Категория: Бланки/Образцы
С доходов от предоставления имущества в субаренду физическое лицо должно уплатить НДФЛ.
Причем в указанном случае облагается НДФЛ вся сумма полученного дохода по договору субаренды, уменьшить ее на сумму арендных платежей собственнику имущества (администрации) нельзя, так как лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, не имеет права на профессиональные вычеты.
В отношении таких доходов физического лица налоговым агентом признается организация, которая должна удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет. Страховыми взносами на обязательное пенсионное (медицинское, социальное) страхование арендная плата не облагается.
Заключить договор аренды с физическим лицом организация может, однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду.
Если организация на упрощенке платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то учесть суммы арендных платежей в уменьшение налоговой базы. Для этого затраты по аренде должны удовлетворять всем требованиям, которые законодательство предъявляет к расходам, учитываемым при налогообложении прибыли. Однако в том случае, когда земельный участок арендуется для строительства, необходимо учитывать, что расходы на аренду участка учитываются в зависимости от источника финансирования и целей дальнейшего использования построенного объекта.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация:Как арендатору учесть при налогообложении арендные платежи. Организация применяет специальный налоговый режим
Независимо от системы налогообложения, которую применяет организация, в ряде случаев при аренде имущества арендатору необходимо исполнить обязанности налогового агента *(п. 1 ст. 226. п. 3 ст. 161 и п. 1 ст. 24 НК РФ). То есть удержать и перечислить с суммы арендной платы, выплачиваемой арендодателю, налог.
Например, это касается случаев аренды:
Порядок расчета остальных налогов зависит от того, какую систему налогообложения применяет организация.
Если организация на упрощенке платит единый налог с доходов, то учесть расходы, в том числе по арендной плате, нельзя (п. 1 ст. 346.14 НК РФ ).
Если организация на упрощенке платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то учесть суммы арендных платежей в уменьшение налоговой базы можно (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ ). Для этого затраты по аренде должны удовлетворять всем требованиям, которые законодательство предъявляет к расходам, учитываемым при налогообложении прибыли* (п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 252 НК РФ).
Спишите расходы по аренде при расчете единого налога после оказания услуг по аренде и их оплате *(п. 2 ст. 346.17 НК РФ ).
Входной НДС, уплаченный в сумме арендной платы, признанной в расходах, также отнесите в уменьшение налоговой базы (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ ).
Размер платы за наем подтвердите первичными документами, а также документами, свидетельствующими о ее перечислении арендодателю (актами, платежными поручениями и т. д.) (ст. 346.24 НК РФ. п. 1.1 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 22 октября 2012 г. № 135н ).
начальник отдела налогообложения прибыли организаций
департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
2. Ситуация:Можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином
Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). *Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.
начальник отдела налогообложения прибыли организаций
департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
3. Рекомендация. Кто из граждан должен платить НДФЛ
Доходы, полученные человеком в денежной или натуральной форме, могут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) *(абз. 1 ст. 209 и п. 1 ст. 210 НК РФ).
Как правило, НДФЛ из дохода удерживает и перечисляет в бюджет налоговый агент (ст. 226 НК РФ ). Но в некоторых случаях человек должен сделать это сам.
Чтобы узнать, нужно ли заплатить НДФЛ в бюджет самостоятельно (или проверить, правомерно ли удержал его налоговый агент), необходимо определить:
Большинство граждан России являются налоговыми резидентами. Если человек часто выезжает за границу (либо приехал в Россию недавно), он может быть нерезидентом. Подробнее о том, как определить свой налоговый статус, см. Как определить статус человека (резидент или нерезидент) в целях НДФЛ .
Какие доходы облагаются НДФЛ
Резиденты должны платить НДФЛ с доходов*:
Такой порядок установлен статьей 209 и абзацем 10 пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ.
Перечень доходов, полученных от источников за пределами России, приведен в таблице (п. 3 ст. 208 НК РФ ).
Ситуация. нужно ли самостоятельно заплатить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду. Человек (не предприниматель) сдает в аренду жилое помещение. Арендатором выступает российская организация, которая снимает помещение для проживания своих сотрудников
Доходы, с которых человек, не являющийся предпринимателем, должен самостоятельно рассчитать и заплатить НДФЛ, перечислены в пункте 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ.
В частности, к ним относятся доходы, полученные по договорам аренды от людей или организаций, которые не являются налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ ).
Российские организации-арендаторы признаются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ ). Поэтому с доходов по договору аренды, заключенному с российской организацией, самостоятельно рассчитывать и платить налог не нужно. В этом случае удержать и перечислить НДФЛ должна организация-арендатор по месту своего учета в налоговой инспекции*. Это следует из положений пунктов 2 и 7 статьи 226 Налогового кодекса РФ. Данный порядок уплаты НДФЛ применяется независимо от местожительства гражданина-арендодателя и нахождения арендованного имущества. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 1 июня 2011 г. № 03-04-06/3-128 .
Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (п. 5 ст. 3 НК РФ ). В частности, условие в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученных доходов, является ничтожным.
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
директор БСС «Система Главбух»
4.Ситуация. Может ли получить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ человек, который сдает в аренду (субаренду) помещения. Человек не является предпринимателем
Профессиональный налоговый вычет могут получить*:
Такой перечень содержат пункты 1–3 статьи 221 Налогового кодекса РФ.
Договор аренды (субаренды) не относится к договорам гражданско-правового характера на выполнение работ или оказание услуг. Целью такого соглашения является предоставление во временное пользование имущества за плату *(ст. 606 ГК РФ ). Такие разъяснения дал Минфин России в письме от 29 декабря 2006 г. № 03-05-01-05/290 .
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
директор БСС «Система Главбух»
5.Ситуация: Какие выплаты не облагаются обязательными страховыми взносами
Не облагают страховыми взносами выплаты по гражданско-правовым договорам, на покупку имущества или имущественных прав. Как, впрочем, и по договорам аренды, ссуды, лизинга, дарения и других, по которым имущество и имущественные права передают во временное пользование. *Исключение – авторские договоры. Это следует из части 3 статьи 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ и подтверждается письмами Минздравсоцразвития России от 12 августа 2010 г. № 2622-19 и ФСС России от 17 ноября 2011 г. № 14-03-11/08-13985 .
заместитель директора департамента развития социального страхования Минтруда России
6.Книга. Организация учета у застройщика и подрядчика
В учете арендных платежей тоже есть свои особенности*.
Строительство для собственных нужд. Плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08 (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Основания – те же, что и для учета приобретения права на заключение договора аренды.
Минфин России считает, что затраты на аренду земельного участка в период строительства (до его завершения) подлежат включению в первоначальную стоимость основного средства и списанию в расходы через амортизацию. Такой подход изложен в письме от 20 мая 2010 г. № 03-00-08/65. а также в более ранних письмах – от 28 октября 2008 г. № 03-03-06/1/610. от 11 августа 2008 г. № 03-03-06/1/452 .
При этом в стоимость здания включается арендная плата только за ту часть участка, которая используется непосредственно под строительство, – пропорционально ее площади в общей площади арендуемого участка (письмо Минфина России от 11 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/749 и др.).
Финансисты обосновывают это тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение. Расходы по арендной плате за земельный участок, осуществляемые до начала строительства, а также во время строительства, являются, по мнению чиновников, расходами, непосредственно связанными со строительством объекта основных средств*.
В частности, в постановлении ФАС Поволжского округа от 13 февраля 2012 г. по делу № А65-6367/2011 сделан вывод о том, что арендные платежи (как и иные виды платежей за землю, на которой ведется строительство) не входят в перечень затрат, формирующих первоначальную стоимость основного средства. И что налоговое законодательство позволяет учитывать арендные платежи единовременно на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Поэтому суд признал правомерным единовременный порядок учета расходов по арендной плате за земельный участок, на котором ведется строительство. Как отметили арбитры, формулировка пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ оставляет налогоплательщику возможность доказать свою правоту, если арендную плату он не включает в первоначальную стоимость строения, а списывает единовременно.
Строительство на продажу и долевое строительство. Плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08 .
Порядок отражения арендных платежей в целях налогообложения прибыли будет различаться. При строительстве здания на продажу организации-застройщику целесообразно их учитывать в уменьшение налогооблагаемой прибыли в составе прочих расходов. Основанием является подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.
При долевом строительстве застройщик возводит объект за счет средств участников долевого строительства. Эти средства он вправе расходовать лишь на цели, предусмотренные в статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. В том числе на возмещение затрат, связанных с оформлением права аренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (подп. 2 п. 1 ст. 18 закона № 214-ФЗ ). И хотя в этом подпункте речь идет только о приобретении права аренды, но поскольку арендные платежи неразрывно с ним связаны, то расходование средств дольщиков на этот вид затрат не противоречит законодательству.
Поэтому, в случае когда компания оплачивает аренду из средств участников долевого строительства, в расходах при исчислении налога на прибыль суммы оплаты не учитываются, так как затраты на аренду участка рассматриваются как средства, потраченные в рамках целевого финансирования* (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ. письмо Минфина России от 21 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/837 ).
Персональные консультации по учету и налогам
Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.
20 июня 2010 в 02:21 • #
Козьма Прутков - это пять разных Козьм, поэтому не стоит их загонять в рамки одного человека. Разнообразие мнений, творческие прения выливаются в результате в хороший взвешенный продукт. Ильф и Петров опять же.
С аналогичной ситуацией как у Ангелины Кладовой. я сталкивалась не раз.И мнение сложилось либо юристы незнают большенство, либо адвокаты из тебя выжимают,как можно больше.
И чтобы защитить свой права пришлось самой по трудиться и изучать начиная с документов и работы кадастра, рег.палаты, администрации и лицензированных преприятий по землеустройству, установлении черты населенных пунктов Малым советом депутатов и руководствоваться соответствующим законодательством .А их не мало, есть свои хитрости и тонкости не только в законодательстве, но и работах кадастра, рег.палаты, администрации и лицензированных преприятий по землеустройству .Кому это выгодно и кто, что имеет .Итог оправдан.Ушло 5 лет на всё отстоять свои права и защитить всю собственность и наказать виновных.
И кому нужны головные боли.
19 июня 2010 в 14:37 • #
Ангелина! Если участок оформлялся на юридическое лицо. то и правоустанавливающие документы выданы на юрлицо. Не важно, что учредитель ООО единственное физлицо. Завта, например, в общество могут войти еще несколько физлиц, да и юрлицо может войти. Дело не в этом. Вы не указали главного. Кому и на каких основаниях принадлежит участок. Имеются отношения собственности или аренда. Когда разберетесь в этом, тогда можно будет дать рекомендации. Полагаю, что в вашем положении нужно руководствоваться не предположениями, а документами. Иначе получается гадание на кофейной гуще.
С уважением
Вы хотите сдать в аренду имеющийся у Вас земельный участок. или Вы намерены арендовать земельный участок. т.е.:
Другие документы раздела аренды смотритездесь
Стороны Договора аренды земельного участка (типовая форма)Также в отношении указанных физических лиц, имеющих право на осуществление индивидуального предпринимательства и не использующих труд работников на постоянной основе, законом предоставлено право не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении следующих видов дохода:
(условия, без которых в силу требований закона, Договор аренды земельного участка считается не заключенным):
(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре аренды земельного участка):
? В случае, если стороной по договору является физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».
Договора аренды земельного участка (типовая форма) регулируется:Как составить договор купли-продажи и собрать пакет документов для сделки купле-продажи земельного участка между юр и физ лицом. Проблемы и риски при покупке земли.
Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. Я познакомлю вас с нюансами покупки и продажи земельного участка между юридическим и физическом лицом.
Сделки с землей между физическими и юридическими лицамиРазговор о покупке земельного участка нужно начинать с предъявления продавцом документов на земельный участок. При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:
До подачи документов о регистрации перехода прав собственности нужно взять выписку из ЕГРП. Из выписки вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.
Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет.
Составляем договор купли-продажиЭто главный документ при сделках по купле-продаже земли. Образец можно скачать здесь или заказать у юриста в агентстве недвижимости (рекомендовано). Обязательных требований к составлению нет, но важно учесть следующее:
В договоре не должно быть условий:
Договор в письменной форме должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Риски при покупке земельного участкаПроблемы с землей возникают когда покупатель небрежно относится к «чистоте» участка. Спешка при совершении покупки оборачивается проблемами с оформлением вступления в собственность, невозможностью использовать землю в соответствии с планами, претензиями на собственность третьих лиц и пр. Вот несколько групп рисков при покупке земельного участка юридическими и физическими лицами:
Недобросовестность продавцаСлучается, что для ускорения продажи. продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.
Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земли. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет. Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров).
Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРП.
Небрежное оформление документовСоставленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.
НевнимательностьБывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а пролади другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт и вынос границ земельного участка на местности.
В СНИП 31-01-2003 прописано: Этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Междуэтажное пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является.
В связи с этим, вам выгодней перевести подвал в техэтаж (как вы и планируете). Однако после фактических изменений, придется узаконивать техэтаж через суд, поэтому обратитесь в БТИ до начала ремонта.
Заказать проверку углов на местности у другой компании и не подписывать акт согласования границ земельного участка со смежными землепользователями. В случае расхождений с данными «Архитектора» — обратиться в суд. Бесплатно покрывать ваши риски и опасения никто не будет.
