Договор в деталях

Главная. Архитектура. Статьи об архитектуре. Договор в деталях. Как грамотно заключить договор подряда на строительство частного дома

Предысторией к написанию этой статьи стала реальная история. Абсурдная. А в продолжение - советы, как не попасть впросак при заключении договора строительного подряда. Сразу скажем: типовые договоры могут служить лишь образцом.

Составлять договор подряда нужно с учетом конкретных условий и обстоятельств вашего строительства. В этой статье остановимся на существенных условиях договора строительного подряда, без которых он будет считаться незаключенным. К таким условиям согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 и ст. 740 ГК РФ относятся предмет, сроки и цена договора.

Общие рекомендации: договаривайтесь «на берегу»

При строительстве дома руководствуйтесь тремя главными правилами. Во-первых, все отношения с подрядчиком (или подрядчиками) всегда закрепляйте на бумаге. Когда речь идет о масштабных капиталовложениях, таких как строительство дома, а тем более когда возникают разногласия, никакие устные договоренности не работают, даже если подрядчик — ваш хороший знакомый или «достался» вам по рекомендации.

Письменный договор — это самый надежный способ избежать недоразумений и минимизировать потери.

Во-вторых, как можно подробнее прописывайте в договоре все, даже самые, казалось бы, незначительные детали. Если возникнут разногласия с подрядчиком, по закону подлости именно детали могут сыграть решающую роль.

В-третьих, контролируйте выполнение всех без исключения работ. Если сами плохо разбираетесь в строительных тонкостях, наймите представителя, но не знакомого «дядю Васю», а опытного независимого строительного эксперта или профессионального прораба.

Предмет договора: за что вы платите деньги

Неразумно подписывать договор, если в «Предмете договора» написана такая бессмысленная фраза, как «Подрядчик обязуется построить дом, а Заказчик принять и оплатить. ».

Стандартной формулировки типа «Подрядчик обязуется в порядке и на условиях настоящего договора по заданию Заказчика выполнить и сдать последнему в установленный договором срок работы по строительству объекта» тоже недостаточно.

В этом разделе важно указать, что, собственно, нужно сделать. То есть прописать все виды работ, которые поручаются подрядчику. Здесь важно избежать недомолвок, так как виды работ, которые не будут прописаны в данном разделе, соответственно и не войдут в стоимость договора. А значит, потребуют дополнительной оплаты.

Если один подрядчик будет строить дом «под ключ», конкретный перечень разумно прописать в дополнениях (или приложениях) к договору, являющихся его неотъемлемой частью.

Кроме того, предмет договора должен включать наименование и назначение объекта строительства (например, индивидуальный жилой одно-, двух- или трехэтажный дом, постоянного или временного проживания) и месторасположение объекта (то есть адрес).

Указывать назначение объекта (в каких целях заказчик собирается использовать этот объект) необходимо: этот пункт может сыграть важную роль при разрешении споров о качестве материалов и эксплуатации объекта.

И наконец, в обязательном порядке определите в договоре состав и содержание технической документации, поскольку она обязательна для подрядчика.

Сроки выполнения работ: нет сроков — нет договора

Данный пункт договора является одним из самых важных, существенных условий договора строительного подряда, так как без указания сроков выполнения работ договор также считается незаключенным. И никаких формулировок типа «выполнить в разумные строки», — только точные даты.

Обязательно нужно указать сроки начала и особенно окончания работ (или в самом договоре, или в календарном графике выполнения работ, являющемся приложением к договору и его неотъемлемой частью).

Если конкретную дату начала работ предусмотреть невозможно, укажите, что датой начала работ является, например, дата доставки материалов для осуществления каких-либо работ.

В этом случае придется составить акт о начале работ. Формулировка может быть и такой: «Подрядчик приступает к выполнению работ согласно графику выполнения работ (Приложение №***) в течение 5 календарных дней с момента получения аванса от Заказчика. Подтверждением получения аванса служит банковская выписка со счета Подрядчика (или приходный ордер, если деньги сдаются в кассу Подрядчика)».

После окончания каждого вида работ настоятельно рекомендуем подписать (в двух экземплярах) соответствующие акты, подтверждающие даты окончания работ. В данном случае речь идет лишь о том, чтобы зафиксировать сроки, а не качество работ (о приемке работ по качеству — в отдельной главе).

За нарушение сроков окончания выполнения работ стоит предусмотреть ответственность подрядчика в виде уплаты последним неустойки (пени) в процентах от суммы невыполненных работ за каждый день просрочки. Причем следует указать конкретный и при этом разумный процент неустойки (пени), поскольку в случае обращения в суд за взысканием неустойки (пени) неадекватный процент может быть уменьшен судом. Стороны могут предусмотреть в договоре и возмещение виновной стороной убытков.

Переносить сроки выполнения работ можно только по письменному согласованию сторон, за исключением обстоятельств непреодолимой силы (стихийное бедствие, военные действия и т. п.).

Однако следует знать, что сроки начала и окончания работ по договору подрядчик может перенести и в одностороннем порядке — на период просрочки исполнения заказчиком встречных обязательств. Например:

• в случае задержки платежей по конкретным видам или этапам работ, согласованным в договоре или приложениях к нему;
• если по договору заказчик обязан обеспечить подрядчику необходимые условия для начала и ведения работ (например, обеспечить подъездные пути к объекту строительства, необходимое количество электроэнергии для ведения работ, обеспечить водой и т.п.), но не выполняет этого в сроки, указанные в договоре;
• если по договору заказчик обязуется сам покупать и предоставлять подрядчику материалы и оборудование, но не делает этого в сроки, указанные в договоре.

В этих и других случаях, указанных в договоре, претензии к подрядчику относительно переноса сроков необоснованны.

Цена договора: заключение сметы обязательно

Согласно законодательству договор строительного подряда является возмездным договором, поэтому должен содержать условие о цене, которую заказчик должен оплатить подрядчику за выполненную работу. Цена договора может включать в себя стоимость работ, материалов, доставку материалов и т.п. что фиксируется в смете. С момента утверждения сметы сторонами договора она становится его неотъемлемой частью.

Важно подчеркнуть, что изменение цены после заключения договора законом не запрещается. Но и не допускается одностороннее увеличение или уменьшение цены. Поэтому любое изменение цены договора возможно только по соглашению сторон и обязательно должно быть оформлено письменным соглашением.

Причем договорная цена (или смета) бывает приблизительной и твердой. Твердая цена указывается в договоре как неизменная сумма платежей на весь период строительства и может изменяться только в отдельных случаях, опять же по соглашению сторон в порядке, определенном договором подряда.

С учетом постоянного роста цен договорная цена, определенная на основании твердой сметы, редко применяется в частном строительстве. Кроме того, не всегда при заключении договора можно точно определить полный объем работ.

Поэтому чаще всего в договоре указывается ориентировочная цена на основе приблизительной сметы. Она может изменяться с учетом уточнения объема работ, цен на ресурсы и других оснований, определенных условиями договора подряда. В этом случае заказчику рекомендуем всегда контролировать процесс покупки материалов, а в договоре стоит прописать обязательства подрядчика (если в его обязанности входит закупка материалов и оборудования) предоставлять чеки, паспорта качества и/или сертификаты соответствия на приобретенные им материалы и оборудование.

Бывают случаи, когда подрядчик требует оплаты выполненных им дополнительных работ, не предусмотренных в договоре. В этом случае заказчику нужно знать, что существует два основных условия, при соблюдении которых подрядчик вправе требовать оплаты дополнительных работ, — это своевременное уведомление заказчика о необходимости выполнения таких работ и согласие последнего на оплату. Заказчик, не согласный на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты стоимости выполненной части работы. Если же подрядчик своевременно не предупредил заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, он обязан выполнить работы по цене, определенной в договоре. Все эти тонкости тоже стоит учесть в договоре.

Кстати, подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам увеличился объем работ и стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%.

Например, если заказчик вносит в техническую документацию изменения, которые превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и меняют характер работ.

Пункты, изложенные выше, играют главную роль. Однако есть и другие пункты, которые следует подробно и четко прописать в договоре строительного подряда. Об этом читайте в следующем номере журнала «Умный дом. Сделано в Нижнем».

Договор на строительство дома

Договор на строительство коттеджа, пожалуй, можно сравнить с авиабилетом. Чем выше стоимость услуг (строителей или авиаторов), тем больше приятных бонусов предусмотрено для клиента. Однако прежде чем подписать договор со строителями, заказчику следует убедиться, что ему не подсунут сервис самого низкого качества по цене премиум-класса.

Скачать вариант договора бытового подряда на возведение фундамента можноно здесь .

Контракт на строительство частного дома относится к договорам бытового подряда. Данная бумага будет иметь юридическую силу, если содержит следующие существенные условия: сроки начала и окончания работы; перечень услуг, выполняемых подрядчиком; их стоимость. В договоре также должна стоять дата его заключения, а также полное наименование и адрес строительной фирмы (индивидуального предпринимателя или частного лица, берущегося за работу).

Ранее портал Диванди рассказывал об особенностях заключения договора на ремонт квартиры. Формально договор на строительство дома и договор на ремонт практически не отличаются друг от друга. В обоих речь идёт об оказании строительных услуг. Однако в случае с контрактом на строительство дома (коттеджа) гораздо больше внимания следует уделить информации о «результатах труда» строителей.

руководитель ООО «Правоведъ»

Предметом договора является то, что должно быть построено, причем, в самом детальном описании. И даже если договор не предусматривает в качестве приложения к нему проект объекта строительства, описание объекта должно быть настолько детальным, чтобы была возможность понять, что планировалось построить. Если же в ходе строительства задумка об объекте претерпевает изменения, все они без исключения должны быть включены в договор в виде дополнительных соглашений.

Идеальный вариант – когда в основе договора лежит детальный проект дома и спецификация с полным перечнем работ и необходимых материалов.

Когда работы ведутся по проекту, на каждом листе проектной документации ставится пометка, что проект передаётся в работу, под ней расписываются заказчик и подрядчик. Если подрядчик имеет статус юридического лица (например, ООО), он ставит на каждом листе проекта свою печать. При такой системе бригада не сможет по своей воле отступить от проекта.

Проект является приложением к договору, о чём делается упоминание в самом договоре. Ещё одним приложением должна стать смета на проведение работ и покупку материалов. Как правило, окончательный вариант договора подписывается после составления сметы. Юрист Александр Латыев советует предусмотреть в договоре пункт, согласно которому за качество материалов, отвечает тот, кто их приобретал.

Часто на строительство коттеджа заключается последовательно несколько договоров: первый на фундамент; второй – на коробку с кровлей; третий – на отделку. Особенно часто такое практикуется при строительстве домов из бревна, лафета или бруса естественной влажности. После сооружения крыши такой дом «садится» в течение 6-12 месяцев. Поэтому, часто строители предлагают заключить один договор на коробку, а через год второй – на окончательную доделку (окна, двери, лестницы, отделка и пр.). В то же время, как замечает Алексей Русакович, если работать по такой схеме, то высока вероятность, что на каждый новый этап будет заключаться договор с новым подрядчиком: сначала с бригадой бетонщиков, потом с бригадой монтажников и т.д. А в результате каждый новый подрядчик будет сваливать свои грехи на недоделки, оставленные предыдущей бригадой.

руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С»

Юридически лучше заключить сразу один договор на весь комплекс работ по возведению дома, вне зависимости от того, какая технология строительства используется. Иной выбор может быть обусловлен требованиями бухгалтеров и т. п. но иногда – и нежеланием подрядчика отвечать за всю работу в целом.

Юрист Елена Хайруллина также считает, что сквозной договор более удобен для заказчика. Причём в этом договоре должно быть предусмотрено поэтапное принятие работ у строителей.

руководитель ООО «Правоведъ»

Желательно, чтобы договор обязывал подрядчика сдавать скрытые виды работ заказчику на каждом этапе строительства. Хорошо, когда приёмка, как скрытых видов работ по акту, так и объекта в целом осуществляется с привлечением специалиста в области строительства и все недочеты грамотно оформляются в акте сдачи-приёмки работ с указанием принятых решений о способах и сроках устранения недостатков. При возникновении просрочки или ненадлежащем качестве работ, упомянутые пункты договора помогут гражданину взыскать неустойку со строителей.

Ещё об одном моменте, который желательно отразить в договоре, напоминает Алексей Русакович.

Ни одна стройка не гарантирована от замораживания. Чаще всего подобное происходит из-за того что у заказчика кончились деньги. Но бывают и иные причины. В договор следует включить пункт о консервации объекта. Она проводится за счёт заказчика, но можно оговорить, что для консервации привлекаются рабочие и оборудование подрядчика. Впрочем, конкретные работы по консервации в договоре прописывать бессмысленно. Ведь неизвестно, на каком этапе работы придётся прервать – на котловане, на фундаменте, на стенах…

Если строительные работы выполняет индивидуальный предприниматель (ИП) или строительная фирма в статусе ООО, то такие подрядчики подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Этот документ за срыв сроков предусматривает неустойку в размере 3% от суммы контракта за каждые сутки просрочки. Эта норма о штрафах для неторопливых строителей работает, даже если пункт о неустойке в договоре отсутствует. Однако, как замечает юрист Александр Латыев, указанная норма закона не работает, если построить дом подрядился частник.

руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С»

Если речь идет о договоре с подрядчиком, не являющимся предпринимателем, то следует иметь в виду, что по общему правилу на него не распространяется действие Закона о защите прав потребителей, а условия ответственности для него менее строгие, чем для коммерсантов. По этой причине заказчик, при заключении договора с частником должен настоять на том, чтобы в договоре имелись пункты о его дополнительной защите. В частности, это может быть пункт о неустойке за срыв сроков работ.

Александр Латыев рекомендует указывать в договоре бытового подряда неустойку в виде пени в размере 0,1% за сутки просрочки, максимум – 0,3—0,5% за сутки. Если поставить больше, то суд, скорее всего, снизит размер санкций на своё усмотрение.

Заказчику следует помнить, что нанимаемые им строители гораздо лучше него разбираются в вопросах составления договоров подряда. Строители с этими бумагами работают постоянно, следовательно, для них не составит труда включить в договор безобидные – на первый взгляд – пункты, которые по факту достаточно невыгодны клиенту. В одном из договоров на строительство коттеджа, например, затаилась такая фраза: «Места вывоза мусора определяет и согласует заказчик». Используя этот пункт договора, как предлог, бригада пыталась отказаться от вывоза мусора с площадки, на том основании, что заказчик не выполнил условие, под которым подписался и не обеспечил строителям доступ на свалку. Впрочем, как замечает юрист, подобная позиция подрядчика выглядит достаточно шатко.

руководитель адвокатского кабинета

Вывоз мусора – это обязанность подрядчика стоимость, которой, как правило, входит в стоимость работы, если иное не указано в договоре. Требование к заказчику согласовывать адреса для вывоза мусора выглядит абсурдно, так как на любой территории имеются официальные свалки.

Тем не менее, юристы в один голос советуют частным заказчикам не просто читать договор, предложенный строителями, но жёстко убирать из него все некорректные, неграмотные и расплывчатые формулировки. Если некий пункт действительно необходим, то его надо переделать, чтобы убрать возможность двоякого толкования.

руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С»

Чаще всего в договорах, предлагаемых строителями частным заказчикам, встречаются пункты об ограничении ответственности, установлении коротких сроков на предъявление претензии, неоспоримости составленных актов о выполнении работ, автоматическом принятии работ в случае отсутствия ответа на направленные акты в течение определенного периода времени и т.д… Но замечу, что любой, даже самый невыгодный пункт имеет свою цену. Чем более невыгодный пункт подрядчик вставляет в договор, тем ниже, наверное, должна быть цена или должны быть какие-то другие выгодные заказчику условия.

Руководитель компании «Урал СРС» Алексей Галимов говорит, что даже если заказчик подписал договор с невыгодными для него условиями, то отчаиваться, возможно, не стоит. Скорее всего, часть из этих плохих пунктов противоречат закону, и если дело дойдёт до суда, то такие условия договора будут признаны недействующими. Например, подрядчик может вставить в контракт условие, согласно которому строители не несут ответственность за брак, если заказчик вовремя не указал им на него. Подобный пункт законной силы иметь не будет.

Строители в один голос говорят о том, что качественно построить дачный дом или коттедж можно только при наличии полного пакета проектной документации.

Без проекта дом можно построить. Но только если это достаточно стандартная постройка без индивидуальных особенностей. Да и тогда полностью избежать брака в работе не получится. А главное, сложно будет договориться с заказчиком о том, допущена ли в данном конкретном случае ошибка или всё сделано в соответствии с его требованиями.

Тем не менее, как признаются представители бригад, сегодня большой процент частных домов возводится без проекта. Часто его заменяет просто набор картинок с фасадами и набросанная от руки планировка этажей. Юристы считают, что даже в таких экстремальных условиях можно составить договор подряда, который поможет построить достаточно качественное жильё и позволит разрешить большинство недоразумений между подрядчиком и заказчиком. Руководитель ООО «Правоведъ», юрист Елена Хайруллина, в частности, рекомендует включать в договор информацию о размерах объекта, количестве этажей, данные о типе фундамента, описание способа выполнения конструктивных элементов строительства, виды используемых строительных материалов. Описание может быть вынесено в отдельное приложение к договору.

Другие юристы дают похожие рекомендации.

руководитель адвокатского кабинета

Если строительство ведётся без проекта, то в договоре, как минимум, должно быть такое описание объекта, по которому можно будет сделать заключение, соответствует ли готовый объект договоренностям сторон. Тем не менее, желательно в качестве приложения к договору иметь проработанный эскизный проект дома, техническое и функциональное описание.

Техническое описание коттеджа может быть примерно таким:

• Двухэтажный дом с холодным чердаком, двухскатной крышей. Фундамент монолитный, ленточный, бетон М300, ширина ленты 400 мм, заглублён 500 мм, над землёй – 500 мм.
• Наружные габариты – 6 на 9 метров.
• Жилая площадь – 55-60 кв. м.
• Число этажей – 2.
• Высота этажей в свету – 2,7 м.
• Материал наружных стен – твинблоки 400 мм.
• Наружное утепление стен – базальтовые плиты 100 мм.
• Перегородки – твинблоки 200 мм.
• Тип перекрытий – по деревянным балкам 200 мм.
• Утепление перекрытий – базальтовые плиты 200 мм.
• Тип кровли – битумная черепица.
• Наружная отделка стен – декоративная штукатурка короед.
• Наружная отделка цоколя – натуральный камень.
• Окна и подоконники пластиковые, откосы – штукатурка.

Первый этаж: крытое крыльцо, тамбур, санузел, прихожая-лестничный холл, кухня-столовая. На второй этаж дома вынесены две спальные комнаты, лестничный холл, ванная. Отопление от газового котла, установленного на кухне.

Помощь в анализе договоров бытового подряда в Екатеринбурге готовы оказать десятки правовых фирм и частнопрактикующих юристов. Если в договоре речь идёт о полном цикле работ по строительству частного дома, то стоимость услуги по его составлению колеблется в районе 3—10 тысяч рублей. К юристу можно прийти уже с готовым договором (например, предложенным строительной бригадой). Анализ и корректировка такого документа будет стоить порядка 2 тыс. руб.

В свою очередь, если заказчик понёс убытки из-за юриста, допустившего ошибку при составлении договора, то он (заказчик) может потребовать с юриста компенсацию. Впрочем, как замечают сами правоведы, пока нет судебной практики по подобным делам.

Скачать вариант договора бытового подряда на строительство дома можно здесь .

Скачать вариант договора бытового подряда на возведение фундамента можноно здесь .

Автор: Андрей Губанов