Когда объект долевого строительства считается принятым? (Кислов С

Дата размещения статьи: 08.07.2014

Застройщикам известно, как много споров возникает при передаче объектов долевого строительства участникам. Этому этапу взаимоотношений с дольщиками посвящена ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ <1>. А ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ обязывает застройщика, нарушившего предусмотренный договором срок передачи участнику объекта, уплатить дольщику неустойку (пени), которая начисляется за каждый день просрочки в размере 1/300 либо 1/150 ставки рефинансирования Банка России (в зависимости от статуса участника) от цены договора. Соответственно, чтобы избежать материальных потерь в виде уплаты неустойки, застройщику важно своевременно подписать акт приемки-передачи объекта дольщику.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В каких случаях участник вправе отказаться от подписания акта? Когда застройщику не важна подпись дольщика на акте? Ответы на эти и некоторые другие вопросы читатели найдут в статье.

В ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ сказано:
- передача застройщиком объекта и принятие его участником осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче;
- застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи <2> обязан направить участнику сообщение о завершении строительства МКД и о готовности объекта долевого строительства к передаче;
- участник, получивший указанное сообщение, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения;
- до подписания передаточного акта участник вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ;
- участник вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.
--------------------------------
<2> Если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, сообщение необходимо направить не менее чем за 14 рабочих дней до наступления указанного срока.

К сведению. В ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ указано: застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Часть 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ предоставляет застройщику право <3> составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства <4>. Воспользоваться этим правом:
- можно (не ранее чем через два месяца после предусмотренного договором срока для передачи объекта участнику) при уклонении или отказе участника от принятия объекта;
- нельзя в случае досрочной передачи объекта участнику.
--------------------------------
<3> При условии, что застройщик обладает сведениями о получении участником направленного ему сообщения либо оператор почтовой связи вернул заказное письмо с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу.
<4> Со дня составления одностороннего акта риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику.

Полагаем, любому бухгалтеру хорошо знакомы представленные выше положения Федерального закона N 214-ФЗ, а вот при их практическом применении возникают проблемы.

Недостатки качества объекта должны быть доказаны

Судебная практика подтверждает, что, если качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, участник вправе требовать от застройщика составления двустороннего акта о выявленных дефектах. При этом отказ участника от подписания передаточного акта правомерен, если застройщик отказывается от исполнения требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения расходов участника на устранение недостатков.
В качестве примера приведем Апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 19.11.2013 по делу N 33-1990. В данном случае участник обратился в суд с просьбой обязать застройщика:
- устранить своими силами и за свой счет строительные дефекты в квартире;
- возместить стоимость устранения строительного дефекта - недостаточной звукоизоляции межквартирных перегородок;
- компенсировать убытки, выраженные в вынужденной аренде квартиры;
- выплатить:
а) неустойку за нарушение срока передачи квартиры на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ;
б) штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В обоснование требований дольщик указывал, что при приемке квартиры были выявлены строительные дефекты, зафиксированные в письменном виде. Поскольку дефекты устранены застройщиком лишь частично, участник привлек третье лицо (другую строительную фирму), которое выполнило работы по звукоизоляции межквартирных перегородок. Предусмотренный договором срок передачи квартиры нарушен.
В свою очередь, застройщик настаивал на том, что требования о взыскании неустойки являются незаконными, поскольку просрочка по передаче объекта долевого строительства возникла по вине самого дольщика. Дело в том, что он имел возможность принять квартиру с указанием имеющихся недостатков, последующим предъявлением претензий и установлением срока устранения дефектов. Уклонение от подписания акта-приема передачи квартиры с целью начисления застройщику неустойки является злоупотреблением правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.
Назначенная судом строительно-техническая экспертиза подтвердила, что работы в квартире выполнены с отступлениями от требований нормативно-технической документации.
Причиной возникновения трещин в отштукатуренных стенах по всей квартире являются физико-механические свойства газобетонных блоков - большой коэффициент влагопоглощения. Для устранения возникновения трещин на всех стенах квартиры необходимо отбить отслаивающуюся штукатурку с поверхностей стен и потолков, обработать поверхность стен грунтовкой глубокого проникновения, оклеить стеклохолстом, выполнить сплошное выравнивание стен сухими смесями по стеклохолсту.
Промерзание стен комнат происходит в результате теплофизических характеристик газобетонных блоков, смещения точки росы к внутренней стене жилого помещения, отсутствия организованной вентиляции навесного фасада.
Причиной низкой звукоизоляции всей межкомнатной стены являются недостаточная звукоизоляционная способность материалов, из которых выполнена стена, нарушение технологии устройства двойной перегородки.
Разрешая спор, суд исходил из того, что объект долевого участия не соответствовал требованиям к его качеству, установленным в договоре. Следовательно, у дольщика не возникла обязанность по подписанию передаточного акта и по принятию квартиры до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ. Выявленные недостатки не устранены застройщиком, поэтому именно он ответственен за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику квартиры. При таких обстоятельствах действия участника не являются уклонением от принятия объекта долевого участия.
В результате суд удовлетворил требования о безвозмездном устранении выявленных недостатков, а также взыскании стоимости работ по звукоизоляции и компенсации морального вреда.
В другом случае дольщик отказался от подписания передаточного акта, сославшись на негерметичность установленного стеклопакета. После устранения этого дефекта акт был подписан. В материалы дела были представлены надлежащие документы - претензия участника и ответ на нее, которым застройщик гарантировал устранение недостатка в определенный срок. При таких обстоятельствах суд решил, что дольщик не уклонялся от подписания акта приема-передачи квартиры, поэтому застройщик обязан уплатить неустойку за просрочку (Апелляционное определение Калининградского областного суда от 22.01.2014 по делу N 33-145/2014).
А вот Санкт-Петербургский городской суд (Определение от 14.01.2014 N 33-149/2014) отказал во взыскании неустойки, связанной с просрочкой передачи объекта долевого строительства, отметив, что участник не доказал наличие обстоятельств, не позволяющих принять объект по вине застройщика. При этом суд учел, что застройщик надлежащим образом известил участника о необходимости явиться для подписания акта приема-передачи (уведомления были получены дольщиком).
В силу прямого указания Закона (ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ) наличие недостатков при передаче объекта долевого строительства должно подтверждаться двусторонним актом. Между тем, рассматривая споры между дольщиками и застройщиками, суды принимают во внимание любые документы (письма, претензии). В обоснование своей позиции стороны вправе ссылаться и на двусторонний акт приема-передачи объекта. Судьи учитывают, отражены ли в нем факт и момент устранения недостатков (в срок или с пропуском срока) (Апелляционное определение Брянского областного суда от 11.03.2014).

Недостатки качества должны присутствовать в объекте долевого строительства, а не в объекте строительства

Апелляционное определение Смоленского областного суда от 25.03.2014 по делу N 33-1085 показывает, при каких обстоятельствах застройщик вправе:
- считать незаконным отказ дольщика от подписания акта приема-передачи квартиры;
- составить и подписать названный акт в одностороннем порядке.
В данном деле, получив разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, застройщик письмом сообщил дольщику о необходимости принять квартиру. В ответ от участника было получено уведомление о начале проведения отделочных работ и отказе от подписания акта приема-передачи квартиры до устранения существенных недостатков, допущенных при строительстве дома. В частности, было указано:
- имеются недостатки при устройстве вертикальной планировки земельного участка, озеленении придомовой территории, а также кровли жилого дома и пола подвала;
- выявлены промерзание стен и выпадение инея на электропроводку в районе входа в подвал;
- не выполнено наружное освещение МКД;
- не переданы на баланс и на обслуживание наружные сети водопровода, канализации, кабельные сети электроснабжения;
- не произведена укладка плитки на крыльцах.
Указанные недостатки нашли свое подтверждение при обследовании дома, выполненном при участии помощника прокурора и инженера по технадзору ЖЭУ. По фактам выявленных недостатков прокуратурой были вынесены представления об устранении застройщиком нарушений.
Участник обратился в суд с иском о признании составленного застройщиком одностороннего передаточного акта недействительным, обязании составить акт с отражением строительных недостатков и выплате компенсации морального вреда.
Однако суд, оценив все доказательства по делу в их совокупности, отказал дольщику в удовлетворении исковых требований. Свою позицию суд обосновал следующим образом. Застройщик предлагал участнику принять квартиру, тот фактически ее принял, приступив к ремонту. Недостатки, указанные дольщиком в уведомлении, представлениях прокуратуры и акте обследования жилого дома, нельзя рассматривать как недостатки, которые делают непригодным использование квартиры в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами. Указанные недостатки не могут служить основанием для отказа в принятии квартиры. Поскольку причины отказа участника от приемки квартиры не являются уважительными, застройщик правомерно составил акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке.
Схожие выводы представлены в Апелляционном определении Костромского областного суда от 15.01.2014. В данном случае указанные в претензии к застройщику доводы об отсутствии благоустройства территории и доступа к подъезду суд расценил как неуважительные причины, не дающие оснований для отказа в подписании передаточного акта. Суд отметил: наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе свидетельствует о наличии свободного доступа к подъезду, а из гарантийного письма следует, что не были выполнены лишь работы по строительству ливневой канализации.

Расхождение плановой и фактической площади квартиры

Рассмотрим еще одну ситуацию из практики. Дольщик, требуя взыскания неустойки, обосновал свой отказ от подписания акта приема-передачи квартиры тем, что:
- в акте была указана плановая стоимость квартиры без учета перерасчета исходя из фактической общей площади и присутствовала фраза об отсутствии финансовых разногласий между сторонами;
- застройщик не выплатил ему разницу в стоимости планируемой по договору и фактически выстроенной квартиры.
Оба этих довода были отклонены судом ввиду следующего. Согласно договору участия в долевом строительстве в случае, если фактическая общая площадь квартиры будет менее общей площади квартиры, указанной в договоре, застройщик обязан уменьшить окончательную стоимость объекта и перечислить разницу участнику в десятидневный срок после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект. Соответственно, невыплата разницы на дату приемки-передачи квартиры не является нарушением условий договора. К тому же обязанность по государственной регистрации права собственности на квартиру лежит на участнике долевого строительства.
Кроме того, суд указал, что отражение в акте первоначальной (договорной) стоимости квартиры без учета перерасчета исходя из фактической общей площади и фраза об отсутствии финансовых разногласий между сторонами не давали участнику оснований не принимать квартиру в течение двух с половиной месяцев с момента получения уведомления о ее готовности к сдаче. Дольщик не был лишен возможности представить свой вариант текста передаточного акта или потребовать внести изменения в предложенный передаточный акт, однако с такими требованиями он к застройщику не обратился (Апелляционное определение Костромского областного суда от 15.01.2014).

Приемка квартиры де-юре и де-факто

Выше было отмечено, что суд встанет на сторону застройщика, признав квартиру фактически переданной дольщику, если последний, отказавшись подписать передаточный акт, приступил к выполнению отделочных работ в ней (см. в частности, Апелляционное определение Смоленского областного суда от 25.03.2014 по делу N 33-1085).
Схожая ситуация описана в Апелляционном определении Красноярского краевого суда от 17.03.2014 по делу N 33-2348/2014. В данном случае дольщик (в отсутствие к тому препятствий со стороны застройщика) заменил входную дверь в квартиру и пользовался ей. Суд решил, что участник, отказавшись от документальной приемки квартиры без законных на то оснований, фактически принял объект долевого строительства от застройщика. Поэтому у застройщика не возникло обязанности уплачивать неустойку.

По общему правилу факт приемки-передачи объекта долевого строительства должен подтверждаться подписанным застройщиком и участником двусторонним актом. Между тем в случае уклонения дольщика от принятия квартиры застройщик вправе составить передаточный акт в одностороннем порядке.
В случае передачи участнику объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока неустойка начисляется за период, включая день подписания сторонами передаточного акта либо день составления застройщиком одностороннего акта (п. п. 23, 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013). Соответственно, при отсутствии оформленного одностороннего акта застройщику в суде будет крайне сложно доказать факт передачи объекта дольщику и избежать уплаты неустойки за нарушение срока.
Установив, что дольщик необоснованно отказывается от приемки объекта, суд откажет во взыскании с застройщика неустойки.
Безвозмездное исправление застройщиком недостатков не освобождает его от ответственности за просрочку исполнения обязательства о передаче квартиры участникам долевого строительства и не прерывает течение срока просрочки. Поэтому, обратившись в суд, дольщик сможет добиться взыскания с застройщика неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов (Определение Ленинградского областного суда от 12.02.2013 N 33-623/2012).

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям технических регламентов (или: проектной документации, градостроительных регламентов)

Требование участника долевого строительства о возмещении застройщиком расходов, понесенных участником долевого строительства на устранение недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства, возникших в связи с отступлением застройщиком от условий договора участия в долевом строительстве (и/или: требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов)

Исковое заявление участника долевого строительства в суд общей юрисдикции о соразмерном уменьшении застройщиком цены договора об участии в долевом строительстве по причине ухудшения качества объекта долевого строительства, в связи с отступлением застройщика от условий такого договора (и/или: требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов)

Исковое заявление участника долевого строительства в суд общей юрисдикции о безвозмездном устранении застройщиком недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства, возникших в связи с отступлением застройщиком от условий договора об участии в долевом строительстве (и/или: требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов)

Исковое заявление участника долевого строительства в арбитражный суд о безвозмездном устранении застройщиком недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства, возникших в связи с отступлением застройщиком от условий договора участия в долевом строительстве (и/или: требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов)

Исковое заявление участника долевого строительства в арбитражный суд о соразмерном уменьшении застройщиком цены договора участия в долевом строительстве по причине ухудшения качества объекта долевого строительства в связи с отступлением застройщиком от условий такого договора участия в долевом строительстве (и/или: требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов)

Требование (претензия) участника долевого строительства о безвозмездном устранении застройщиком недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства, возникших в связи с отступлением застройщиком от условий договора участия в долевом строительстве (и/или: требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов)

Требование (претензия) участника долевого строительства о соразмерном уменьшении застройщиком цены договора об участии в долевом строительстве по причине ухудшения качества объекта долевого строительства в связи с отступлением застройщиком от условий договора (и/или: требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов)

Обязан ли Застройщик регистрировать односторонний акт приема-передачи квартиры в рег

скорей всего речь идет о строительстве многоквартирных домов, поэтому применению подлежат нормы ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Согласно действующему законодательству передача объекта недвижимости осуществляется по акту приема-передачи, который составляется сторонами (и в идеальном варианте подписывается как застройщиком, так и участником долевого строительства) после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Для Вашего случая, очевидно, подходит ч. 6 ст. 8 ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, в которой предусмотрена возможность составления передаточного акта в одностороннем порядке.

Акт приема-передачи, подписанный обоими сторонами Договора, также как и передаточный акт. подписанный лишь застройщиком несут в себе одинаковые правовые последствия: они знаменуют переход риска случайной гибели вещи (в данном случае квартиры) к покупателю.

А также акт приема-передачи, вместе с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию являются основанием для государственной регистрации права собственности, возникшего из договора участия в долевом строительстве. инвестиционного договора и т.д.

Сам же акт не подлежит государственной регистрации.

Однако, необходимо учесть, что передаточный акт, подписанный в одностороннем порядке, имеет право на существование только при условиях:

- если участник долевого строительства не просит составить акт о несоответствии объекта строительства требованиям закона

- если если участник долевого строительства необоснованно отказывается от подписания акта приема-передачи

- если у застройщика имеются достоверные сведения о о получении участником долевого строительства сообщения о готовности объекта либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В противном случае Застройщик рискует, что его односторонний передаточный акт будет признан недействительным в судебном порядке.

При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.