Риски по аренде некапитальных построек

Каждый юрист в своей работе ни раз сталкивался с договорами аренды. И проверяемый в этих целях пакет документов, как правило, стандартен. Наряду с документами, подтверждающими правоспособность арендодателя и полномочия лица, подписывающего договор, проверке подлежат документы, подтверждающие права арендодателя на предоставление помещений в аренду (субаренду), в частности, свидетельство о государственной регистрации, являющееся документом, подтверждающим, в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», проведение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

По тем или иным причинам некоторые арендодатели предпочитают отказаться от регистрации соответствующих прав. В основном, это касается нежилых зданий (сооружений) возведенных на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности или находящемся у него в аренде.

В подобной ситуации есть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, обе стороны экономят на таких «помещениях»: арендодатель – на расходах, связанных со строительством (в случаях с возведением некапитальных построек), вводом в эксплуатацию, регистрацией и т.д. арендатор – на арендной плате, регистрации (даже если договор заключается сроком более одного года), текущем ремонте и т.д.

Таким образом в аренду сдаются, как «легковозводимые конструкции» (некапитальные постройки) (далее – конструкции), так и недвижимое имущество, возведенное с нарушениями действующего законодательства, право собственности на которое не зарегистрировано надлежащим образом.

Право собственности на конструкции, не подпадающие под определение «недвижимое имущество» (как и договор аренды) не подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Исключением являются случаи, когда к возведенной постройке подводятся коммуникации. В этом случае, в соответствии с определением, данным в ст. 130 ГК РФ, постройки будут считаться недвижимостью и, в соответствии со ст. 131 ГК РФ, подлежат государственной регистрации.

Далее речь пойдет о рисках, которые может повлечь заключение договора аренды вышеописанных объектов.

В случае передачи в аренду конструкции сложность может заключаться в определении объекта аренды. При передаче в аренду недвижимости, зарегистрированной в соответствии с требованиями действующего законодательства, арендуемый объект можно определить по адресу, кадастровому (инвентарному, условному) номеру, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права, и документам БТИ. Конструкции, напротив, не обладают явными признаками, по которым в договоре их можно определить наверняка. А, согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ, при отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (Определение ВАС РФ от 25.05.2011г. № ВАС-1132/11, Определение ВАС РФ от 24.12.2012г. № ВАС-16524/12).

При заключении договора аренды объекта, обладающего признаками недвижимого имущества, следует обратить внимание на то, что несоблюдение арендодателем правил государственной регистрации указанного объекта может быть вызвано использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, в т.ч. если возведение построек на данном участке запрещено. Подобная хитрость арендодателя может обернуться принудительным изъятием земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, Земельным кодексом РФ (Далее – ЗК РФ) (в т.ч. путем принудительного прекращения прав на земельный участок), иными законодательными актами, а также сносом самовольной постройки, если арендуемый объект будет признан таковым в рамках ст. 222 ГК РФ. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением по делу № Ф08-5680/2005 от 14.12.2005г. оставил в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2005г. и постановление апелляционной инстанции от 19.09.2005г. о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, предусмотренным ст. 45 ЗК РФ.

Проблема с регистрацией контрольно-кассовой техники может возникнуть у предпринимателей, осуществляющих расчеты наличными денежными средствами. Для регистрации контрольно-кассовой техники в налоговый орган необходимо представить заявление о регистрации контрольно-кассовой техники, форма которого утверждена приказом Федеральной налоговой службы от 09.04.2008г. № ММ-3-2/152@. В разделе 2 указанного документа заявитель должен указать «номер и дату заключения договора с организацией, (индивидуальным предпринимателем, физическим лицом), предоставившей (им) в пользование (аренду) помещение, в котором установлена контрольно-кассовая техника. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 01.06.2000г. № 53 определяет, что, поскольку помещение является объектом, неразрывно связанным со зданием/сооружением, требования к регистрации прав на них аналогичны требованиям, предъявляемым к правам на здания/сооружения.

И, несмотря на то, что в п. 25 Административного регламента предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по регистрации контрольно-кассовой техники, используемой организациями и индивидуальными предпринимателями в соответствии с законодательством Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.06.2012г. № 94н (далее – Регламент), приведен исчерпывающий перечень предоставляемых заявителем документов, а п. 28 Регламента прямо запрещает требовать от заявителя предоставления документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением данной государственной услуги, согласно п. 30 Регламента, указание недостоверных сведений в заявлении является основанием для отказа в регистрации контрольно-кассовой техники.

При выборе арендуемого помещения не следует забывать и о требованиях, предъявляемых к условиям труда работников. Так, в соответствии со ст.ст. 22, 223 ТК РФ, на работодателя возлагается обязанность обеспечить безопасность и условия труда, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда; бытовые нужды работников, связанные с исполнением ими трудовых обязанностей; санитарно-бытовое и лечебно-профилактическое обслуживание, включая оборудование санитарно-бытовых помещений, помещений для приема пищи, помещений для оказания медицинской помощи и др.

За нарушение возлагаемых трудовым законодательством на работодателя обязательств последний может понести ответственность как в соответствии с административным, так и с уголовным законодательство. Так, в соответствии со ст. 5.27 КоАП РФ, нарушение законодательства о труде и об охране повлечет наложение административного штрафа от одной до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности до девяноста суток, или дисквалификацию на срок от одного до трех лет. Наказанием же за нарушение правил охраны труда, согласно ст. 143 УК РФ, может стать не только штраф, но и исправительные, принудительные работы, а также лишение свободы с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью.

Из вышеизложенного видно, что кажущаяся простота сделок по аренде конструкций и недвижимого имущества, не зарегистрированного в установленном порядке, может обернуться не только непредвиденными расходами, но и другими негативными последствиями, выраженными в привлечении к административной или уголовной ответственности.

Еще одним доводом к отказу от заключения подобных рискованных договоров является то, что понесенные сторонами договора убытки могут повлечь и налоговые последствия, выраженные в доначислении налога на прибыль, пени и штрафов.

Временное сооружение (некапитальный объект)

У меня такая ситуация, в 1997 году получ. разрешение на строительство, в то время никто понятия не имел про то что надо что либо оформлять и т.д.(мы находимся в сельской местности "на краю географии"=)) )Сейчас появилось время и кое какие знания чтоб это все оформить.А в архитектуре не могут в архиве найти наших документов, т.е. магазин стоит уже 13 лет, платятся налоги ит.п. а из документов только технический паспорт и разрешение на строит.В архитектуре бланки ввода только утвержд. в 2004 или 2005 году, опять же не состыковка - разрешение на строит. до 2001 года. т.е. и ввод должен быть этим годом. Вот такая запутанная история

когда был ввод значение не имеет,главное что он есть и он должен быть утверждён местным органом власти, для регистрации права собственности нужен определённый пакет документов если бы вы мне позноли, я бы всё рассказал

Аноним, а Вы выписку в местном ФРС запрашивали по вашему объекту? Если есть разрешение на строительство, тех. паспорт, может и право собственности было зарегистрировано, а свидетельство о регистрации задевали туда же куда и акт приемочной комиссии ;)
Еще один момент. Если есть тех. паспорт, то в БТИ было заведено инвентарное дело на объект недвижимого имущества. Если БТИ вменяемое, то при при первичном техническом учете объекта они должны были запросить как разрешение на строительство так и акт приемочной комиссии. В противном случае произвели бы технический учет объекта, как незавершенного строительством. Может у них в деле Ваш акт имеется.
Ну и не все документы могут быть в местной архитектуре. Вы архиве местной администрации не пробовали искать этот акт?

я вас не пойму, мне то искать ничего не надо, проблема то у вас.

порясняю, у меня объектов нет, я занимаюсь впросами гос. регистрации прав на недвижимость в сложных случаях, когда правообладатели не могут это сделать своими силами.

если не подавалось заявление на регистрацию в ФРС, (это должен знать собственник), правда на сегодня правильно эта служба называется - "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии" то в ответе фрс будет указано на отсутствие сведений в ЕГРП о зарегистрированных правах на запрашиваемый объект.

M@xim оч. полезная инфо.начну с БТИ

Здравствуйте, подскажите пожалуйста))). затеял строительство автомойки, земля в собственности (категория личн польз), согласовал акт выбора территории для строительства со всеми инстанциями, получил разрешение у СЭС, провел публичные слушания на перевод земли в категорю - промышленные, но глава админ поселка отказал в переводе земли. и разрешение на строительства без этого не получить(((, пока шла вся эта волокита с бумагами, автомойка построилась, как теперь ее узаконить. думаю если сделать экспертное заклчение о признании автомойки временным сооружением(т.к. сделано из быстровозводимых материалов, без углубленного фундамента), т.к. на временное сооружение разрешение на строительство не требуется.
Нужно ли преводить землю в каткгорию промышленную если постройка временного типа. и будет ли аргументом для БТИ и ФРС - экспертное заключение негоссударственной проектной организацией о признании автомойки временным сооружением.
Заранее Спасибо.

категория личн пользНет такого вида пользования.
но глава админ поселка отказал в переводе земли. Фигня какая то. При чем тут глава поселения? Земля в ведении главы района.

Для строительства автомойки необходимо перевести землю из категории личное подсобное хозяйство в категорию земель - промышленную,
публичные слушания прошли в нашу пользу, но их должен утвердить глава поселка, который идет в отказ.
Можно ли строить автомойку без разрешения на строительство, если есть экспертное заключение. что это временное сооружение.

ни в одном правовом документе не говориться о "временном сооружении", это чисто бытовой термин. в градостроительном кодексе упоминаются объекты "некапитальные", хотя гражданский кодекс делит имущество исключительно на движимое и недвижимое! надо понимать, что когда идёт речь о временном или некапитальном объекте, значит этот объект не является недвижимостью, а значит права на него не подлежат государственной регистрации! Следовательно, исходя из того, что земля находиться в собственности, а построенный объект является движимом имуществом, то можно вобщем то и не париться и не надо никакого разрешения на строительство. Однако могут возникнуть другие проблемы, типа, нарушение вида разрешенного использования земельного участка, иски в суд, связанные с этим, подключения к коммуникациям и т.д. но это только в том случае, если это кто то это будет раскачивать. Короче, правовую базу под это всё подвести сложно, поэтому лучше договориться с первым лицом местной администрации и пусть обеспечивает за какой то процент безоблачную жизнь, иначе сожрут.
А вот если разрешение на строительство, то это уже создание объекта недвижимого имущества, тут всё по полной, тут всего не расскажешь в одном письмеце, тут лекция нужна, это долго. НУ, чем мог.

Подскажите пожалуйста, я приобрела пару лет назад павильон торговый. Заключила договор с женщиной на покупку (договор есть, но там только наши ФИО без паспортных данных, написан договор ее рукой), выглядит больше как расписка, мол получено в уплату за павильон и остаток товара такая-то сумма. Я этот павильон некоторое время сдавала в аренду (не официально так сказать, т.е. доход этот нигде не показывала, я зарегистрирована как ИП). Потом эта же женщина попросила меня сдать ей же этот павильон, заключили договор. Один раз у нас с ней по поводу платежей возник конфликт и она "выдала", что павильон принадлежал на самом деле ее сыну (у нее была доверенность на все на свете нотариальная,т.е. на любые сделки от его имени, на сдачу за него как ИП отчетов и т.д.) и мол если что так он в суд пойдет и отсудит павильон обратно. Я конечно расстроилась, но в итоге так как конфликт исчерпался мы про это забыли и больше никаких претензий она мне не предъявляет.
Теперь она звонит мне и сообщает, что собирается расторгнуть договор и что бы я искала себе другого арендатора с 1 января. а эти два месяца она работает и аренду мне платить не будет, т.к. ранее ею был сделан ремонт и мы договаривались что я не повышаю стоимость аренды и таким образом компенсирую ей работы по ремонту, но т.к. она выезжает, то остается сумма в 10т.р. "некомпенсированная", а т.к. аренда 5 т.р. в месяц, то как раз за эти месяцы все и закроется. Чтобы не сидеть без денег 2 месяца, я хочу выплатить ей 5 т.р. за декабрь и, чтобы к 01.12 она освободила помещение (желающих арендаторов найду без проблем). Но зная ее нрав боюсь как бы она не начала ставить палки в колеса и не вспомнила историю с покупкой павильона.
Каким образом мне обезопасить себя, можно ли зарегистрировать каким-то образом павильон "на себя" или все таки достаточно договора (ведь она выступала по доверенности в интересах сына, проблема в том что у меня не сохранилось копии доверенности).
Земля где стоит павилььон относится к земле военного госпиталя расположенного в двух шагах и никаким образом (даже арендой) на меня не оформлена. Дело в том, что для работы или установки павильона на этой земле нужно разрешение начальства госпиталя, оно его официально выдать не может (у женщины оно было, видимо делала по знакомству), с начальником говорила сама он объяснил что они просто закрывают глаза на все находящиеся рядом ларьки, мол работайте вас никто не трогает, но официально бумагу не дадим.
Не знаю как теперь быть :(, павильон не имеет фундамента и его можно перевезти в любое другое место поэтому регистрации он не подлежит может есть способ как его правильно оформить чтобы потом не потерять и иметь возможность доказать свои права на него?
Извините если пишу сумбурно, но новость от арендатора свалилась на меня вчера вечером и стала очень неприятной неожиданностью.

Договора (или иного документа) подтверждающего приобретение имущества (ларька, павильона) вполне достаточно.

Подскажите, пожалуйста, план действий.
Гаражи, построенные 40 лет назад как "крытая автостоянка", находятся на территории полосы отвода РЖД. Согласно постановлению правительства №264 полоса отвода железных дорог передана в аренду РЖД; РЖД же передаёт землю в субаренду. При этом собственникам зданий строений и сооружений - на безальтернативной основе, а незастроенные участки - на торгах.
Изначально гаражи строились как некапитальное строение, потому документа о праве собственности у нас нет.
РЖД же требует от нас документы, подтверждающие право собственности.
Что можно предоставить в РЖД в качестве подтверждения нашего права собственности и как мне действовать дальше, чтобы заключить договор аренды?

Непонятно. 40 лет назат так для каких целей был предоставлен зем.уч. Под строительство "крытая автостоянка" или в аренду для размещения "крытая автостоянка" И Кто осуществлял предоставление зем.уч 40 лет назат?

У меня на территории частного домовладения имеется некапитальный гараж (без фундамента, проще навес, из металлоконструкций, расположенный на краю участка) могу ли я организовать в нем шиномонтажную мастерскую? или подругому сказать: вести предпринимательскую деятельность.
никаких документов на этот "гараж" нет, есть только на землю о том что она моя, приватезированная и т д!
как быть.

Землю Вы можеле использовать только всоответсвии с ее разрешенным использованием (установленными градостроительными регламентами или фактическим использованием). По факту у Вас вид использования "индивидуальное жилищное строительство" наверняка, и налоги Вы платите в соответсвии с видом данного использования.
Вообще "гараж" - вспомогательный объект по отношению к инд.жил.дому и по этому зарегистрировать Вы можете его по подаче дектарации в ограниы Росреестра.
Для размещения какого либо иного объекта "шиномонтажка" вам нужно получить "градостроительный план земельного участка" в органах местной администрации и посмотреть относиться ли данный объект к основному виду использования вашего земельного уч. а также имеются ли ограничения по использованию з/уч.
А дальше уже начнутся иниые вопросы:
- возможность размещения "шиномонтажки" в соответствии с действующими нормами и парвилами, техническими регламентами.
- налоги на з/у всвязи с осуществлением ИП деятельности.
- и т.д.

подскажите по возможности что мне делать. В 1999 г. нам выделялась земля под строительство некапитального объекта по плану-Кафе в течении года построили здание с фундаментом т.е. капитальное есть тех. паспорт что там фундамент, здание приняли с незначительными нарушениями. договор аренды земли администрация отказалась заключать так как земля передана другому лицу для капитального строения хотя я так понимаю первоочередное право было за нами. до меня этим занимался отец сейчас приболел лежит и объяснить и показать ничего не может. мы неоднократно посылали запросы на аренду но ответ один и тот же, но зато всеработы по благоустройству и облагораживании территории шлют в наш адрес. как поступить в такой ситуации. обращались в некоторые агенства недвижимости безрезультатно уплачены деньги и так уже четыре года обещаний. Заранее благодарен.

Свидетельство о регистрации незавершенного строительством объекта "фундамента" есть? Если нет то ни каких прав у Вас нет и скорее всего не будет.

Уважаемые коллеги. Нужно ли регистрировать некапитальный объект (например, торговый павильон)? Помогите, пожалуйста, найти норматив.

Регистрации подлежат только кап.объекты. Если сумеете доказать через суд что это кап.объект то.
Но тут есть опасность что в соответсвии с документами территориального планирования, градостроительного зонирования и проекта планировки ваш "Объект" непредусмотрен.

Некапитальное строение.
Добрый всем день! Подскажите куда бежать. Собственник здания решил на пристройке к нему возвести временное некапитальное деревянное сооружение. Земля в долгострочной аренде, здание в собственности. Куда и с чем пойди дабы согласовать и получить разрешение на установку? и надо ли это делать?
Че это за "Объект" такой, это надстройка или что? Что это за сооружение?

Подскажите, пожалуйста, как такое может быть, земельный участок оформлен по всем правилам на 1996 год,имеется ГЗ,Эскиз №1, на нем возведен павильон-пристройка к жилому дому,к нему прилагается проект (паспорт) и все в том же духе, но мы не можем его ни зарегистрировать, не получить кадастровый паспорт,хотя имеется кадастровый номер и не признают недвижимым,а у нас нет одной стены, т.к. пристройка.Что еще нужно сделать, чтобы зарегистрироваться.

Подскажите, пожалуйста, как такое может быть, земельный участок оформлен по всем правилам на 1996 год,имеется ГЗ,Эскиз №1, на нем возведен павильон-пристройка к жилому дому,к нему прилагается проект (паспорт) и все в том же духе, но мы не можем его ни зарегистрировать, не получить кадастровый паспорт,хотя имеется кадастровый номер и не признают недвижимым,а у нас нет одной стены, т.к. пристройка.Что еще нужно сделать, чтобы зарегистрироваться.

непонятно у жилого дома общая стена с павильоном или нет? а участок оформлен с каким назначением? кадастровый номер у павильона? кто и какое разрешение выдавал на павильон или был согласован проект? Кем? Павильон -торговый? А налоги на землю вы какие платите? из какиж конструкций выполнен павильон?

недострой,земля в аренде,аренда подходит к концу,после этого что ждет,если не перезаключать договор?

Подскажите, пожалуйста, план действий.
Гаражи, построенные 40 лет назад как "крытая автостоянка", находятся на территории полосы отвода РЖД. Согласно постановлению правительства №264 полоса отвода железных дорог передана в аренду РЖД; РЖД же передаёт землю в субаренду. При этом собственникам зданий строений и сооружений - на безальтернативной основе, а незастроенные участки - на торгах.
Изначально гаражи строились как некапитальное строение, потому документа о праве собственности у нас нет.
РЖД же требует от нас документы, подтверждающие право собственности.
Что можно предоставить в РЖД в качестве подтверждения нашего права собственности и как мне действовать дальше, чтобы заключить договор аренды?

Непонятно. 40 лет назат так для каких целей был предоставлен зем.уч. Под строительство "крытая автостоянка" или в аренду для размещения "крытая автостоянка" И Кто осуществлял предоставление зем.уч 40 лет назат?

Кто осуществлял предоставление участка 40 лет назад - неизвестно, давно дело было.
Думаю, что участок был передан в аренду, а не под строительство. Это утверждают и гаражные старожилы. Кроме того, с момента постройки и до последнего времени, договор аренды земли пролонгировался московскими земельными властями (Москомзем, который потом стал называться ДЗР - Департамент Земельных Ресурсов).
А недавно ДЗР отказал в пролонгации 40-летнего договора, сославшись на то, что теперь в Москве земли поделены на федеральные и московские, а т.к. земля РЖД является федеральной, то Москва не в праве оформлять договор.
РЖД же нам также отказывает в договоре, т.к. мы некапитальное строение.
Получается, пока земли были Московские, всё было хорошо, а как только поделили, так мы стали нелегалами на чужой земле.
Как убедить РЖД, переоформить наш 40-летний договор?

есть земля в аренде, хочу её выкупить, в администрации сказали, надо что то построить и зарегистрировать в юстиции, а потом и подать документы на выкуп. Я согласен, я построил 3 ангара на данном участке, знаю что БТИ не охотно выдаёт тех.документы, подскажите, каким путём идти, что бы зарегистрировать в юстиции, для дальнейшего выкупа земли. За ранее огромное спасибо!

Вопрос, у ООО существует объект - павильон, по сути не являющийся недвижимостью. Есть договор купли продажи этого павильона. Павильон находится на земельном участке, предоставленным государственному казенному учреждению в постоянное (бессрочное) пользование. Документов, подтверждающих право пользования участком на котором павильон у ООО нет. Естественно нет разговора о какой либо плате. Какие для ООО могут быть последствия? Например выгонят, взыщут арендную плату. Либо попробывать оформить отношения с госучреждением?

Вопрос, ЗАО имеет объект - временная некапитальная АЗС. Имелось разрешение на стр-во 2003, гос. экспертиза,акт ввода объекта в эксплуатацию 2004, краткосрочный договор аренды до 2014 г. В связи с тем, что объект - временная некапитальная АЗС не можем поучить кадастровый паспорт и зарегистрировать в ЕГРП. Есть ли вариант перевести объект из некапитального в капитальный? Объект находится в двух зонах - поэтому в 2003 г. оформлялся как некапитальный.В ДПТ объект имеется.

Подскажите, можно ли узаконить существование временноо здания(сооружения) в котором бы могли проживать люди (по принципу хостела,гостиницы)? Если ДА, то чем урегулирована такая возможность. Если НЕТ, то где указан запрет на это.

Уважаемые форумчане, помогите советом!
Вопрос: можно ли получить технический паспорт БТИ на некапитальное строение?

Строение возведено на землях, предназначенных "для сельхозпроизводства". Разрешение на строительство не получали, т.к. это строение вспомогательного использования, права собственности регистрировать не планируем.
Проблема возникла в связи с газификацией.

Powered by vBulletin® Version 4.2.1 Copyright © 2016 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved. Перевод: zCarot

Powered by vBulletin® Version 4.2.1 Copyright © 2016 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved. Перевод: zCarot