Аренда в торговых центрах: заключаем договор без ошибок

Как правило, договор аренды торговый площадей в торговом центре (далее – ТЦ) представляет собой многостраничный «фолиант» с большим количеством приложений. Причем 50–70 страниц текста для них не предел. Не удивительно, что большинство предпринимателей теряется в этих специализированных текстах.

Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда. В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора.

В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном вам арендодателем. Поскольку несогласие хоть с одним из них со стороны арендатора влечет отказ арендодателя от его заключения в целом. При этом важно учесть, что предприниматель, как правило, не в состоянии вести переговоры «на равных» с руководством ТЦ и вынужден соглашаться с предложенными условиями. Поэтому нужно четко разобраться в них, чтобы адекватно оценить, насколько договор аренды приемлем для предпринимателя.

Приложения – неотделимая часть договора!

Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему. При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора. Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка. К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе. Но это не так.

Рассмотрим следующий пример. Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение. Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п. На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков. Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения.

Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонт­ные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости.

В тексте договора данное условие можно сформулировать следующим образом: «В случае если стоимость работ, услуг, предоставляемых организацией ООО «Умелец», превышает среднерыночный уровень цен более чем на 15%, арендодатель имеет право заключить договор с иной организацией, производящей аналогичные работы или оказывающей аналогичные услуги».

Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.). Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павиль­онов, действующих в ТЦ. Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора. Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке.

С точки зрения закона это допустимо. Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора? Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше. Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине аренд­ной платы. При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета ­мнения арендатора.

Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды. Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем. Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя. Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора. Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ.

Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств: «Арендодатель обязуется обеспечить посетителям свободный и беспрепятственный доступ к арендуемому помещению в течение 7 дней в неделю в дневное (утреннее, вечернее)2 время, не менее 12 часов в будние дни и не менее 10 часов в выходные и предпраздничные дни. Исключение составляют ­общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными».

Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда.

Обычными приложениями к договору аренды являются:

• план этажа с выделенными на нем арендуемыми помещениями;
• условия о торговом профиле арендодателя;
• правила оказания эксплуатационных услуг;
• правила пользования ТЦ;
• правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях.

И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект. Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью.

Структура текста договора

Содержание договора – это совокупность его условий. Эти условия устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. В договоре аренды можно выделить две группы условий: обязанности арендатора и обязанности арендодателя. При этом необходимо учитывать, что ряд обязанностей требует одновременных действий со стороны как арендодателя, так и арендатора. Например, передача помещения возможна только в результате совместных действий сторон.

Для эффективного взаимодействия сторон договор как документ должен быть четко структурирован и понятен для его исполнителей.

Любой договор состоит из преамбулы и основной части. Преамбула представляет собой стандартную формулировку, практически неизменную для любого хозяйственного договора3. Кроме того, в преамбуле достаточно часто содержится информация о титуле арендодателя с указанием реквизитов свидетельства о регистрации права собственности, если это владелец здания или договора аренды или если это базовый арендодатель.

Основная часть содержит условия договора, то есть обязательства сторон по отношению друг к другу.

Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Естественно, в тексте договора разделы и параграфы могут быть поименованы по-разному, а обязательства, их составляющие, могут компоноваться любым произвольным образом. Однако, как показывает практика, систематизация обязательств сторон нижеприведенным образом наиболее отвечает цели их полного раскрытия и закрепления в тексте соглашения об аренде.

По мнению автора, в тексте договора логично выделять следующие смысловые части:

• предмет договора;
• порядок использования помещения, доступ в помещение и система охраны;
• срок аренды и взаимодействие сторон при регистрации договора аренды;
• порядок передачи и возврата помещения;
• порядок взаиморасчетов между сторонами;
• страхование;
• права и обязанности арендатора;
• права и обязанности арендодателя;
• взаимная ответственность сторон;
• досрочное расторжение договора.

Еще одни разделом, включаемым во все договоры и содержащим, по сути, «мертвые» нормы, является раздел «Обстоятельства вне контроля сторон (форс-мажор)». Единственным объяснением его наличия в договорах аренды между резидентами РФ может быть давно сложившаяся традиция. Хотя надо признать, что в ряде случаев присутствие данного раздела может быть объяснено и другими причинами. Например, «раздуванием» объема документа с целью усыпить внимание лица, его изучающего.

Рассмотрим наиболее важные из обязательств сторон, закрепленных в каждом из данных разделов, более подробно.

· оплаты коммунальных платежей.

Подобное деление при определенных обстоятельствах может превратиться в еще одну «ловушку» договора аренды. Не зря в некоторых договорах вторую позицию списка (эксплуатационные расходы) называют еще «переменной ставкой оплаты». С помощью такой классификации расходов на аренду арендодатель старается обойти ограничения, установленные законодательством6 на увеличение арендной платы, «сохраняя лицо» перед арендатором. Чтобы понять, зачем это делается, достаточно посмотреть, из чего состоят эксплуатационные расходы.

Основу эксплуатационных расходов составляют:

· организация мероприятий по обеспечению режима безопасности, организация пропускного режима, видеонаблюдения, обеспечение безопасности на площадях общего пользования;

· техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, обеспечивающих предоставление эксплуатационных услуг в здании (эскалаторов, лифтов и иных подъемных механизмов, ­автоматических дверей);

· комплексная уборка площадей общего пользования и прилегающей территории, вывоз снега, обработка территории реагентами в зимний период, поливка стоянок, тротуаров и газонов в летний период;

· вывоз твердых бытовых отходов, утилизация люминесцентных ламп;

· дератизация, дезинсекция и дезинфекция;

· организация работы с посетителями ТЦ;

· общее администрирование.

Арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади. Собственник старается подстраховать себя от любого изменения расходов, сохраняя тем самымпривычный для него уровень прибыли.

Необходимо понимать, что условие об одностороннем увеличении базовой арендной платы раз в год является стандартным для арендных отношений в торговых центрах7. При этом арендодатели, уважающие своих арендаторов, распространяют это условие и на эксплуатационные расходы. Так они демонстрируют свою заинтересованность в стабильности ­отношений и планы на долгосрочное сотрудничество.

Арендатор, как правило, кроме арендной платы и эксплуатационных услуг, оплачивает и коммунальные платежи. Обычно они состоят из двух частей: оплата за непосредственно потребленные услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг (отопление, электроэнергия, водоснабжение и т.п.). С целью максимального снижения этой части расходов можно рекомендовать устанавливать счетчики «на входе» в арендуемое помещение. «Общие» коммунальные платежи ­перекладываются на арендатора без каких-либо надбавок со стороны арендодателя.

Разделы договора, посвященные финансовым аспектам взаимоотношений, наиболее интересны в любом договоре. Особенно в договоре аренды. Именно здесь арендатора ждет немало сюрпризов. Простейший пример: арендодатель указывает в объявлении о сдаче торговых площадей цену за квадратный метр в условных единицах, не упоминая способа пересчета в рубли. Либо он приводит стоимость в долларах США или евро, «забыв» уточнить, что их курс фиксируется договором на 10–15 процентов выше официального. Безусловно, эти вопросы необходимо выяснять на начальных этапах ведения переговоров. Но, как показывает практика, арендатор узнает окончательную сумму расходов только послеполучения проекта договора, а иногда и после его подписания.

Кстати, в связи со стабилизацией экономической ситуации все чаще ­стали встречаться договоры аренды, определяющие размер оплаты в рублях.

Есть несколько основных способов расчета:

· фиксирование размера условной единицы в рублях. Этот способ равнозначен указанию размера арендной платы в рублях, и его использование вызывает легкое недоумение, однако время от времени он встречается;

· закрепление размера условной единицы, равной официальному курсу иностранной валюты. В связи с падением доллара США такой единицей все чаще становится евро;

· закрепление размера условной единицы через бивалютную (доллар плюс евро) или многовалютную корзины. Способы расчета в этом случае могут быть довольно замысловатые. Самый простой из них – это вычисление среднего арифметического рублевого эквивалента валют по курсу Центрального банка России;

Величина условной единицы, рассчитанной через бивалютную корзину (доллар США и евро) на 29 апреля 2007 года, будет выглядеть следующим образом:

25,69 – курс доллара США к рублю РФ;

35,07 – курс евро к рублю РФ.

Условная единица равна 25,69 + 35,07 = 60,76 / 2 = 30,38 руб. за одну условную единицу.

· закрепление предельных значений, в рамках которых применяется курс Центрального банка России, а при значительных величинах изменений – нижний или верхний пределы, согласованные сторонами. Наиболее выгодным для предпринимателя-арендатора является вариант с закреплением обеих границ валютного коридора, но арендодатели неохотно соглашаются на такой вариант.

Можно привести следующий пример закрепления в договоре положений о валютном коридоре:

«1. Платежи по настоящему договору осуществляются в рублевом эквиваленте сумм в долларах США с использованием курса Центрального Банка России (ЦБ РФ) на дату платежа.

2. В случае если курс, установленный ЦБ РФ, составляет менее 26 рублей за один доллар США, для расчета арендной платы принимается курс условной единицы, равный 26 рублям. Если курс, установленный ЦБ РФ, составляет более 29 рублей за одни доллар США, для расчета арендной платы принимается курс условной единицы, равный 29 рублям».

Особо актуальной при прикреплении величины условной единицы к курсу иностранной валюты является дата платежа. Наиболее ­распространены следущие варианты ее закрепления:

1. Дата списания денежных средств с расчетного счета плательщика.

2. Дата списания денежных средств с корреспондентского счета банка плательщика денежных средств.

3. Дата поступления денежных средств на корреспондентский счет банка получателя денежных средств.

4. Дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя денежных средств.

Правильное закрепление даты платежа в интересах обеих сторон договора. Так, если с момента, когда плательщик произвел расчет и осуществил платеж, до момента, когда обязательство по оплате (дата платежа) считается исполненным, проходит значительное время, может возникнуть курсовая разница и потребуется корректировка платежа. Например, разница в курсе доллара США на 28 и 29 апреля 2007 года составляет 7 копеек, что даст уже существенную разницу в рублевом эквиваленте месячной арендной платы. Во избежание такой ситуации можно закрепить в качестве даты исполнения обязательств дату списания денежных средств с расчетного счета плательщика. Также можно указать в договоре, что курс берется не на дату платежа, а на фиксированную дату каждого месяца. Однако следует признать, что оба этих способа в большей степени защищают интересы арендатора, чем арендодателя.

Практически во всех случаях при заключении договора аренды помещения в торговом центре от предпринимателя потребуют внести так называемый обеспечительный депозит. В среднем он составляет от 1 до 3 месячных платежей арендатора. При этом предприниматель обычно должен пополнять его при увеличении арендной платы. Также он обязан пополнять депозит при любых иных, оговоренных договором «списаний», осуществленных арендодателем. По своей правовой природе депозит – это способ обеспечения обязательств, не поименованный в действующем законодательстве8. Его наличие позволяет арендодателю решать сразу несколько задач:

1. Получение беспроцентного кредита на весь срок действия договора аренды.

2. Наличие денежных средств для покрытия не уплаченной в срок арендной платы.

3. Возможность покрытия убытков со стороны арендатора при неоплате аренды или причинении вреда помещению.

4. Взыскание штрафных санкций при расторжении договора по вине арендатора.

Для решения этих задач в договор включается положение, согласно которому арендодатель имеет право производить вычеты из депозита без согласования с арендатором.

В договоре может быть такая формулировка: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить зачет денежных средств, переданных ему в соответствии с настоящим договором в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора, в следующих случаях и в следующем размере:

1. В размере неполученной арендной платы, в случае если просрочка ­платежа составила более 5 (пяти) рабочих дней.

2. В размере сумм убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению, Комплексу или иному имуществу Арендодателя, и неполучением Арендодателем сумм возмещения в течении 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента предъявления Арендатору требования об их уплате.

3. В полном размере Депозита в случаях прекращения договора аренды по вине Арендодателя в случаях и порядке, установленными настоящим договором».

Зачастую возможность арендодателя по зачету денежных средств подкрепляется запретом на проведение зачета со стороны арендатора. В част­ности, автору приходилось встречать в тексте договора такое положение: «Арендная плата вносится Арендатором полностью, без каких-либо взаимо­зачетов или встречных требований, и не может подвергаться каким-либо вычетам или удержаниям с его стороны». Необходимо отметить, что такой пункт договора по своей сути ничтожен и не порождает никаких правовых последствий, так как противоречит действующему законодательству9 .

При подобном подходе со стороны арендодателя арендатору необходимо договориться с ним хотя бы о совместном или независимом определении размера ущерба.

Например, вводить в договор следующие положения:

«Размер убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению, оценивается сторонами совместно и фиксируется в двустороннем Акте. В случае если стороны не могут прийти к соглашению о размере ущерба, Арендодатель привлекает независимого оценщика. Затраты на проведение независимой экспертизы стороны несут в равных долях. Размер ущерба, определенный оценщиком, будет являться окончательным и обязательным для обеих сторон».

По договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

Страхование является одним из основных способов арендодателя защитить свои интересы в отношениях с арендатором. Это наиболее эффективный способ. Зачастую взаимоотношения со страховой компанией по возмещению вреда намного продуктивнее, чем непосредственно с арендатором. Именно из этих соображений и исходит арендодатель, когда требует, чтобы арендатор заключал договорыстрахования, указывая арендодателя в качест­ве выгодоприобретателя. Условно объекты страхования можно разделить на несколько блоков:

· страхование арендатором гражданской ответственности перед арендодателем и третьими лицами за действия, возникающие в ходе нормальной коммерческой деятельности арендатора в арендованном помещении;

· страхование арендатором гражданской ответственности перед арендодателем и третьими лицами за ущерб, который может быть причинен арендатором или его подрядчиками при ремонтных работах в помещении;

· страхование имущества и товара арендатора, находящихся в помещении.

Как правило, в договоре оговариваются лимит страховой ответственности и обязанность арендатора по возмещению убытков, причиненных сверх данного лимита.

В чем в данном случае выгода арендатора? Прежде всего необходимо настаивать на возможности самостоятельного выбора страховой компании. Это вполне логичный шаг, поскольку арендодатель в принципе не заинтересован в выборе оптимальноговарианта. А 2-3 процента разницы в страховой премии 10 в течение всего срока договора аренды могут составить значительную сумму для арендатора. Как правило, если арендатор осуществляет свой выбор среди надлежаще лицензированных страховых компаний с хорошей деловой репутацией, то у арендодателя не возникает возражений. Кроме того, арендатор должен заранее оговорить максимально удобный для себя срок заключения договоров страхования. Как минимум, договоры страхования должны заключаться после заключения договора аренды, а не до этого.

О правах и обязанностях арендатора и арендодателя, взаимной ответственности сторон за нарушение условий договора аренды и о досрочном расторжении данного соглашения читайте в следующем номере журнала.

1 О договорах аренды, которые вы можете заключить во время строительства торгового центра, читайте в статье С.В.Россола на стр.60 журнала № 5` 2007.

2 Для исключения разногласий можно также рекомендовать в разделе договора «Определения» указать, какой временной интервал стороны считают дневным, утренним и вечерним.

3 Например: «Открытое акционерное общество «А», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Никоева Никиты Никитовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, именуемый в ­дальнейшем Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем…».

4 Данное право предоставлено арендатору пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

5 Пункт 2 статьи 226 Гражданского кодекса РФ гласит, что брошенное движимое имущество стоимостью более пяти минимальных оплат труда поступает в собственность лица, им владеющего, только после признания его в судебном порядке бесхозным. Причем брошенным оно может считаться только в случае, если собственник оставил его с явным намерением отказаться от права собственности.Согласно пункту 1 статьи 886 Гражданского кодекса РФ хранитель обязан вернуть вещь в полной сохранности.

6 Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «… размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

7 В практике автора наиболее часто встречается разовая ставка одностороннего увеличения арендной платы в 10 процентов. В отдельных, более редких случаях, увеличение ­производится на величину официально объявленной инфляции.

8 Пункт 1 статьи 329 ГК РФ гласит: «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

9 Статья 410 ГК РФ четко указывает, что для зачета достаточно заявления одной стороны.

Строительные работы нового поколения! Что мы предлагаем - Малоэтажное строительство; - Ремонтные работы под ключ любых объемов; - Комплексное ведение строительного проекта; - Проектирование; - Инженерия; - Ландшафтный дизайн и озеленение; - Реконструкция больших промышленных зданий.

Жилой комплекс "Каравелла Португалии" - это уникальный жилищный проект в городе Сочи, в 70 метрах от берега Чёрного моря. Ко вниманию будущих жителей комплекса предлагаются большой выбор квартир: от недорогих квартир-студий стоимостью около 1.700.000 рублей, до 2 и 3-комнатных квартир с шикарным видом на море. Кстати, во многих студиях также открываются завораживающие виды на море или горы!

Группа компаний “Сетка СПБ” – производственное предприятие, созданное в 2011 году в Санкт-Петербурге.