Оформление права собственности на земельный участок в Росреестре приостановлено, что делать?

Здравствуйте! Оформил договор купли-продажи земельного участка под гаражным боксом в долевую собственность с департаментом имущественных отношений г. Омска. Сдал договор и акт приемки -передачи в Росреестр для оформления права собственности на ЗУ. Оформление прав приостановили ссылаясь на то, что договор не заверен нотариально. Хотя в момент сдачи документов никаких замечаний не было и назначена дата получения выписки из ЕГРП. Что делать? Спасибо.

24 Декабря 2016, 08:43 Роберт Анатольевич, г. Омск

Скорее всего, проблема в том, что сотрудник департамента имущественных отношений г.Омска ( с доверенностью) не присутствовал при подаче Вами заявления о регистрации перехода права собственности по договору купли- продажи.
Такое заявление подается в Росреестр совместно сторонами сделки. Нотариально удостоверенный договор может представить одна из сторон сделки. Основания для приостановки нужно четко понять, -это первое. Если я все правильно поняла, необходимо, что бы заявление о переходе права подало уполномоченное лицо департамента.

24 Декабря 2016, 08:50

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор купли продажи земельного участка: с домом, по доверенности, между физ лицами

При совершении сделки купли-продажи, предметом которой выступает земельный участок, между продавцом и покупателем заключается договор.

Этот официальный документ относится к тем видам гражданско-правовых актов, на основании которых происходит продажа объектов недвижимости.

Договор составляется в письменной форме и обязательно должен быть скреплен подписями двух сторон, связанных между собой договорными отношениями.

Поскольку, нотариальное удостоверение документа не считается обязательной процедурой, участникам сделки предоставляется право самим решать, нужна ли на договоре печать нотариуса.

Подписывая такое двустороннее соглашение, продавец обязуется передать в полное владение человеку, выступающему в качестве покупателя, земельный участок, по отношению к которому имеется запись в ЕГРП и присвоен кадастровый номер.

Кроме того, подразумевается, что на этот предмет продажи ни в какой из инстанций не наложен арест и ограничения, а его целевое назначение соответствует намерению осуществления предполагаемой деятельности.

При подписании договора покупатель, в свою очередь, берет на себя обязательства по своевременному внесению оговоренной суммы.

Прежде чем скрепить своей подписью сложившиеся договорные отношения покупатель обязан с полной ответственностью и должным вниманием отнестись как к проверке документов, имеющихся на руках у продавца, так и к самому тексту договора.

Такой подход исключит риски, которым в значительной мере подвержена приобретающая сторона. Кроме того, внимательное вычитывание пунктов договора обезопасит от разного рода афер, что нередко случаются в сфере торговли недвижимостью.

Самыми важными документами, которыми должен располагать собственник участка при заключении сделки, являются;

• свидетельство о собственности;
• правоустанавливающий документ (договор мены, дарения, купли-продажи, бессрочного пользования, свидетельство о получении в наследство и прочие);
• кадастровый паспорт;
• квитанции, свидетельствующие о своевременной и полной уплате налогов за время пользования землей.

Располагая сведениями о кадастровом номере земельного участка, покупатель может и сам узнать, к какой категории относится земля, а также разрешается ли ее использование.

Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и отправить запрос соответствующего содержания.

После согласования всех необходимых вопросов, касающихся составления договора, стороны переходят к заключительному этапу сделки – подписанию двустороннего соглашения и передаточного акта.

Существуют несколько стадий, предваряющих момент подписания договора.

После того как на предложение продажи земельного участка получен отклик, происходит встреча продавца и покупателя. На этом этапе:

• проводится осмотр надела;
• выясняются нюансы его содержания;
• визуально определяется характер почвы;
• удовлетворяется интерес покупателя по прочим вопросам.

Далее, оговариваются условия, которые бы полностью удовлетворили обе стороны, и достигается устное согласие о заключении сделки.

Покупатель оставляет задаток, о чем должно быть документировано в письменном виде.

После подтверждения наличия всех необходимых документов, изучения текста соглашения и внесения при необходимости нужных коррективов, покупатель и продавец подписывают договор.

Итак, договор купли-продажи земельного участка подписан. Все сведения, внесенные в этот документ, принимаются как достоверные. В противном случае договор будет считаться недействительным.

Как уже было отмечено ранее, на документе необязательно ставить печать нотариуса. Все же, чтобы заручиться гарантиями относительно правильности составления договора, можно обратиться в нотариальную контору для проведения дополнительного анализа представленной продавцом документации.

Подписанный договор вместе с остальными документами и квитанцией об оплате госпошлины нужно подать в Росреестр для регистрации. С написания соответствующих заявлений начинается процедура регистрации.

В полный пакет документов, предоставляемый в регистрационную организацию новым владельцем земельного участка, входят:

• договор купли-продажи;
• документ, удостоверяющий личность;
• заявление о госрегистрации перехода права собственности;
• заявление о госрегистрации права собственности;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающий документ от продавца.

После того как документация будет принята к обработке, будущий владелец земельного участка получит расписку, в которой специалист укажет дату выдачи готового свидетельства.

Процесс подготовки нового документа займет примерно 20 рабочих дней, после чего покупатель участка должен явиться в Росреестр для получения свидетельства, официально предоставляющего право собственности на приобретенный им земельный участок.

При совершении сделки купли-продажи земли будет легче обратиться к профессионалам в адвокатскую контору, юридическую компанию или риэлтерское агентство для составления договора.

При этом можно не сомневаться в правильности составления документа, в котором будут четко прописаны все основные моменты договорных отношений и вопросы решения возможных разногласий. Однако услуги специалистов стоят весьма недешево.

Если для вас вопрос расхода финансов стоит остро, можно самостоятельно заняться процессом оформления сделки. Всего-то и нужно: составить правильно договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Приступая к самостоятельному составлению договора купли-продажи, следует прежде ознакомиться со структурой документа, его наполнением и последовательности оформления.

В договоре полностью прописываются следующие данные продавца и покупателя:

• фамилия, имя, отчество;
• паспортные данные;
• дата рождения;
• место жительства.

Если, по мнению сторон, в документе должна присутствовать еще какая-нибудь информация, что имеет определенную важность для сделки, то ее также следует указать в этом пункте.

В этом разделе следует указать подробные сведения о земельном участке:

• описание, основанное на информации в кадастровом плане;
• наименование объекта;
• кадастровый номер;
• площадь участка;
• категория земли;
• разрешенное целевое использование;
• отметка о наличии зданий, сооружений.

При описании земельного участка и построек следует указать источник, благодаря которому продавец получил право на недвижимость.

Здесь же стоит обозначить правоустанавливающие документы, которые подтверждают этот факт.

В договоре обязательно нужно прописать стоимость сделки, обозначенную в российских рублях и условной валюте по курсу на дату оплаты. При внесении задатка необходимо отразить в договоре этот момент.

Продавец и покупатель еще в начальной стадии своих отношений договариваются о выборе вида расчета. Это может быть как наличный расчет, так и перевод на карту банка, аренда индивидуальных банковских сейфов и прочее.

В договоре следует обязательно отметить выбранный вариант передачи денег. Кроме, того, здесь же нужно прописать, которая из сторон будет оплачивать госпошлину за регистрацию заключительного документа сделки – свидетельства о регистрации права собственности земельного участка.

Перед тем как заключить договор продавец должен представить покупателю справку об отсутствии обременений и ограничений на землю. В составляемом соглашении следует отразить этот момент.

Кроме условий расчетов и оплаты часто стороны указывают в договоре и другие особенности.

Притом эти нюансы не всегда имеют юридическую силу. Например, продавец хочет заручиться гарантией, что он имеет право в любой момент по собственному желанию выкупить проданный им участок обратно.

Каждый покупатель земельного участка должен помнить, что подписание договора еще не дает ему права на освоение и распоряжение приобретаемым недвижимым имуществом.

Лишь после получения на руки свидетельства о государственной регистрации права собственности он получает такую возможность, а также все сопутствующие обязательства.

Как правильно составить договор купли продажи доли земельного участка и что стоит учесть?

Среди участников рынка недвижимости периодически заключаются договоры купли-продажи долей наделов земли, такие сделки бывают необходимыми по разным причинам.

Составление договоров о передачи прав собственности на доли участков от одного лица к другому путём коммерческой продажи не сильно отличается от обычных договоров о покупке наделов земли, но имеет ряд особенностей, которые зависят от категории земли и мотивов такой сделки. Как купить часть земельного участка?

Если у одного участка земли имеется два или более собственников, в то время как данный участок имеет один кадастровый номер и не разграничен внутри, то говорят, что собственники владеют данным участком на правах долевой собственности. Примером таких собственников могут быть супруги, приобретавшие в браке надел земли. Так, они могут заключить сделку купли-продажи земельного участка в долевую собственность с любым лицом, если вторая сторона (владелец доли) не воспользуется правом преимущественного выкупа .

Если собственник доли надела земли желает оформить эту долю как отдельный участок земли, с отдельным кадастровым номером и собственными границами, то такая процедура называется выделением доли в участок.

Предпосылки для покупки долей земельных участков возникают у владельцев (как юридических. так и физических лиц) разных категорий земель. Основными причинами для покупки доли земельной недвижимости являются:

• Необходимость выделения в отдельный участок земли доли, площадь которой слишком мала;
• Покупка дома, находящегося на земельном наделе значительной площади в сравнении с площадью земли, которую занимает дом;
• Необходимость выкупить долю выходящего из крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) собственника;
• Намерение объединить несколько долей для их выделения в один участок.

Для выдела доли в самостоятельный надел земли площадь этой доли должна соответствовать определённым значениям, определяемым для каждого региона.

Если размер доли слишком мал для такого выделения, то вопрос можно решить, купив долю у соседей и объединив эти доли в одну.

Если владелец участка хочет продать дом на этом участке, то земля, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, переходит к покупателю дома. Продавец может продать долю своего участка с домом, если весь участок намного превышает площадь, необходимую для занимаемого дома.

Если сособственник КФХ желает его покинуть, то остальные участники имеют особое первоочередное право выкупить у выходящего его долю в земельном наделе, занимаемым данным КФХ.

В том случае, если продаваемая доля относится к категории земель населённых пунктов. или к категории сельскохозяйственных земель подкатегорий садоводства. дачного строительства или личного подсобного хозяйства. то процедура покупки такой доли сходна с процедурой покупки земельного участка с некоторыми отличиями.

1. Проверка всех документов отчуждаемой доли земельного надела (право собственности, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений).
2. Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи доли на земельный участок, где указываются общие условия сделки.
3. Необходимо проконтролировать, чтобы продавец проинформировал других собственников земельного надела, из состава которого отчуждается доля, о её предстоящей продаже.
4. По факту нежелания других собственников надела приобрести долю продавца и окончании проверки всех документов составляется и подписывается основной договор покупки.
5. Договор (соглашение) регистрируется в органах Росреестра. где покупателю выдаётся документ о праве собственности.

Необходимо учитывать, что преимущественным правом покупки доли надела земли являются собственники других долей данного надела, согласно ст. 250 ч. 1 Гражданского кодекса РФ.

Продавец обязан первым делом письменно известить сособственников земельного надела о желании продать долю, принадлежащую ему, с указанием цены доли и прочих условий, и если в течение тридцати календарных дней сособственники надела не выразят намерения купить такую долю, то продавец вправе продавать её третьим лицам.

Для продажи доли земли продавцу потребуется согласие общего собрания собственников долей земельного надела, если покупаемая доля относится к подкатегории:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• пашен;
• земель для выпаса скота;
• земель для сенокоса.

Без такого согласия сделка может быть признана ничтожной по решению суда. Общее собрание собственников организуется председателем коллектива собственников надела по заявлению продавца. Для получения продавцом разрешения на продажу своей доли требуется согласие простого большинства собравшихся собственников (50% + один голос ). Для кворума необходимо присутствие 20% всех собственников на собрании.

Протокол собрания необходимо приложить к договору сделки, остальные действия по приобретению доли предпринимаются согласно вышеизложенному алгоритму.

При составлении договора о покупке недвижимости нужно учесть множество нюансов. Покупатель и продавец желают быть уверенными в том, что условия договора будут исходить из условий, устно обговоренных сторонами заранее. Так как таких условий может быть достаточно много, то иногда удобно составить предварительный договор покупки недвижимости (доли земельного надела).

В сделках с недвижимостью предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра. Бланк предварительного договора в своём содержании должен иметь следующие пункты:

• Информация о продаваемой доле надела земли, адрес этой доли, категория землепользования;
• Площадь, кадастровый номер и данные свидетельства о регистрации продаваемой доли;
• Существенные моменты будущего договора, важные для обеих сторон;
• Фиксированная дата заключения договора или стартовое условие;
• Информация о возможном внесении покупателем задатка или аванса .

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка можно скачать здесь .

Необходимо помнить о разнице между задатком (залогом) и предоплатой. В случае отказа заключить договор любой из его сторон предоплата подлежит возвращению покупателю, в то время как залог либо не возвращается вовсе или возвращается частично (если покупатель отказался от сделки), либо возвращается в двойном или ином кратном размере (если отказался от сделки продавец).

Существуют типовые бланки договоров продажи наделов земли. Для составления договора продажи доли стороны могут использовать готовый бланк, внося в него необходимые изменения, или обратиться к профессиональным юристам за помощью. Договор должен содержать следующие пункты:

• Полные имена и паспортные данные сторон, участвующих в сделке;
• Описание предмета договора — продаваемой доли участка земли;
• Описание возможных обременений на продаваемую долю;
• Цена сделки в рублях;
• Способы и сроки произведения оплаты;
• Реквизиты сторон сделки;
• Прочие условия.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка можно скачать здесь .

В описании предмета договора необходимо внести все характеристики продаваемой доли (кадастровый номер, площадь и другое). Если существуют обременения на долю (например, налоговая задолженность), то они переходят к новому владельцу.

Способами оплаты могут быть наличный расчёт. безналичный расчёт или банковская ячейка. Последний способ является наиболее надёжным.

Также в договоре должны быть внесены сведения об ответственности участников сделки за нарушение пунктов договора и о возможных непредвиденных обстоятельствах, объективно препятствующих выполнению некоторых пунктов договора его сторонами.

Хотите приватизировать комнату в общежитии? Узнайте, как это сделать, прочитав нашу статью .

Что такое жилищный сертификат и как им правильно воспользоваться? Узнайте об этом в нашей статье.

При совершении покупки доли надела земли следует учесть, что, согласно принятому в 2016 году Федеральному закону № 351, для продажи или любого другого отчуждения долей участков земли больше не требуется нотариального удостоверения такой сделки.

Обращаться к нотариусу стороны могут по собственному усмотрению.

Существуют случаи, когда покупатель имеет преимущественное право покупки доли:

• Продаваемая доля находится по соседству с долей покупателя на одном участке земли, имеющим единый кадастровый номер;
• Продаваемая доля находится на соседнем участке земли с отдельным участком земли покупателя и имеет с этим участком общие границы, при условии, что доля и надел земли покупателя принадлежат к одной категории земли.

В этих случаях продавец обязан уведомить покупателя-соседа о намерении продать долю в первую очередь.

Если лицо, обладающее преимущественным правом покупки (сосед), не воспользовалось таким правом в течение 30 дней, продавец может продать долю третьим лицам, но по цене не ниже той, которую он предложил соседу, иначе такая сделка может быть опротестована соседом в трёхмесячный срок.

Если продавец умышленно скрыл наличие каких-либо обременений на продаваемую им долю, то покупатель, при обнаружении обмана вправе требовать возврата части средств (согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ) или уменьшения стоимости сделки (если обман вскрылся до произведения оплаты покупателем).

Сделка по покупке доли земельного надела может осуществляться через представителей сторон, если продавец и/или покупатель не могут участвовать в сделке по разным причинам. Представители сторон должны действовать на основании доверенности. заверенной нотариально. Тогда в договоре должен быть пункт с указанием, что от имени продавца (покупателя) действует представитель.

Для большей гарантии безопасности сделки покупатель может навести справки в органах судебной власти по месту нахождения отчуждаемой доли о наличии в прошлом судебных тяжб с продаваемой долей или земельным наделом, к которому такая доля относится.

Итак, покупка доли надела земли отличается от покупки участка целиком наличием ряда особенностей, которые могут упростить или напротив, усложнить сделку. Общим правилом сделок по покупке доли и всего надела земли можно считать контроль законности перехода имущественных прав и достоверности всех сведений о покупаемой доле. Это поможет избежать оспаривания договора в будущем.

На заключение договора купли продажи юр

(место совершения доверенности) (дата совершения доверенности - прописью)

____________ (полное наименование юридического лица)______ находящ__ся по адресу: _____________________________________, в

лице ________________ (должность, Ф.И.О.)_______________________________________________________________________________,

действующ__ на основании ___________________ (вид учредительного документа) настоящей доверенностью уполномочивает

___________________ (должность, Ф.И.О.)_________________(далее - представитель), паспорт ______ N ________, выданный

"___"_________ ____ г. _________________________ (наименование органа, выдавшего паспорт), проживающего(ую) по адресу

_______________________________________________, в срок до "___"___________ ____ г. заключить от имени _____________________

__________(полное наименование юридического лица)__________ договор купли-продажи земельного участка из земель

________________________ (категория земель) с кадастровым N ______________, расположенный по адресу:_____________________

(субъект Российской Федерации, населенный пункт, улица, дом, строение), общей площадью _____ кв. м, принадлежащий

__________ (Ф.И.О.) на праве собственности на основании ____________________________________________________ (реквизиты

правоустанавливающего документа) по цене (не менее, не более)_____________________ рублей и на других условиях по

усмотрению представителя, для чего ему предоставляются следующие права: делать от имени ____________________ (наименование

юридического лица) заявления; подписать договор купли-продажи земельного участка; получить от покупателя (уплатить продавцу) цену

договора; совершить действия, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимость в _____

_______________________ (наименование органа); нести расходы, связанные с оформлением договора и государственной регистрацией

права собственности; совершать другие юридические и иные действия, необходимые для исполнения данного поручения.

Доверенность выдана без права передоверия.

Доверенность действительна до _________________________________________ (срок действия доверенности указывается прописью)

Образец подписи ________________________ (Ф.И.О.)__________ (место для образца подписи)___

удостоверяю _________ (должность, подпись лица, выдавшего доверенность)

(или иное лицо, уполномоченное

Подпись _______________________________ (Ф.И.О.)