Категория: Бланки/Образцы
N _____ от "___"_________ _____ г.
"___"___________ ____ г.
________________, именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", в лице __________________, действующ___ на основании _______________, с одной стороны, и __________________, именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице _______________, действующ___ на основании ______________, с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенного по адресу: ___________________ на ____ этаже здания и включающего в себя _________ комнаты общей площадью _____ кв. м, N ____ от "___"_________ ____ г. (далее - "договор") с момента подписания настоящего соглашения.
2. Все обязательства Сторон по договору, включая задолженности по платежам, прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения Арендодателю по акту приема-передачи (передаточному акту).
3. Техническое состояние нежилого помещения соответствующей части общего имущества, включая земельный участок, на момент возврата удовлетворительное, состав и состояние имущества, принадлежащего Арендодателю, на момент возврата удовлетворительное и соответствует условиям договора аренды.
4. Акт приема-передачи должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями Сторон в течение _______ дней с момента подписания настоящего соглашения. При неподписании Сторонами акта приема-передачи (передаточного акта) договор аренды нежилого помещения N ____ от "___"________ ____ г. считается нерасторгнутым.
5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
6. Адреса и банковские реквизиты Сторон:
"___"___________ ____ г.
________________, именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", в лице __________________, действующ___ на основании _______________, с одной стороны, и __________________, именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице _______________, действующ___ на основании ______________, с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенного по адресу: ___________________ на ____ этаже здания и включающего в себя _________ комнаты общей площадью _____ кв. м, N ____ от "___"_________ ____ г. (далее - "договор") с момента подписания настоящего соглашения.
2. Все обязательства Сторон по договору, включая задолженности по платежам, прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения Арендодателю по акту приема-передачи (передаточному акту).
3. Техническое состояние нежилого помещения соответствующей части общего имущества, включая земельный участок, на момент возврата удовлетворительное, состав и состояние имущества, принадлежащего Арендодателю, на момент возврата удовлетворительное и соответствует условиям договора аренды.
4. Акт приема-передачи должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями Сторон в течение _______ дней с момента подписания настоящего соглашения. При неподписании Сторонами акта приема-передачи (передаточного акта) договор аренды нежилого помещения N ____ от "___"________ ____ г. считается нерасторгнутым.
5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
6. Адреса и банковские реквизиты Сторон:
7. Подписи Сторон:
Аренда нежилого помещения в многоквартирном доме.
В доме имеется помещение с отдельным входом. Хотим снять его в аренду (Движение денег никаких не будет, взамен аренды я поставлю видеонаблюдение в доме и и буду его обслуживать). Половина квартир приватизирована, половина нет. Проводили собрание жильцов, приходили представители администрации города, никто не против.
С кем заключать договор? С жильцами (представителем жильцов) или управляющей компанией?
В какие органы еще нужно ехать, чтобы все это сделать юридически грамотно?
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Ст.44 Жилищно Кодекса РФ, решение о передаче общего имущества в пользование принимают на общем собрании собственников (а не жильцов). Причем за такое решение должны проголосовать собственники, обладающие не менее 2/3 площадей дома (пункт 1 ст. 46 ЖК РФ). В решении указывается лицо, уполномоченное на заключение договора и форма оплаты (если она будет). Сразу предупреждаю, что "Поставлю видеонаблюдение" - это не форма оплаты.
Каким образом тогда сделать чтобы денег ни кто ни кому неперечислял? жильцы не согласны если за оренду я буду перечислять в управлющую компанию. Мы сделали два договора 1-ый на аренду, 2-ой на установку и обслуживание. В них где пункты условия оплаты, стоят ссылки на друг друга прим. 3.2. Оплата по настоящему договору осуществляется путем проведения зачета денежных средств по договору поставки оборудования и оказания услуг по монтажу системы видеонаблюдения по договору №.
Как я понял так нельзя?
договор должен быть заключен на условиях, утвержденных общим собранием собственников МКД.
В решении собственников мКД должно быть отражено следующее:
1) предоставить во временное пользование нежилое помещение. расположенное по адресу: _______, с номерами на поэтажном плане ____, общей площадью _____ кв.м, сроком с ______ до ______ (традиционно указывают срок 11 мес, чтобы не сдавать договор аренды на гос. регистрацию) .
2) установить арендную плату в размере 1000 рублей в месяц (напишите сумму равную сумме обслуживания видеонаблюдения). Арендная плата вносится наличными денежными средставами в кассу совета дома. Возможен зачет встречных требований по оплате.
и те же самые условия указывайте в договоре аренды. Желательно прям слово в слово повторять формулировки.
Проводите общее собрание собственников и голосование в порядке ст. 36, 44-48 ЖК РФ и все фиксируете в письменном протоколе (ЭТОТ ДОКУМЕНТ ВАМ В ПОСЛЕДСТВИИ ПОНАДОБИТСЯ). Как провести общее собрание МКД читайте алгоритм http://taktaktak.org/document/14778
В собственность –взять общее имущество просто нельзя. А в аренду и безвозмездное пользование только с согласия ВСЕХ собственников.
Далее обратитесь за консультацией в Управление Федеральной службы
государственной регистрации, и картографии и постарайтесь зарегистрировать договор аренды. Официальный сайт
Адрес: 430000, г.Саранск, ул.Степана Разина, д.17
Касса совета дома - это хорошо, если в договоре управления не оговорено, что предоставлением в пользование общего имущества занимается УК.
Однако непонятна позиция собственников. Если они не доверяют совей УК (не хотят, чтобы на ней был договор аренды), зачем на доме-то ее держать?
Председатель ТСЖ; Председатель комиссии по жилищно-коммунальной политике "Союза защиты пермяков" (ТСЖ, Ассоциация ТСЖ; Союз защиты пермяков)
Консультации по любым вопросам деятельности товариществ собственников жилья
юрист (частная практика)
стаж работы в отрасли более 10 лет. Большую часть времени занимае работа с людьми, их частными делами, защита прав человека.специализации: гражданское право, семейное право, международное право.
Если существует необходимость снять помещение для осуществления производственной деятельности, то обязательным атрибутом этого будет подписание соответствующего договора. Собственник не имеет права сдать нежилое помещение в наем на основании, например, устной договорённости.
Что такое договор аренды?
Передавая какое-либо объект нежилого фонда в аренду собственник, соответственно, на это время уступает и права пользования им. Право собственности, естественно, на время аренды естественно остаётся за владельцем.
Договор найма нежилого помещения выступает в роли официального подтверждения передачи прав пользования объектом от владельца к арендатору. Без этого документа доказать факт нарушения условий найма невозможно. И касается это, как арендатора, так и того, кто сдаёт объект в аренду.
Кроме того, наличие официального соглашения необходимо и для государственных регистрирующих органов. Это помогает отследить все действия с недвижимостью.
Для арендатора помещений нежилого фонда наличие договора позволяет пользоваться объектом в течение всего оговорённого срока без опасений, что владелец потребует освободить арендуемые площади до истечения действия договора. Или необоснованного увеличения платы за аренду в период найма.
Без официального договора арендатор фактически беззащитен перед наймодателем и его потенциальных действий, иногда противоправных. Доказать неправомочность действий арендатора в такой ситуации невозможно, поскольку нет никаких подтверждений условий договорённости.
Для арендодателя договор найма также является страховкой от потенциальных рисков. Например, отказ от уплаты арендной платы (или несвоевременное её перечисление) при наличии соглашения легко доказывается в суде.
Специалисты портала bukva-zakona.com обращают ваше внимание на то, что термин «помещение» в тексте договора означает часть какого-либо здания, относящуюся к нежилому фонду. Помещение характеризуется также наличием соответствующих условий для осуществления производственной деятельности (инженерные коммуникации, технические условия и так далее). В связи с этим не следует путать помещения в составе здания и элементы этого здания. Элементы здания (крыша, подвал, лестничные пролёты и другие) не предназначены для осуществления производственной деятельности и не могут быть предметами арендных отношений.
Структура договора аренды
Стандартный договор найма объекта нежилого фонда содержит, как правило, все основные положения, касающиеся этой сделки. При желании такой документ достаточно просто применить к любой конкретной ситуации, внося в него минимум изменений и дополнений.
На сайте bukva-zakona.com любой желающий может скачать образец соглашения. Оно составлено опытными юристами, имеющими большой опыт практической работы именно в этой области. Поэтому данный документ отвечает всем требованиям законодательства и применение его в качестве основы для реального договора, более чем оправдано.
Вводная часть документа содержит поля, которые предусматривают размещение информации о сторонах договора. Это не только паспортные и регистрационные данные, но и сведения о юридическом лице (если одной из сторон договора выступает юридическое лицо).
В основной части договора обязательно указывается предмет соглашения. Причём сведения о помещении нежилого фонда не должны ограничиваться лишь его упоминанием. Должны быть подробно прописаны такие моменты, как адрес, вид собственности, сведения из кадастрового учёта, технические характеристики и так далее. На основании этих сведений предмет соглашения должен однозначно идентифицироваться.
В этой же части должна содержаться информация о предполагаемом использовании объекта арендатором. Это может быть производственная деятельность, использование помещения в качестве склада, офиса. Иногда в тексте документа предусматривается возможность выкупа объекта арендатором.
Достаточно подробно должен быть прописан порядок оплаты за аренду объекта и период действия документа. В большинстве случаев договор составляется на неопределённый срок, что даёт возможность обеим сторонам чувствовать себя достаточно уверенно и защищённо.
Заключительная часть соглашения содержит порядок прекращения его действия. Договор аренды с неоговорённым сроком действия может быть расторгнут либо по обоюдному согласию, либо по заранее поданному предупреждению (за три месяца). Важным моментом при подписании соглашения с неограниченным сроком действия является законодательное требование об обязательной его госрегистрации.
Обязательным пунктом договора должна быть ответственность сторон за нарушение требований этого документа.
Договор подписывается всеми его участниками. Его действие начинается либо с даты указанной в тексте соглашения, либо сразу после подписания.
Наличие на портале bukva-zakona.com типового договора найма объекта нежилого фонда может сэкономить и время и средства, избавляя людей в нём нуждающихся от необходимости привлечения специалистов для составления этого документа.
More from my site
Перепланировка квартиры как оформить и куда обращаться
Ипотека для молодых семей – обзор программ и банков
Как оформить предварительный договор купли продажи
Оформление гаража в собственность
Переводим земельный или садовый участок в собственность
Как рассчитать неустойку по договору долевого участия?Дата размещения статьи: 09.09.2014
В городской застройке размещение предприятия общественного питания непосредственно в многоквартирном доме (МКД) - частое явление. Ведя бизнес в подобном месте, приходится учитывать особенности нежилых помещений в жилых домах, связанные прежде всего с такой категорией, как общее имущество собственников помещений в доме. Сегодня обратим внимание на текущие расходы пользователя помещения: каковы они, кто их осуществляет (второй момент приобретает особую актуальность при передаче помещения в аренду).
Прежде чем переходить к структуре и размеру платежей пользователя нежилого помещения в МКД, проясним, в каких случаях у собственника нежилого помещения возникают отношения с управляющим домом (управляющей компанией (УК), ТСЖ), а в каких случаях взаимодействие с ним исключено.
Помещение: самостоятельное здание или часть МКД?
Говорить об обязанностях, установленных ЖК РФ, применительно к собственнику нежилого помещения можно, только если данное помещение является частью МКД. Если же помещение рассматривается как самостоятельный объект, хоть и примыкающий к жилому дому, его собственник не обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества МКД и вступать в отношения с управляющим по поводу предоставления коммунальных услуг.
В последнее время в судебной практике появляется много примеров, в которых судам приходится устанавливать статус нежилого помещения. Решить вопрос, является ли пристроенное к МКД нежилое помещение самостоятельным объектом, важно не только для установления обязанности собственника этого помещения оплачивать содержание общего имущества. Ответ на указанный вопрос также предопределяет, обязан ли управляющий домом ремонтировать, к примеру, кровлю над пристроем <1>, должен ли собственник пристроя оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды <2>, следует ли собственнику вносить арендную плату за используемый для эксплуатации пристроя земельный участок.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС ВСО от 01.04.2014 по делу N А74-2558/2013.
<2> Постановление ФАС ДВО от 04.03.2014 N Ф03-125/2014.
В судебном разбирательстве по обозначенной проблеме в качестве доказательств рассматриваются такие документы, как выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, технические паспорта на МКД и пристрой, договоры ресурсоснабжения и акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности инженерных сетей, технические условия подключения пристроя к инженерным сетям, а также заключения экспертов.
В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, названы признаки единства здания:
- фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала;
- общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (при отсутствии сообщения между частями одного здания).
На эти признаки ориентируются эксперты, а также суды. В свою очередь, анализ арбитражной практики по искам управляющих о взыскании платы за содержание общего имущества с собственников пристроек к МКД позволяет выделить два основных критерия единства пристройки и дома <3>:
- наличие общих конструкций (стены, фундамент, кровля);
- подключение потребляющего оборудования к инженерным сетям МКД (наличие отдельного ввода, врезки инженерных сетей в пристрое указывает на самостоятельность пристроя как объекта недвижимости).
--------------------------------
<3> См. Постановления ФАС ВВО от 28.08.2013 по делу N А79-14412/2012, от 10.02.2012 по делу N А29-3023/2011, ФАС ЗСО от 25.12.2013 по делу N А46-4164/2013, ФАС МО от 24.06.2013 по делу N А40-120000/12-117-1164, ФАС УО от 08.07.2014 N Ф09-3787/14, от 23.09.2013 N Ф09-9014/13.
Кроме того, нередко в качестве дополнительного аргумента приводятся данные о земельном участке. Если пристрой расположен на отдельном участке, выделенном для его строительства и эксплуатации, - это еще один довод в пользу признания его самостоятельным объектом. Обратим внимание, что присвоение самостоятельного почтового адреса пристрою (например, с литерой "А") не играет особой роли в решении интересующего нас вопроса. Бывает, что нежилые помещения, имеющие одного хозяина и используемые по единому назначению, обладают разными статусами: встроенные помещения рассматриваются как часть МКД, а пристроенные - как самостоятельный объект <4>.
--------------------------------
<4> Постановление ФАС СЗО от 26.02.2014 по делу N А44-3507/2012.
Помещение как самостоятельный объект
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. У собственника возникают расходы, связанные с содержанием объекта недвижимости, в частности:
- расходы на обслуживание и ремонт объекта;
- расходы по договорам энергоснабжения.
Здесь мы рассмотрим только один вопрос: кто обязан оплачивать счета коммунальных организаций, если объект сдается в аренду? Как правило, в договоре аренды на арендатора возлагается обязанность заключить договоры энергоснабжения напрямую с коммунальными организациями и оплачивать потребленные ресурсы. Если такой договор заключен, у арендатора возникают расходы на содержание арендованного имущества. Однако нередко арендатор избегает заключать договоры с ресурсоснабжающими компаниями. Очевидно, что те продолжают считать абонентом собственника здания и предъявляют требования об оплате ресурсов именно ему. В опубликованном 17.06.2014 на сайте ВАС Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 N 17462/13 подтверждена правомерность данных действий коммунальщиков. Суды первой и кассационной инстанций считали иначе и руководствовались при этом следующими соображениями:
- по общему правилу расходы на содержание имущества, переданного в аренду, возложены на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ), такая же обязанность арендатора следует из договора аренды;
- возможность заключения договора энергоснабжения связана с наличием у абонента энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования (п. 2 ст. 539 ГК РФ), и поскольку арендодатель передал здание в аренду, он не владел энергопринимающим устройством.
Однако, как подчеркнул Президиум ВАС, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Поэтому из договора аренды не может следовать обязанность арендатора перед коммунальной организацией, поскольку данный договор регулирует отношения между собственником здания и арендатором. При этом собственник здания в силу закона несет расходы на его содержание, так как непосредственно на арендатора законом указанное бремя не возложено. Исходя из этого с собственника было взыскано в пользу теплоснабжающей компании неосновательное обогащение в виде стоимости поставленной в здание тепловой энергии при отсутствии заключенного договора теплоснабжения.
Иными словами, в отсутствие договора с коммунальщиками арендатор не обязан оплачивать их счета. Вместе с тем в договоре аренды можно на законных основаниях установить размер арендной платы с учетом коммунальных платежей, с точки зрения налогообложения это будет единый платеж, который арендатор вправе включить в расходы, а также принять предъявленный НДС к вычету.
Помещение как часть МКД
Если пристрой рассматривается как часть МКД, на его собственника распространяется действие Жилищного кодекса. Ключевой момент здесь - наличие общего имущества собственников помещений в МКД (обслуживающих помещений, несущих и ненесущих ограждающих конструкций дома, земельного участка, инженерных сетей и оборудования - см. ст. 36 ЖК РФ).
Необходимость организовать надлежащее содержание общего имущества обусловливает существование такого института, как управление домом. Преимущественные способы управления - ТСЖ и управляющая организация <5>. Именно этим лицам собственник вносит платежи. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги появляется у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения приведена в ч. 2 ст. 154 ЖК РФ. Она включает в себя:
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
--------------------------------
<5> Непосредственное управление домом не рассматриваем, тем более что с 01.09.2014 этот способ может быть выбран и реализован в домах с количеством квартир не более 16. До 01.04.2015 дома с количеством квартир более 16, в которых в настоящее время реализуется непосредственное управление, должны изменить способ управления домом (см. Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ).
Пусть читателя не смущает название платы - именно за жилое помещение. В первую очередь ЖК РФ нацелен на правоотношения, связанные с жилищным фондом, отсюда и такое название. Однако, судя по структуре платы, никаких различий для жилых и нежилых помещений нет - собственники и тех, и других на равных началах должны оплачивать управление домом, содержание общего имущества.
Плата за коммунальные услуги
Согласно ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг. Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), распространяются на лиц, потребляющих коммунальные услуги во всех помещениях в МКД, в том числе нежилых. Следует иметь в виду, что плата за коммунальную услугу (кроме услуги отопления) состоит из двух частей (п. 40 Правил N 354):
- плата за услугу, предоставленную потребителю в жилом или в нежилом помещении;
- плата за коммунальную услугу, потребляемую в процессе использования общего имущества в доме (далее - коммунальная услуга на общедомовые нужды (ОДН)).
Эти две составляющие отдельно указываются в платежных документах и рассчитываются автономно. Иначе говоря, вносить плату за коммунальную услугу на ОДН придется независимо от того, что в каком-то расчетном месяце аналогичная коммунальная услуга в помещении не потреблялась (плата за нее не начислялась).
Обратим внимание, что у собственника нежилого помещения в МКД существует два варианта договорных отношений по поводу предоставления коммунальных услуг:
- договор о предоставлении коммунальных услуг заключен с УК, ТСЖ (платежный документ выставляют эти организации);
- договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) заключены непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, но только в целях обеспечения ресурсами нежилого помещения (п. 18 Правил N 354). Плату за коммунальные услуги на ОДН необходимо вносить УК, ТСЖ (собственник нежилого помещения получает два платежных документа - от коммунальной компании и от управляющего домом).
Представляется, что весь платеж целиком может быть принят в уменьшение налоговой базы в качестве расхода независимо от варианта договорных отношений. Согласно жилищному законодательству исполнитель коммунальных услуг обязан выставлять собственнику помещений платежный документ, содержащий среди прочего размер платы. Этот документ является достаточным для подтверждения расходов в целях налогообложения. В свою очередь, если деятельность по предоставлению коммунальных услуг расценивается управляющим как облагаемая НДС реализация, в силу положений НК РФ он также обязан в общем порядке предоставить потребителю счет-фактуру, на основании которого потребитель имеет возможность применить вычет "входного" налога.
Плата за коммунальные услуги при аренде
Отдельного внимания заслуживает вопрос об определении лица, обязанного оплачивать коммунальные услуги при передаче нежилого помещения в многоквартирном доме в аренду. Естественно, данная проблема возникает, только если ни арендодатель, ни арендатор не вносят платежи управляющему (или РСО). На этот счет также есть Постановление Президиума ВАС, причем аналогичное по содержанию, приведенному выше, - от 21.05.2013 N 13112/12. Арбитры пришли к выводу, что в отсутствие договора, заключенного с участием УК и устанавливающего обязанность арендатора вносить коммунальные платежи, должником выступает собственник помещения. Условие договора аренды, возлагающее на арендатора обязанность по заключению договора с УК и оплате коммунальных услуг, не влияет на взаимные права и обязанности арендатора и УК (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Обеспечение помещения коммунальными услугами (то есть передача имущества в состоянии, соответствующем его назначению) - это обязанность арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК РФ), которая реализуется путем заключения с УК договора, содержащего условия о предоставлении коммунальных услуг (п. 12 Правил N 354). Обратим внимание, что ранее в аналогичных ситуациях арбитры удовлетворяли иски УК к арендаторам.
Положение вещей может быть изменено соглашением об обязанности арендатора вносить плату за коммунальные услуги. Сторонами соглашения выступают как минимум УК и арендатор, но нелишним будет пригласить и арендодателя. По мнению Президиума ВАС, документ необходимо оформить как дополнительное соглашение к договору управления. Такая сделка подтвердит волю всех участников на исполнение этой обязанности арендатором и изменение общего правила ст. 210 ГК РФ об оплате расходов на содержание собственником имущества. Хотя, к примеру, арбитры считают достаточным двусторонний (с участием УК и арендатора) контракт (Постановление ФАС ВВО от 16.10.2013 по делу N А29-4969/2012). Очевидно, что из договора управления домом, заключаемого между УК и собственником помещения, должны быть исключены упоминания об обязанности собственника вносить плату за коммунальные услуги.
Учитывая, что п. 18 Правил N 354 предоставляет возможность собственнику заключить договоры энергоснабжения напрямую с РСО, аналогичное право может реализовать и арендатор нежилого помещения в МКД в том же объеме (только в отношении ресурсов, предоставленных в помещении).
Содержание общего имущества
Вторая часть платежа - плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества, - обычно вызывает больше всего вопросов. Поскольку нежилые помещения имеют отдельный вход, их собственники полагают, что они не пользуются общим имуществом МКД (лестничными площадками, лифтами и т.п.) и поэтому не обязаны платить за его содержание. Еще более несправедливым кажется взыскание платы за содержание общего имущества, если нежилое помещение является пристроем, то есть имеет свою кровлю. Однако в суде подобные аргументы не принимаются. Еще в 2010 г. Президиум ВАС высказал свою позицию по данному поводу. Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом (Постановление от 09.11.2010 N 4910/10).
То есть если нежилое помещение признано частью МКД, его собственник имеет абсолютную, ни от чего не зависящую обязанность оплачивать содержание общего имущества. В силу ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственники помещений в доме несут бремя расходов на содержание общего имущества путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (независимо от статуса помещения).
Поскольку несение расходов на содержание общего имущества в МКД предопределено законом, такие расходы рассматриваются как обоснованные (экономически оправданные) затраты, которые при соблюдении требований к документальному подтверждению могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли и доходов, учитываемых при расчете единого налога, уплачиваемого при применении УСНО. Соответствующий вывод сделан финансистами в Письме от 30.04.2013 N 03-11-11/15225. Обратим внимание, что в запросе ИП-"упрощенец", имеющий в собственности нежилое помещение в МКД и использующий его в предпринимательской деятельности, интересовался насчет расходов по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также расходов в части управления многоквартирным домом. В разъяснении Минфин разрешил учитывать в расходах оплату коммунальных услуг, электроэнергии и воды, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также оплату содержания и технического обслуживания общего имущества многоквартирного дома и квалифицировал их как материальные (пп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ). Оплата текущего ремонта и управления МКД осталась за кадром. Однако это не означает, что данные расходы не являются обоснованными. Напротив, они имеют ровно тот же статус, что и прямо названные чиновниками расходы. Они входят в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой устанавливается общим собранием собственников помещений. Поэтому предъявленная управляющим МКД плата в полном объеме уменьшает налоговую базу собственника нежилого помещения.
Плата за содержание общего имущества при аренде
Как было сказано выше, при передаче нежилого помещения в МКД в аренду в договоре обычно предусматривают обязанность арендатора заключить договоры с обслуживающими организациями и самостоятельно вносить коммунальные платежи. То же самое касается и платежей за содержание общего имущества. Но если арендатор не заключил договор с управляющим и не несет соответствующие расходы, УК (ТСЖ) нужно решить, с кого взыскивать долги: с арендатора или арендодателя. Уже дважды этот вопрос рассматривался Президиумом ВАС (Постановления от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11), итог таков: как и для коммунальных услуг, условие в договоре аренды об обязанности арендатора оплачивать содержание общего имущества не дает УК оснований для взыскания долгов с арендатора (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Собственник помещения в МКД не вправе возлагать на арендатора обязанность заключать с третьим лицом гражданско-правовой договор, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества в МКД. Причина в том, что обязанное лицо установлено законом императивно и не может быть изменено договором, стороной соглашения с управляющим домом может быть только собственник помещения в МКД.
Поэтому по умолчанию все долги взыскиваются с арендодателя. Более того, двусторонний договор между арендатором и УК, заключенный в добровольном порядке, не соответствует закону <6> и не является основанием для взыскания платы за содержание общего имущества с арендатора <7>. Однако переложить на арендатора соответствующую обязанность можно путем соглашения о переводе долга. Таким образом, стороной договора управления МКД останется собственник помещения, а вот в обязательстве вносить плату за содержание общего имущества изменится должник. Целесообразно оформить данную сделку путем подписания дополнительного (трехстороннего) соглашения к договору управления МКД <8>. При составлении соглашения следует иметь в виду, что с 01.07.2014 действует новая редакция гл. 24 "Перемена лиц в обязательстве" ГК РФ.
--------------------------------
<6> Постановление ФАС ПО от 24.10.2013 по делу N А12-67/2013.
<7> Постановления ФАС ВВО от 16.10.2013 по делу N А29-4969/2012, ФАС ЗСО от 28.11.2013 по делу N А75-8594/2012.
<8> См. Постановления ФАС СЗО от 12.05.2014 по делу N А05-6861/2013, от 05.05.2014 по делу N А05-6860/2013.
Взносы на капитальный ремонт
В настоящее время на территории РФ запускается новая система финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД. По данным Минстроя, в первом полугодии 2014 г. взносы на капремонт ввели 9 регионов, во втором должны подключиться 56, в 2015 г. - все остальные. Все собственники помещений в МКД (за редким исключением, установленным ЖК РФ) обязаны уплачивать взносы на капремонт в размере не ниже минимального, установленного властями. Способ формирования фонда зависит от решения общего собрания, но смысл его таков: отчисления собственников помещений формируют фонд ремонта, впоследствии согласуются перечень работ, сроки их проведения, и стоимость и выполненные работы финансируются за счет средств фонда.
Уже совсем скоро все собственники нежилых помещений в МКД, определяющие налоговую базу в виде разницы между доходами и расходами и ведущие бухучет, встанут перед проблемой квалификации взносов на капитальный ремонт. При этом нужно учитывать положения ЖК РФ. Как было сказано выше, уплата взносов на капремонт - это элемент обязанности собственника помещения в МКД по содержанию общего имущества в доме (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Обязанность уплачивать взносы на капремонт возникает в силу закона. Средства фонда капитального ремонта могут быть (ст. 174 ЖК РФ):
- использованы для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, и уплаты процентов по ним;
- использованы на цели сноса или реконструкции МКД в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- распределены между собственниками помещений в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в данном многоквартирном доме.
Одновременно собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете <9>, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта, но требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете, собственник не вправе (ст. 36.1 ЖК РФ). Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (ч. 3 той же статьи). В силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
--------------------------------
<9> Альтернатива специальному счету - формирование фонда капремонта на счете регионального оператора котловым методом.
По мнению автора, данные взносы соответствуют категории расходов. В рамках бухгалтерского учета они представляют собой уменьшение экономических выгод или возникновение обязательства, которое приводит к уменьшению капитала (п. 7.6 Концепции <10>). Но критериям признания актива как источника будущих экономических выгод взносы не отвечают (п. 7.2 Концепции), поэтому их необходимо относить в состав затрат организации в периоде и в сумме в соответствии с платежным документом.
--------------------------------
<10> Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.
В Налоговом кодексе специальных указаний по поводу учета взносов на капитальный ремонт нет. Фактически перечисленные в фонд капремонта суммы нельзя считать предоплатой работ, поскольку в общем случае встречное обязательство у получателя денежных средств возникнет позднее согласно программе капремонта. Одновременно взносы не относятся и к безвозмездно передаваемому имуществу, так как все-таки предполагается, что они будут использованы на благо всех собственников в конкретном МКД. Представляется, что все доводы об экономической оправданности расходов в виде платы за содержание общего имущества справедливы и в отношении взносов на капитальный ремонт. Обязанность уплачивать данный взнос является атрибутом права собственности на помещение в МКД. Поэтому при исчислении налога на прибыль суммы предъявленных к уплате взносов могут быть отнесены к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Вместе с тем "упрощенцам", видимо, не удастся уменьшить доходы на суммы взносов, так как соответствующий вид расходов не предусмотрен в ст. 346.16 НК РФ. А отнести взносы к материальным расходам нельзя, поскольку они не являются платой за конкретные работы по ремонту общего имущества (на момент формирования фонда перечень работ, их сроки и стоимость не определены).
В заключение добавим, что при передаче нежилого помещения в аренду обязанность уплачивать взносы на капремонт сохраняется за собственником помещения. Но действуя по схеме, описанной выше, можно изменить должника в обязательстве по внесению указанных взносов.
Если экономический субъект использует в предпринимательской деятельности нежилое помещение в МКД, ему нужно прояснить вопрос, является ли такое помещение частью дома. Если да, дополнительно к расходам на содержание самого помещения и оплату коммунальных услуг собственник несет расходы на содержание общего имущества в доме. Недавно из этого платежа были выделены взносы на капитальный ремонт, имеющие особый порядок сбора. Все расходы, связанные с содержанием общего имущества, могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли, естественно, при соблюдении требований из п. 1 ст. 252 НК РФ. А вот признавать в расходах при применении УСНО суммы взносов на капремонт оснований, к сожалению, нет. Если помещение передано в аренду, бремя расходов на содержание общего имущества остается на собственнике и может быть возложено на арендатора только через перевод долга.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
