует.

Если действующая в многоквартирном доме (далее – МКД) Управляющая организация (далее – УО) не содержит в надлежащем порядке подъезды и дворы, плохо следит за вывозом мусора и температурой батарей в холодное время года и др. то начать процедуру её замены следует с проведения общего собрания жильцов. Для этого члены совета дома, а если его нет, то инициативная группа жильцов, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4 ст.45 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В случае если собственниками помещений в МКД принято решение о смене УО, необходимо знать, что существует несколько способов ее смены, а именно:

1) выбор новой УО по окончанию срока действия договора управления МКД с действующей УО;

2) существенные нарушения договора управления МКД действующей УО, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ);

3) расторжение договора по соглашению сторон, если действующая УО согласна расторгнуть договор;

4) смена способа управления МКД. Например, на общем собрании собственников принимается решение о создании ТСЖ, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137 ЖК РФ.

Прежде чем проводить собрание собственников помещений в МКД, необходимо внимательно изучить договор управления МКД с действующей УО. Это позволит избежать повторения ошибок. Следует подготовить повестку собрания собственников помещений в МКД с указанием основных вопросов.

При оформлении протокола общего собрания собственников помещений в МКД нужно опираться на Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. №937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор ».

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, необходимо направить копию протокола общего собрания в действующую на момент проведения собрания УО в течение все тех же десяти дней.

В случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес действующей УО, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Согласно ч.1 ст.162 ЖК РФ, более 50% собственников помещений в МКД должны расписаться в договоре управления с новой УО. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, несмотря на решение общего собрания собственников.

Относительно внесения платы за жилищно-коммунальные услуги новой УО сообщаем, что указанные обязательства у собственников помещений в МКД возникают с момента, когда органы государственного жилищного надзора (далее – ГЖН) внесут многоквартирный дом (дома) в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем официальном сайте в сети Интернет.

Действия собственников помещений многоквартирного дома в случае смены Управляющей организации

В целях информирования граждан об их правах и обязанностях в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг, а также о способах защиты этих прав и законных интересов, Управление Роспотребнадзора по Республике Башкортостан информирует.

Если действующая в многоквартирном доме (далее – МКД) Управляющая организация (далее – УО) не содержит в надлежащем порядке подъезды и дворы, плохо следит за вывозом мусора и температурой батарей в холодное время года и др. то начать процедуру её замены следует с проведения общего собрания жильцов. Для этого члены совета дома, а если его нет, то инициативная группа жильцов, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4 ст.45 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В случае если собственниками помещений в МКД принято решение о смене УО, необходимо знать, что существует несколько способов ее смены, а именно:

1) выбор новой УО по окончанию срока действия договора управления МКД с действующей УО;

2) существенные нарушения договора управления МКД действующей УО, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ);

3) расторжение договора по соглашению сторон, если действующая УО согласна расторгнуть договор;

4) смена способа управления МКД. Например, на общем собрании собственников принимается решение о создании ТСЖ, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137 ЖК РФ.

Прежде чем проводить собрание собственников помещений в МКД, необходимо внимательно изучить договор управления МКД с действующей УО. Это позволит избежать повторения ошибок. Следует подготовить повестку собрания собственников помещений в МКД с указанием основных вопросов.

При оформлении протокола общего собрания собственников помещений в МКД нужно опираться на Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. №937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, необходимо направить копию протокола общего собрания в действующую на момент проведения собрания УО в течение все тех же десяти дней.

В случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес действующей УО, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Согласно ч.1 ст.162 ЖК РФ, более 50% собственников помещений в МКД должны расписаться в договоре управления с новой УО. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, несмотря на решение общего собрания собственников.

Относительно внесения платы за жилищно-коммунальные услуги новой УО сообщаем, что указанные обязательства у собственников помещений в МКД возникают с момента, когда органы государственного жилищного надзора (далее – ГЖН) внесут многоквартирный дом (дома) в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем официальном сайте в сети Интернет.

Как отстоять право собственников на чердак, колясочную и подвал?

Главной целью реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации является побуждение собственника самому обеспечить свое благополучие. Многие жители существенно преуспели в решении этой задачи. Самостоятельно ремонтируют, модернизируют и реконструируют свои дома, их инженерное обеспечение. Примеры не просто ответственного и бережного отношения к общему имуществу, успешного самостоятельного содержания дома, но и умения получить выгоду от его эксплуатации демонстрируют собственники в Москве, Костроме, Твери, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и многих других городах России. Эти примеры показывают, насколько важным является вопрос обеспечения прав собственников многоквартирных домов, ради комфортной жизни которых и задумано реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

До 2012 года наличие системной проблемы нарушения прав собственников на общее имущество не признавалось региональными и муниципальными властями. Не поднималась проблема и на уровне профильных ведомств РФ. Жалобы отдельных граждан не находили поддержки. Организованное изучение и поиск путей решения данной проблемы начались с создания объединений собственников жилья в крупнейших городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Ижевске, Перми, Костроме, а также на межрегиональном уровне.

Впервые официально вопрос о защите прав собственников многоквартирных жилых домов в г. Костроме был поднят на собрании областного Совета представителей собственников МКД, при губернаторе Костромской области 31 января 2012 г. где собственники оказались услышанными: губернатор дал поручение изучить вопрос и прекратить незаконное отчуждение имущества граждан. В качестве первоначальной модели для урегулирования спора относительно помещений, обладающих признаками общего долевого имущества, но зарегистрированных в собственность города, была предложена схема урегулирования спора посредством создания межведомственной комиссии.

Создание комиссии еще не позволяло собственникам и администрации города уйти от судебного разбирательства, но уже давало возможность сэкономить время за счет сокращения количества судебных заседаний и гарантировать положительное решение суда, а вынесенное судебное решение надежно закрепляло права собственников многоквартирного дома на общее имущество. В 2015 году Костромскому центру «ЖКХ Контроль» удалось убедить администрацию города, что ошибки, допущенные в свое время при определении статуса помещений, должны исправляться усилиями самой администрации, а не за счет собственников. Так появился опыт подготовки исков о признании помещений общим имуществом юристами администрации, в том числе они инициируют процесс признания помещения общим имуществом.

Это дало серьезный экономический и социальный эффект — в разы сократилось время на рассмотрение исков в суде. Если раньше при подаче иска собственниками процесс мог тянуться с учетом нескольких судебных инстанций до полутора лет, при этом затраты собственников, а значит, и компенсация судебных издержек со стороны муниципального образования могли достигать 50 тыс. руб. и более, то теперь процесс проходит в один-два месяца, как правило, в одно заседание. При этом ни собственники, ни бюджет города не несут никаких издержек.

Работы у юристов становится меньше, судебные процессы проходят легче и короче, а собственники благодарны администрации, признавшей ошибки прошлого. К июню 2016 года в 100 домах Костромы администрация признала неправомерные отчуждения. В городе воцаряется доброжелательная и творческая атмосфера. Собственники могут сконцентрировать свое время и средства на улучшении комфорта проживания в доме. На рис. 5 показана динамика неправомерных отчуждений и возврата подвалов собственникам в результате создания в 2013 году межведомственной комиссии по выявлению помещений общего имущества в составе муниципальной казны г. Костромы при участии Костромской ассоциации ТСЖ и ЖСК. Но самой эффективной и справедливой формой восстановления проектного и юридического статуса помещения общего имущества является механизм, обеспечивающий возврат имущества под юрисдикцию собственников дома без обращения в суд. Для этого нужно лишь решение администрации об исключении записи о праве собственности муниципального образования на выявленное в составе городской казны помещение общего имущества из государственного реестра прав. Такой порядок можно считать идеальной моделью реализации диалога.

Юридической основой для решения администрации города об исключении из государственного реестра прав записи о праве муниципальной собственности на помещение общей собственности жителей является ст. 12 ГК РФ, которая предусматривает, в частности, следующие способы восстановления утраченного права путем: ? восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; ? признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Примером такого акта может служить распоряжение комитета по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга от 08.04.2014 № 478-рз, восстанавливающее право общей собственности путем исключения ошибочной записи в государственном реестре прав (см. рис. 6). Проблема отчуждения общего имущества фундаментальна, она серьезно влияет на мировоззренческую позицию жителей многоэтажек, без ее решения невозможно продвижение вперед в деле становления ответственного собственника, настоящего хозяина своего жилища.

Для решения этой проблемы в субъектах РФ и муниципальных образованиях организациям собственников совместно с администрациями городов и поселков требуется планомерное сотрудничество, в основу которого должна быть положена работа по комиссионному выявлению помещений общего имущества в реестре собственности муниципальных образований — инвентаризация нежилых помещений многоквартирных домов. Особую значимость такая инвентаризация приобретает для точного планирования объемов средств, предназначенных для региональных и индивидуальных программ капитального ремонта. Кроме этого, необходимо организовать на постоянной основе проведение обучающих мероприятий, семинаров по изучению Жилищного кодекса РФ, в том числе в среде муниципальных служащих, поскольку в основе решения рассматриваемой проблемы находится знание прав и обязанностей собственников. В конечном счете эта работа обеспечивает рост класса ответственных собственников, понимающих, что лучшая капитализация личных средств — вложение их в модернизацию, капитальный ремонт или реконструкцию собственного жилища — единого территориального имущественного комплекса многоквартирного дома.

Следует отметить, что активистам организаций собственников, сплотившихся вокруг центров общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в последнее время удалось добиться не только признания проблемы на уровне Минстроя Россиии, но и конкретных действий в поддержку прав собственников. ? Так, Главным жилищным инспектором страны А.В. Чибисом 23 июля 2015 г. в адрес руководителей субъектов РФ, органов жилищного надзора были направлены письма с требованиями об исключении из практики субъектов РФ фактов отчуждения элементов общего имущества, о принятии мер по восстановлению прав собственников. Кроме этого, распоряжением Правительства РФ от 26.01.2016 № 80-р была утверждена Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года (далее — Стратегия).

Ключевым направлением Стратегии, в частности, является формирование активных и ответственных собственников помещений в многоквартирных домах, обладающих всеми правами на принятие решений относительно своего дома и реальными возможностями реализации этих прав, а также определенным уровнем ответственности за принимаемые решения. Как отмечается в Стратегии, особое внимание будет уделено совершенствованию государственной политики по вопросам актуализации и существенной новации правовых актов, устанавливающих технические требования к общему имуществу в многоквартирном доме и его содержанию, в том числе по вопросам формирования современных правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. В этой части необходимы: ? разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе по ранее совершенным сделкам.

При этом особое внимание следует обращать на случаи незаконного отчуждения органами власти имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; ? совершенствование правил заключения договоров управления многоквартирными домами, в том числе ужесточение требований в части наличия и оформления договоров управления многоквартирными домами с учетом примерной формы договора управления, утверждаемой Минстроем России.

На наш взгляд, все участники сферы влияния на ЖКХ: местные органы власти, правительственные министерства и ведомства, организации собственников, сеть региональных центров НП «ЖКХ-Контроль» должны принять участие в процессе повышения требовательности к соблюдению норм действующего законодательства и исправления допущенных в отношении имущества собственников ошибок. От успеха этой работы зависит сохранность жилого фонда, энергоэффективность, привлечение инвестиций в сферу управления жильем, стабильность общества. Лучший способ воспитать ответственного собственника — защитить собственность граждан

Общее имущество многоквартирного дома

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
К такому имуществу относятся:
— фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
— помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
— инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
— земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности.
1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома — несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и
иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы.

Крыша— это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.
Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:
— конструкции обслуживают более одного помещения;
— конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:
— ограждающие несущие конструкции;
— ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения — комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка одним собственником без согласия других не допускается.

Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, — полом, т.е. во-первых, оно ограждаетквартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359.

Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом.

2. Помещения, не являющиеся частями квартир, — подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения разрешенных видов деятельности (офисов, аптек и т.п.). Следует отметить, что помещения в соответствии со ст. 36 ЖК РФ признаются общей собственностью, если они не являются частью квартир. При этом ничего не говорится о нежилых помещениях. Но в этом случае получается, что нежилые помещения (аптеки, офисы и т.п.) могут стать объектами общего имущества. Это невозможно, так как нежилые помещения, как и жилые, принадлежат определенному собственнику и, конечно, не обслуживают какое-либо иное помещение.

Но возникают ситуации, когда люди осуществляют предпринимательскую деятельность не в нежилых помещениях, а занимают места общего пользования (например, подвал). В этом случае нужно проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения — является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений. ПРИМЕР из судебной практики ЗАО «Латц» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т. ул. Карпова, 7, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО «Латц» на указанное
помещение.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующее. ЗАО «Латц» обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т. ул. Карпова, 7. В качестве основания возникновения права
собственности на нежилое помещение истец указал акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30 апреля 2000 г. утвержденный постановлением мэра города Т. от 30 апреля 2000 г. № 716.

Решением от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 учреждение юстиции отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на основании абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Существенным основанием для отказа является то, что согласно ст. 36 ЖК РФ технический этаж является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, при наличии прямого указания в законе о правовом положении технических этажей в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом
собственников помещений, не требуется.

Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:
— помещение не должно являться частью квартиры (т.е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и т.п. нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;
— помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.
К помещениям, являющимся общим имуществом, могут относиться:

подъезд — часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой;

тамбур — помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года;

вестибюль — помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям;коридор — помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций;

лестницы — конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями;

лифты — современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме;

технические этажи — вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах;

чердак — нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.

Рассмотрим пример про общие лоджии. Лоджия будет являться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом?

Площадь лоджии в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества — обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры.

А вот, например, лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений.

3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные
коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме данной категории общего имущества можно отнести:

• систему отопления со всеми устройствами;
• внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;
• сеть газопровода со всеми устройствами;
• сеть канализации со всеми устройствами;
• внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
• внутренние телефонные и сигнализационные сети;
• вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
• подъемники.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру.

4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и
элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.
Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).
Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, коврови предметов домашнего обихода; оборудование площадки для
отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «0 введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Итак, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, — дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.

Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ
третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка.

Итак, было рассмотрено понятие общего имущества собственников в многоквартирном доме и его состав. Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещения собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д. Таким образом, становится понятно значение общего имущества и почему собственники помещений должны знать, какое имущество находится в их общей долевой собственности.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином го-
сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.