протокол учредительного собрания осмд образец

Механизм организации ОСМД - Домуправ

Механизм организации ОСМД

В целом процедура создания ОСМД включает следующие этапы:
— создание инициативной группы;
— формирование реестра собственников;
— созыв учредительного собрания;
— проведение письменного опроса (при необходимости);
— подготовка проекта Устава ОСМД;
— проведение учредительного собрания;
— государственная регистрация ОСМД.

Два первых пункта могут быть реализованы с помощью данного интернет-ресурса. В последствии сайт может выступать информационной площадкой для обсуждения вопросов управления ОСМД, публикации отчетов, организации собраний и т.д.

На приведенном ниже рисунке наглядно представлены шаги по организации ОСМД.

Создание инициативной группы

Чтобы создать ОСМД, на первом этапе необходимо сформировать инициативную группу (не менее 3 человек). В состав инициативной группы имеют право войти только собственники квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме, поэтому квартиросъемщики и арендаторы не могут быть инициаторами создания ОСМД. Исключение — если владелец арендуемой квартиры выдал им соответствующую доверенность. Основной целью инициативной группы является созыв учредительного собрания, а также подготовительно-разъяснительная работа, подготовка проектов документов для рассмотрения на учредительном собрании, запрос в Госреестр прав собственности, и т.п.

Также инициативная группа должна выяснить реальное техническое и экономическое состояние дома. Для этого нужно сравнить объем платежей, которые платят жители за эксплуатационное обслуживание дома (равный сумме общей площади квартир, умноженной на тариф, определенный органом местного самоуправления) с реальной себестоимостью обслуживания дома ЖЭКом. Кроме того, следует сравнить платежи, которые платят жители за коммунальное обслуживание по тарифам или по показателям домовых счетчиков с затратами ЖЭКа по показателям теплогенерирующей кампании (табулограммами).

Следует учесть и наличие хронических должников за жилищно-коммунальные услуги и льготников, в т.ч. тех, кто имеет субсидии. Этот экономический анализ позволит определить главные статьи расходов будущего ОСМД и составить проект сметы, учитывающий размер тарифа (квартплата).

Формирование реестра совладельцев

Следующий шаг — формирование инициативной группой реестра совладельцев. Без наличия данных о всех совладельцев инициативная группа не сможет законно организовать проведение учредительного собрания. Каждый совладелец имеет право быть извещенным и участвовать в сборах, поэтому нарушение такого права является правонарушением.

Для формирования перечня всех совладельцев представители инициативной группы могут обратиться в Гос. реестр собственности, ЖЭК или самостоятельно сформировать этот реестр, подтвердив его копиями прав собственности зарегистрированных участников собрания.

Созыв учредительного собрания

Сформировав реестр совладельцев, инициативная группа может перейти к подготовке и созыву учредительного собрания. Назначив дату проведения учредительного собрания, инициативная группа обязана проинформировать каждого совладельца об этом не менее чем за 14 дней до определенной даты в письменной форме.

Законом предусмотрено 2 способа передачи сообщения совладельцу многоквартирного дома о учредительном собрании: вручить «в руки» под расписку или почтовым отправлением (заказным письмом).

Образец уведомления совладельцев о проведении учредительного собрания.

Проведение учредительного собрания

Заседание собрания ведет председатель, который избирается большинством голосов присутствующих собственников или их представителей. На учредительном собрании необходимо организовать подсчет голосов. Для этого из числа совладельцев или их представителей можно избрать счетную комиссию.

Заметим, решения на учредительном собрании принимается путем поименного голосования. Каждый совладелец (или его представитель) при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

К примеру, в доме 120 квартир и нежилых помещений, общая площадь которых составляет 5000 кв.м. Гражданину П. принадлежит квартира А, ее площадь — 100 кв.м. Рассчитаем, какова доля площади квартиры гражданина П. в общей площади квартир и нежилых помещений: 100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%. Следовательно, гражданин П. будет иметь 2% голосов на учредительном собрании.

Соответствующие расчеты следует сделать заранее и зафиксировать их, чтобы не пришлось терять время на собрании. А перед началом собрания — на примерах объяснить присутствующим принцип подсчета голосов.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев. Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования («за» или «против»).

Проведение письменного опроса

Не редко возникают ситуации, когда решение о создании ОСМД во время голосования не набирает достаточного количества голосов «за» или «против». На этот случай новой редакцией Закона №2866 предусмотрен отдельный механизм — письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Такой опрос может быть произведен в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. В то же время, если в течение указанного срока необходимого количества голосов «за» не набрано, решение считается не принятым.

Письменный опрос проводится инициативной группой. По желанию в нем также могут принять участие и другие совладельцы. Письменный опрос выглядит так: совладельцу предлагают ознакомиться с текстом, в котором излагается предложение в виде резолюции, о которой участнику опроса предлагается ответить «за», «против» или «воздержался». Вопрос о создании ОСМД и утверждении устава должен иметь четкое и понятное формулирование, что не допускает различных толкований.

Письменный опрос совладельцев проводится путем собственноручного заполнения ими вопросников, в которых указываются: день опроса, Ф.И.О. совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителей), ответ совладельца на вопрос «да», «нет» или «воздержался», подпись совладельца и лица, проводившего опрос.

Понятно, что принуждать в процессе проведения письменного опроса совладельцев проголосовать «за» или «против» принятия соответствующего решения, а также вознаграждать их за это в любой форме запрещено.

Все результаты опроса фиксируются в протоколе собрания. Голоса, поданные в результате проведения процедуры письменного опроса, учитываются во время принятия решения и имеют такую же юридическую силу, как и голоса, поданные непосредственно на учредительном собрании. Листы письменного опроса совладельцев пронумеровываются, прошнуровываются и прилагаются к соответствующему протоколу собрания.

Подготовка проекта устава ОСМД

Одновременно с принятием решения о создании ОСМД учредительное собрание утверждает его устав. Проект этого документа следует подготовить заранее. Устав в двух экземплярах подписывает председатель учредительного собрания или любое другое уполномоченное собранием лицо, подпись на уставе следует заверить нотариально. Устав является учредительным документом ОСМД и должен соответствовать требованиям, предусмотренным Законом №2866. Устав объединения составляется согласно типового устава, утвержденный приказом №141 Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ от 27 августа 2003 года.

Однако на практике гос. регистраторы часто не принимают уставы, подготовленные по старым типовым образцам. Поэтому упомянутый Типовой устав использовать в не измененном виде не стоит. Лучше обратиться к юристу, который внесет необходимые правки. При составлению устава ОСМД юристы рекомендуют максимально обезопасить себя. Для этого нужно детально прописать механизм контроля над деятельностью главы правления (директора), запретить ему брать кредиты без согласия общего собрания совладельцев, уйти от безналичных расчетов, предусмотреть санкции для злостных неплательщиков и так далее.

Государственная регистрация ОСМД

Моментом, с которого ОСМД считается созданным, является не принятие решения учредительным собранием о создании ОСМД, а государственная регистрация объединения. Процедура государственной регистрации ОСМД аналогичная государственной регистрации юридических лиц.

Согласно Закону «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей», для проведения государственной регистрации ОСМД как юридического лица уполномоченному учредительным собранием лицу необходимо подать государственному регистратору: заполненную регистрационную карточку на проведение государственной регистрации юридического лица; экземпляр оригинала (ксерокопию, нотариально засвидетельствованную копию) решения о создании ОСМД и утверждении его устава. Этим документом является протокол учредительного собрания; два экземпляра Устава ОСМД.

Заметим, законодательством не предусмотрено представление государственному регистратору списка совладельцев объединения. Кроме того, подтверждать правоустанавливающими документами наличие права собственности на квартиры и нежилые помещения совладельцев при государственной регистрации ОСМД не требуется. Ответственность за достоверность сведений, указанных в представленных документах, возлагается на собственников жилых (нежилых) помещений и заявителя.

Указанные документы могут подаваться государственному регистратору как лично, так и путем их отправки почтовым отправлением с описью вложения. Государственному регистратору для проведения государственной регистрации запрещается требовать любые дополнительные документы.

Примечательно, в настоящее время решена проблема передачи дома с баланса на баланс при создании ОСМД, которая длительное время мешала нормальному началу функционирования ОСМД и предопределяла большое количество судебных споров. Сейчас ОСМД не имеет потребности принимать свой дом на баланс и ждать от бывшего балансодержателя, когда он снизойдет подписать акт приема-передачи.

Кроме того, бывший балансодержатель или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания объединения, после государственной регистрации ОСМД в течение 3 месяцев должно передать ОСМД экземпляр технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документ, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей.

Если такая документация отсутствует, бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает ее за свой счет.

После государственной регистрации ОСМД, изготовления печатей, открытия счета в банке и принятия дома на баланс ОСМД, общество сможет заключать договора с поставщиками коммунальных услуг (водоканал, теплосеть, горгаз и т.д.). Также ОСМД придется оформить право собственности на придомовой земельный участок.

За разъяснением любых нюансов, связанных с организацией ОСМД можно обратиться к юристу, в Ассоциацию ОСМД Мариуполя или соответствующий отдел городского совета. Также важно помнить, что все документально подтвержденные издержки членов инициативной группы, связанные с организацией ОСМД, будут компенсированы из средств объединения.

Добавить комментарий Отменить ответ

ОСМД и ОСББ: правовые нюансы - Юридический портал Украины

ОСМД и ОСББ: правовые нюансы Что такое ОСМД? Регламентация функционирования ОСББ.

ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их общего имущества и управления, содержания и использования совместного имущества. Порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации ОСББ регулируется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

В чем плюсы и минусы ОСМД? Преимущества и недостатки.

Как создать ОСМД? Инструкция и образцы документов.

ОСМД является эффективным механизмом управления многоквартирным домом, который позволяет улучшить качество жизни и получаемых жильцами услуг. Процедура образования объединения совладельцев многоквартирного дома довольно трудоемкая и потребует терпения. Если Вы решили сформировать ОСМД (ОСББ), воспользуйтесь нашей подробной пошаговой инструкцией:

Шаг 1. Создание инициативной группы (не менее 3-х владельцев квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме) и разработка плана действий по подготовительной работе для создания ОСМД

Шаг 2. Формирование реестра владельцев квартир и получение информации о доме: данные о владельцах жилых и нежилых помещений, техпаспорт на дом, информация о придомовой территории, сумма задолженности жильцов за жилищно-коммунальные услуги, составить смету содержания дома.

Шаг 3. Подготовка Устава ОСББ. Следует отметить, что согласно норм ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, утвержденным Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Однако, законодательством предусмотрена возможность включения в устав иных положений, которые будут регулировать деятельность объединения и не будут нарушать закон.

Шаг 4. Оповещение о проведении учредительного собрания. Определившись с датой и временем проведения сборов, инициативная группа обязана уведомить об этом каждого совладельца (не менее чем за 14 дней). Приглашение должно быть оформлено в письменном виде и содержать день, время, место и повестку дня проведения учредительного собрания (образец прилагается ниже). Передача сообщения осуществляется лично в руки (под расписку) или отправляется заказным письмом.

Шаг 5. Проведение учредительного собрания. Основными вопросами сборов являются создание ОСББ (ОСМД), утверждение устава, избрание правления и председателя объединения. Все сведения о проведении учредительного собрания должны быть внесены в протокол. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% совладельцам вашего дома.

Шаг 6. Регистрация ОСМД производится в соответствии с ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований». Для оформления ОСББ как юрлица, уполномоченный учредительным собранием представитель объединения, подает государственному регистратору следующие документы: заявление о регистрации (скачать образец можно ниже), устав, протокол учредительного собрания.

Какими правами обладают члены ОСББ?

Согласно ст. 6 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а также ст. 14 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» члены ОСМД имеют право:

избирать и быть избранным в органы правления
получать данные о деятельности ОСББ (в т.ч. финансовой)
участвовать в управлении ОСМД (в рамках законодательства и устава объединения)
знакомиться с протоколами общих собраний и листами опроса
требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства
беспрепятственно пользоваться общим имуществом дома (с учетом законных ограничений)
получать информацию о состоянии дома, условиях его содержания и эксплуатации, затратах на содержание общего имущества и поступлениях, полученных от его использования

Порядок реализации прав совладельцев определяется законом и не должен нарушать права других собственников. Споры между членами ОСМД решаются по соглашению сторон или в суде.

Что входит в обязанности членов ОСББ?

придерживаться Устава ОСМД
исполнять решения уставных органов
своевременно оплачивать взносы и платежи по ЖКХ
возмещать убытки, причиненные другим совладельцам
соблюдать чистоту в доме и на придомовой территории
соблюдать правила пожарной безопасности и санитарных норм
использовать помещения по назначению, обеспечивать их сохранность
информировать органы управления ОСМД (ОСББ) о повреждениях в доме
предотвращать нарушения законных прав и интересов других совладельцев
проводить реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт дома

Какие могут быть источники дохода у ОСМД?

Согласно статье 21 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», основные денежные средства ОСМД может получать от (список источников финансирования ОСББ):

субсидий и льгот
кредитных и заемных средств
взносов и платежей совладельцев
хозяйственной деятельности общества
сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома
добровольных имущественных (денежных) взносов физических и юридических лиц
капиталовложений собственников, собранных на оплату расходов по организации ОСББ

По каким тарифам члены ОСМД оплачивают коммунальные услуги?

Члены ОСББ самостоятельно определяют порядок обслуживания дома, выбирают обслуживающую компанию и формируют тарифы (членские взносы) на содержание дома и придомовой территории.

Может ли ОСМД распоряжаться придомовой территорией?

Придомовая территория, переданная на баланс объединения, может быть благоустроена по усмотрению ОСМД в зависимости от его потребностей. При этом, значительные изменения (строительство гаражей, автостоянок, установка киосков или вспомогательных сооружений) должны быть согласованы с местными органами государственной исполнительной власти.

Требуется ли согласие ОСМД на сдачу квартиры в аренду?

Владельцы квартир или нежилых помещений в доме, в котором создано ОСМД, имеют право распоряжаться собственным имуществом на свое усмотрение (продавать, сдавать в аренду и т.д.) и без согласия объединения. При этом на собственника возложена обязанность проинформировать покупателя или арендатора о том, что данное помещение является составляющей частью дома, в котором создано ОСББ, ознакомить с уставом объединения, его правами и обязанностями.

Как используются деньги, полученные за аренду помещений ОСМД?

Финансовые поступления, полученные от сдачи в аренду объектов общей собственности, должны быть направлены на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт либо уменьшение коммунальных платежей. Любое распределение доходов между членами ОСМД не допустимо, поскольку превращает объединение в коммерческую организацию.

Кто и каким образом управляет ОСМД?

Согласно законодательству, высшим руководящим органом объединения является общее собрание совладельцев многоквартирного дома. Созывается и проводится оно не реже одного раза в год, а его решения являются обязательным для всех членов ОСМД (оспаривается в судебном порядке).

Какие вопросы решаются на общем собрании ОСМД?

В соответствии со статьей 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания членов ОСББ относится следующее:

избрание (переизбрание) членов правления
утверждение сметы, баланса и годового отчета
принятие решений о проведении строительных и ремонтных работ
утверждение устава объединения, а также внесение в него изменений
избрание (отзыв) управляющего, утверждение и изменение условий договора с ним
вопрос об использовании общего имущества (в том числе определение ограничений)
определение поощрения председателя и членов правления (в том числе материального)
установление порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев дома
предварительное согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую лимит устава, договоров относительно ценных бумаг, имущественных прав

Какие полномочия имеет правление ОСМД?

Правление объединения — исполнительный орган, избираемый общим собранием совладельцев дома для руководства текущей деятельностью ОСМД. Порядок избрания и отзыва членов правления, их количество и сроки избрания устанавливаются общим собранием. В компетенции правления:

распоряжение средствами объединения
назначение письменного опроса совладельцев
подготовка сметы, баланса объединения и годового отчета
ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности
созыв общего собрания совладельцев или собрания представителей
заключение договоров на выполнение работ и оказания услуг, надзор за их выполнением
осуществление контроля за своевременной уплатой взносов и платежей, взыскание долгов

Важно! Список полномочий правления ОСМД может быть расширен по решению общего собрания.

Кто может стать Председателем правления ОСББ?

В соответствии с законодательством Председателем правления ОСМД может быть только совладелец дома, который выбирается из состава членов правления. В его компетенцию входит:

издание приказов и распоряжений
визирование платежных документов
заключение договоров в интересах ОСМД
распоряжение денежными средствами объединения
организация и контроль за деятельностью правления ОСББ
подписание статистической и финансовой отчетности, исковых заявлений, претензий

Обратите внимание! Председатель правления может выполняет свои функции на платной основе, или на общественных началах (бесплатно). Размер гонорара устанавливается на общем собрании.

Можно ли застраховать общее имущество ОСМД?

Страхование общего имущества ОСББ от любых видов риска и прямых убытков осуществляется в порядке, предусмотренном уставом объединения. При возникновении страхового случая, страховая сумма выплачивается объединению или доверенному представителю ОСББ, для последующего использования в интересах совладельцев (в первую очередь — на восстановление и ремонт).

Как ликвидировать ОСМД и вернуть деньги?

Согласно норм ст. 28 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» деятельность ОСМД прекращается со дня внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Упразднение объединения производится в случае:

приобретения одним лицом всех помещений в многоквартирном доме
принятия судом решения об аннулирование объединения ОСББ
принятия совладельцами решения о ликвидации объединения

При устранении объединения средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми совладельцами многоквартирного дома. При этом осуществляется зачет задолженности каждого совладельца перед ОСМД в соответствии с уставом объединения.

Кто такой управитель ОСМД и как он выбирается?

Управитель (управляющая компания) — физическое лицо-предприниматель или частная фирма, чьей основной деятельностью является посредничество между собственниками жилья и физическими и юридическими лицами, предоставляющими коммунальные услуги. В компетенцию управляющего ОСББ входит подбор поставщиков услуг и заключение с ними соответствующих договоров подряда (подача холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и отопления, вывоз мусора, уборка придомовой территории, проведение строительных и ремонтных работ). Оплата за предоставленные услуг и работу управляющего взимается с собственников жилья в виде именных платежек.

Для жильцов, в установленные сроки (до 1 июля 2016 года) не объединившихся в ОСМД, управляющий будет назначен органами местного самоуправления по итогам конкурса. Процедура подготовки и проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома будет проводится в соответствии с Приказом Минрегионразвития №150 от 13.06.2016. Продолжительность конкурса и назначение управляющего в среднем занимает два месяца. В этот переходный период услуги по содержанию домов сохраняются за организациями, обслуживающими их ранее (ЖЭКами).

Как расторгнуть договор с управляющим ОСББ?

Благодаря принятию ЗУ «О внесении изменения в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» процедура досрочного расторжения договора с управляющей компанией была изменена. Теперь совладельцы многоквартирного дома вправе разорвать договор с управителем в любое время. Напомним, что предыдущая редакция закона не предусматривала возможности расторжения контракта до окончания срока его действия.

В случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом (т.е. создании ОСББ) или выборе другого управляющего, совладельцы, не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора, должны уведомить назначенного им на конкурсной основе управляющего.

Рейтинг статьи: 4,90 из 5,00

19.12.2016 at 16:45

Добрый день. У нас трехвартирный дом. Были на балансе ЖЕКа. Сегодня совершенно случайно узнала, что с сентября месяца у нас создано ОСББ и нас сняли с баланса ЖЕКа. Как могли без моего ведома включить мою квартиру в ОСББ и законно ли это? Спасибо за юридическое разъяснение вопроса.