Категория: Бланки/Образцы
§ 1. Аренда жилых помещений
Еще совсем недавно, точнее, до вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.), договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 17, 18), Жилищного кодекса РСФСР (ст. 131—136), Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) 1 .
В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения: в настоящее время договоры найма и аренды в жилищной сфере различаются по субъекту — пользователю жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды» 2. Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как России, так и ее субъектов) 1. во втором случае — только актами гражданского законодательства (исключительно России).
Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.
Правовая регламентация арендных отношений, в том числе в жилищной сфере, содержится в гл. 34 ГК РФ.
По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают подобные договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое 2 .
Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье по договору найма жилого помещения 3. Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации 1 .
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Так же, как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
В тех случаях, когда арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Необходимо обратить внимание на то, что договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемосдаточному документу.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).
§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями
Как верно отметил Г.Е.Авилов, в последние десятилетия в обиход вошло некорректное употребление термина «ссуда» применительно к отношениям займа (например, «банковская ссуда», «ссуда в кассе взаимопомощи»), а сам договор ссуды был переименован в договор безвозмездного пользования имуществом (см. например, гл. 29 ГК РСФСР 1964 г.). В новом ГК РФ сохранен термин «безвозмездное пользование», но вместе с тем восстановлено исторически сложившееся название данного института — «ссуда» 1 .
Возможность безвозмездной передачи имущества, в том числе и жилых помещений, во владение и пользование закреплена в гл. 36 ГКРФ.
В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания. При этом при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречного обязательства договор считается ничтожным 2 .
На стороне, передающей жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, как правило, выступают собственники. При этом закон значительно ограничивает коммерческие организации по заключению таких сделок с лицами, являющимися их учредителями, участниками, руководителями, а также членами их органов управления или контроля. Такое ограничение предусмотрено в п. 2 ст. 690 ГК РФ. Согласно указанной нормы коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения срок договора безвозмездного пользования жилым помещением не ограничивается законом, а определяется только соглашением сторон. В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок.
Как следует из ст. 691 ГК РФ, ссудодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению. Если жилище не передается, то пользователь вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и, что немаловажно, возмещения понесенного им реального ущерба.
Важно отметить, что ссудодатель отвечает за недостатки жилища, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Лицо, передающее жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, извещенное о названных требованиях, может без промедления произвести замену ненадлежащего жилья другим аналогичным помещением, находящимся в нормальном состоянии.
Вместе с тем ссудодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора либо были заранее известны пользователю. Кроме того, он не отвечает, если такие недостатки должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра жилья или проверки его исправности при заключении договора или при передаче жилого помещения.
Нельзя не обратить внимание на то, что, заключая договор безвозмездного пользования жилым помещением, ссудодатель обязан предупредить пользователя о всех правах третьих лиц на это жилое помещение, в частности о правах членов семьи собственника жилого помещения, об ипотеке, пожизненном пользовании жилищем и др. Неисполнение этой обязанности дает пользователю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).
Одна из основных обязанностей пользователя — всегда поддерживать жилище в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также нести все расходы на его содержание, если иное не установлено договором.
Пользователь несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование жилья, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал жилое помещение третьему лицу без согласия ссудодателя. Пользователь несет также риск случайной гибели или случайного повреждения жилища, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу (ст. 696 ГКРФ).
Регламентируя права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жилым помещением, закон предусматривает основания, которые дают повод для расторжения договора.
На основании ст. 698 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, если пользователь:
во-первых, использует жилое помещение не в соответствии с договором или назначением жилья;
во-вторых, не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или по его содержанию;
в-третьих, существенно ухудшает состояние жилища;
в-четвертых, без согласия ссудодателя передал жилое помещение третьему лицу.
Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
во-первых, при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование жилого помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
во-вторых, если жилье в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;
в-третьих, если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;
в-четвертых, при неисполнении ссудодателем обязанности передать жилье.
Наряду с указанными случаями расторжения договора каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если иное не указано в самом договоре.
Кроме того, пользователь вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, если иное не указано в договоре.
При продаже или ином отчуждении жилого помещения, по поводу которого заключен договор безвозмездного пользования, право пользования по договору сохраняется. При этом новый собственник становится ссудодателем.
Если гражданин, передавший жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, умер либо юридическое лицо — ссудодатель реорганизовано или ликвидировано, права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на жилище.
В случае реорганизации юридического лица — ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.
На основании ст. 701 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица — ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.
Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Пермский государственный национальный исследовательский университет 614990, г. Пермь, ул. Букирева, 15 E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Статья посвящена комплексному анализу договора безвозмездного пользования жилым помещением. В статье осуществлен анализ позиций ученых-правоведов относительно путей регулирования отношений безвозмездного пользования жилыми помещениями до принятия Жилищного кодекса РФ. Указывается на необходимость разграничения договоров аренды, ссуды и найма в силу общности объекта – жилого помещения. Отмечается неоднозначность в определении соотношения договора безвозмездного пользования жильем и такими субинститутами жилищного права, как вселение членов семьи собственника (нанимателя) и временных жильцов. Автор предлагает собственную дефиницию договора безвозмездного пользования жилым помещением, исследует признаки данного договора, указывает на объект и предмет договора, анализирует форму, срок, правовой статус сторон, а также на случаи расторжения данного договора.
Ключевые слова: договор безвозмездного пользования жилым помещением; договор ссуды; жилое помещение
Жилищным кодексом Российской Федерации введена новая система договоров, опосредующих предоставление жилых помещений в пользование граждан. Следует оговориться, что указанная система становится очевидной лишь при детальном системном изучении Кодекса, и может быть раскрыта лишь путем анализа отдельных его положений во взаимосвязи с нормами Гражданского кодекса РФ.
В настоящее время основными договорами, опосредующими предоставление жилых помещений в пользование граждан, являются:
договор коммерческого найма жилого помещения;
договор социального найма жилого помещения;
договор найма специализированного жилого помещения;
договор безвозмездного пользования жилым помещением (ссуды жилого помещения).
Договор безвозмездного пользования жилым помещением впервые поименован в Жилищном кодексе. Ранее действовавшее законодательство не упоминало о возможности заключения договора безвозмездного пользования в отношении жилого помещения. При этом в юридической литературе указывалось на возможность заключения такого рода сделок [4, c. 424; 13].
Действующее законодательство не содержит понятия договора безвозмездного пользования жилым помещением. Не проведено в нем и регулирование особенностей заключения, изменения, исполнения и прекращения указанного договора. Все это приводит к возникновению широкого спектра проблем в правоприменительной практике. Необходимость специальной регламентации договора безвозмездного пользования жилым помещением, в том числе введение самостоятельной дефиниции этого договора, обусловлена особенностями отношений, возникающих на основании этого договора. Наличие специального объекта – жилого помещения приводит к возникновению особенностей прав и обязанностей сторон обязательства, возникающего на основании договора ссуды жилья.
Целью настоящей статьи является исследование теоретических проблем правового регулирования договора безвозмездного пользования жилым помещением.
До принятия Жилищного кодекса РФ авторами предлагались различные пути регулирования отношений безвозмездного пользования жилыми помещениями. Так, М.И. Брагинский указывал, что договор безвозмездного пользования жилым помещением возможен лишь в той области, которая «конкурирует» с договором коммерческого найма. На его взгляд, по договору социального найма жилое помещение может предоставляться и безвозмездно [2, c. 684]. Аналогичную точку зрения высказывал и В.В. Чубаров [12, c. 43].
Д.Е. Потяркин, напротив, отмечал, что «такая позиция не в полной мере соответствует положениям действующего законодательства (ст. 55, 56 ЖК РСФСР). Более того, она противоречит ему, так как в число обязанностей нанимателя по договору социального найма входит внесение платы за жилое помещение (ст. 678 ГК)» [13]. Он предложил предусматривать символические размеры платы за пользование имуществом по договору имущественного найма, а не обращаться к обязательству безвозмездного пользования. Однако законодатель пошел иным путем и легализовал случаи заключения договора ссуды жилых помещений. Подобной позиции придерживался и В.Н. Литовкин, считавший возмездность отличительным признаком любого договора найма жилого помещения независимо от его характера [7, c. 243].
Сам по себе договор безвозмездного пользования имуществом представляет собой самостоятельный договорной тип безвозмездных гражданско-правовых обязательств [14] и относится к обязательствам по передаче имущества в пользование. Как отмечал Д.Е. Потяркин: «Потребность задействовать данный вид гражданско-правового договора в жилищных отношениях вызвана во многом именно его безвозмездным характером. Практика предоставления жилых помещений в пользование по возмездным договорам аренды или найма богата такими примерами, когда собственник переданного помещения своим решением освобождает соответственно арендатора или нанимателя от внесения арендных платежей (платы за наем) за жилое помещение. При этом договор лишается одного из своих существенных элементов – возмездности, что и позволяет вести речь о трансформации наемного обязательства в обязательство по безвозмездному пользованию жилым помещением» [13].
Общность объекта – жилого помещения – возможного в отношениях аренды, ссуды и обязательного в отношениях найма ставит задачу разграничения указанных договоров в правоприменительной практике. При этом сложности могут возникнуть лишь в отношении разграничения договоров аренды, ссуды и найма жилья только частного жилищного фонда, индивидуального или коммерческого использования, так как жилые помещения государственного и муниципального фондов предоставляются по договорам найма или ссуды на основании решения уполномоченного органа власти, не оставляющего сомнения в природе заключенного договора.
На наш взгляд все достаточно логично. Если наниматель использует жилое помещение для личного проживания – мы имеем дело с договором коммерческого найма, если же наниматель использует данное помещение для проживания других граждан (не жил в нем и не имеет такого намерения) – мы имеем дело с договором аренды. При чем в первом случае последующее предоставление нанимателем жилья третьим лицам – договор поднайма, а во втором – коммерческого найма или ссуды, в зависимости от его возмездности. Данный вывод подтверждается указанием ст. 671 ГК РФ ст. 60 и 100 ЖК РФ на предоставление жилого помещения по договорам найма нанимателям для проживания в этом помещении. При отсутствии у нанимателя специальной цели – личного проживания в помещении, договор автоматически становится договором аренды. Кроме того, законодательство не содержит прямого запрета на передачу жилья гражданину по договорам аренды. Пункт 2 ст. 671 ГК РФ содержит указание на возможность предоставления жилья юридическим лицам по договорам аренды, не запрещая передачу жилья по этому договору иным участникам гражданского оборота.
Наиболее сложная ситуация возникает в случае предоставления гражданину жилого помещения по договору в котором стороны не указали размер арендной платы, либо указали лишь то, что наниматель обязан вносить коммунальные платежи. Считать ли такой договор договором ссуды или незаключенным договором аренды (коммерческого найма) [11]? Очевидно в каждом конкретном случае суд должен принимать решение исходя из буквального толкования текста всего договора, выясняя точную волю сторон при его заключении.
Помимо сложностей разграничения договоров ссуды, аренды и найма, существует определенная неоднозначность в определении соотношения договора безвозмездного пользования жильем и такими субинститутами жилищного права как вселение членов семьи собственника (нанимателя) и временных жильцов. Так Л.Ю. Михеева отмечает: «Значительное сходство с договором безвозмездного пользования имеют соглашения о вселении временных жильцов. Безвозмездное вселение временных жильцов осуществляют несобственники жилого помещения, однако договор об их вселении не является самостоятельным, а должен быть признан одной из разновидностей ссуды… Следует отметить, что основные положения о правах и обязанностях временных жильцов, а также об условиях их вселения заложены в статье 680 ГК РФ, в соответствии с которой срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев» [9].
Считаем возможным согласиться с приведенной точкой зрения. Действительно, соглашение о вселении временных жильцов является разновидностью договора ссуды, имеющей специфические особенности – срок, объект, цель и т.д. В отличие от вселения временных жильцов соглашения о вселении членов семьи собственника или нанимателя следует рассматривать в качестве самостоятельных нетипизированных договоров о передаче жилого помещения в пользование граждан наряду с арендой, ссудой и наймом.
В настоящее время на возможность заключения договора ссуды жилого помещения указывают статьи 19, 30, 99 ЖК РФ, где речь идет о возможности предоставления жилого помещения по договору безвозмездного пользования гражданам для проживания или юридическим лицам для проживания граждан. При этом в указанных статьях ЖК РФ, допущена некоторая неточность, результатом которой могут стать определенные сложности правоприменения.
Речь идет о том, что термин «безвозмездное пользование» употребляется в ст. 19 ЖК лишь в отношении индивидуального жилищного фонда, и не содержится в части, посвященной коммерческому жилищному фонду. Однако возможна ситуация, при которой жилое помещение коммерческого фонда передано собственником юридическому лицу в аренду, а последним предоставлено своему сотруднику для проживания на условиях временного безвозмездного пользования. В данном случае мы имеем дело с жилым помещением, безусловно, жилищного фонда коммерческого использования, но предоставлено оно в результате гражданину на условиях безвозмездного пользования. Следует отметить, что достаточно расплывчатая формулировка п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ допускает возможность существования подобной ситуации: «жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование».
Еще одна неточность законодательства содержится в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, делающей акцент на предоставлении жилых помещений гражданам в ссуду, а юридическим лицам в аренду: «Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании…»
Однако следует заметить, что буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о возможности заключения такого рода сделок. Такой же вывод напрашивается на основании ч. 2 ст. 671 ГК РФ: «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора».
Сказанное позволяет сделать вывод о возможности заключения договоров ссуды жилого помещения как с гражданами, так и с юридическими лицами, причем в определенных ситуациях это могут быть жилые помещения индивидуального, коммерческого или специализированного жилищных фондов.
На основании изложенного, с учетом положений ст. 689 ГК РФ можно предложить следующую дефиницию рассматриваемого договора. По договору безвозмездного пользования жилым помещением (договору ссуды жилого помещения) одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (ссудодатель) – обязуется предоставить жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть предоставленное жилое помещение в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В юридической литературе отсутствует единое мнение по поводу юридических признаков договора ссуды [2].
Безусловным признаком договора ссуды является его безвозмездный характер, и это никем не оспаривается. Сложнее дело обстоит в отношении таких признаков как реальность или консенсуальность данной сделки, а также о количестве ее сторон.
На наш взгляд, договор безвозмездного пользования может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь возникает с момента заключения договора. В противном случае договор будет носить реальный характер.
В предложенной выше дефиниции договор безвозмездного пользования жилым помещением сформулирован исключительно как консенсуальный. Это связано с тем, что все договоры найма сформулированы в действующем законодательстве как консенсуальные. Так как договор ссуды жилого помещения тяготеет скорее к договорам найма, то по нашему мнению следует законодательно закрепить его консенсуальный характер.
Договор безвозмездного пользования вещью может быть как односторонним, так и двусторонним. Двусторонний характер договор ссуды приобретает в двух случаях: если он является консенсуальным и (или) если в соответствии с условиями ст. 695 ГК РФ на ссудодателя возложена обязанность по производству текущего и (или) капитального ремонта вещи (в нашем случае – помещения).
Если предлагаемая дефиниция договора ссуды жилого помещения найдет отражение в российском законодательстве, то признаками данного договора необходимо будет считать безвозмездный, консенсуальный и двусторонний характер.
Предметом рассматриваемого договора выступают действия ссудодателя по предоставлению жилого помещения в безвозмездное пользование ссудополучателя.
Объектом договора является жилое помещение, понятие которого содержится в ст. 15 ЖК РФ. Это могут быть жилые помещения индивидуального, специализированного или коммерческого жилищных фондов.
Согласно ч. 2 ст. 689 и ч. 3 ст. 607 ГК в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Как правило на практике в договорах о передаче жилых помещений указываются город, улица и номер дома в котором находится передаваемое жилое помещение. Кроме того указываются этаж и количество этажей в доме, общая и жилая площадь помещения, а также его регистрационный номер.
В зависимости от вида фонда следует проводить классификацию договоров ссуды жилья и по субъектному составу.
Вообще субъектами договора ссуды жилого помещения являются ссудодатель и ссудополучатель. Ссудодателем жилого помещения может быть собственник жилищного фонда или управомоченное им лицо.
Ссудополучателями жилых помещений индивидуального жилищного фонда или жилищного фонда коммерческого использования могут быть любые участники гражданского оборота. Ссудополучателями жилых помещений специализированного фонда могут быть только граждане, отнесенные в установленном законом порядке к категории нуждающихся в социальной защите.
Следует учитывать, что при передаче в безвозмездное пользование жилых помещений действуют общие ограничения гражданского законодательства в этой области. Так коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Кроме того, коммерческая организация не может передать вещь в безвозмездное пользование другой коммерческой организации. Опекун в соответствии со ст. 37 ГК РФ не вправе совершать, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок без предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок. Действующее гражданское законодательство не упоминает прямо о необходимости государственной регистрации договора ссуды жилого помещения и права пользования этим помещением, возникшим на базе этого договора.
Многие современные цивилисты склоняются к необходимости такой регистрации. Так, Е.А. Суханов отмечает: «С точки зрения п. 1 ст. 131 ГК правомерен вывод о необходимости государственной регистрации права ссуды на недвижимость. Ведь право ссуды – это серьезное обременение недвижимого объекта. Информация о нем важна для всех приобретателей. В условиях отсутствия подобной регистрации возможна покупка недвижимости, обремененной правами ссудополучателя, о которых неизвестно покупателю» [4].
Подобного мнения придерживается и И.Исрафилов: «… можно заключить, что и договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом необходимо оформлять письменно. Исходя именно из этих же соображений можно согласиться и с мнением о необходимости еще и обязательной государственной регистрации указанных видов договоров» [3, с. 295; 5; 6].
На наш взгляд субъекты жилищных правоотношений должны быть освобождены от обязательной государственной регистрации ссуды жилых помещений. Рассматриваемый договор направлен на оказание определенного рода благодеяния тому или иному, как правило, нуждающемуся в этом лицу. Возникающие на основании этого договора права не следует ставить в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации так же как это сделано в отношении прав отказополучателей и рентополучателей (ст. 33, 34 ЖК РФ). Закрепив в законе диспозитивный характер государственной регистрации ссуды жилья, мы избавим стороны договора от необходимости посещения регистрирующего органа и уплаты государственной пошлины.
Правовое регулирование содержания договора безвозмездного пользования жилым помещением, существующее в Гражданском кодексе РФ, в целом соответствует современным реалиям за некоторыми исключениями. Так, в соответствии со ст. 693 ГК РФ, при обнаружении недостатков в переданной вещи ссудополучатель имеет право по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочно расторгнуть договор и возместить понесенный им реальный ущерб. При этом, в соответствии с ч. 2 указанной статьи, ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии. Данная норма позволяет заключить, что «лицо, передающее жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, извещенное о названных требованиях, может без промедления произвести замену ненадлежащего жилья другим аналогичным помещением, находящимся в нормальном состоянии» [8]. Следует обратить внимание, что это является правом, а не обязанностью ссудодателя. В том случае, если мы имеем дело со ссудой индивидуального или коммерческого частного жилищных фондов это зачастую просто невозможно в связи с отсутствием у ссудодателя другого жилого помещения. В тех же случаях, кода речь идет о безвозмездном пользовании жилым помещением специализированного жилищного фонда, следовало бы установить обязанность ссудодателя предоставить гражданам, нуждающимся в социальной защите, иное жилое помещение взамен переданного помещения с недостатками.
Основной обязанностью ссудополучателя является использование предоставленного по договору помещения в соответствии с его назначением. Следует отметить, что действующее законодательство допускает использование жилого помещения не только для проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности [1].
Важной обязанностью ссудополучателя является обязанность по содержанию жилого помещения, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Безусловно, так и должно быть в случаях предоставления в безвозмездное пользование жилых помещений индивидуального и коммерческого жилищного фондов. Применительно же к ссуде жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан специализированного жилищного фонда, данная норма ГК РФ вызывает недоумение. Очевидно, указанная коллизия может быть устранена либо путем внесения изменений и дополнений в действующий Жилищный кодекс, либо внесением специальных указаний в текст Типового договора безвозмездного пользования жилым помещением для социальной защиты отдельных категорий граждан. В настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Типовые договоры найма специализированных жилых помещений [10]. Значение Типовых договоров найма специализированных жилых помещений заключается в детальном толковании норм Раздела IV Жилищного кодекса РФ и упрощенном порядке заключения этого договора. Кроме того, они призваны максимально защищать права нанимателей и членов их семей по пользованию жилыми помещениями, а также права наймодателей при возникновении обстоятельств, служащих основанием для выселения нанимателей. Считаем необходимым в аналогичных целях принятие Типового договора безвозмездного пользования жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока. При этом любая из сторон вправе отказаться от договора в любое время предупредив другую сторону об этом не менее чем за один месяц. Ссудополучатель имеет аналогичное право и при срочном договоре ссуды.
Истечение срока договора ссуды жилого помещения не влечет его автоматического прекращения. Если ссудополучатель продолжает пользоваться жилым помещением по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 698 ГК РФ, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, если ссудополучатель:
использует жилое помещение не по назначению (что с учетом действующего ЖК РФ практически невозможно, если ссудополучатель проживает в жилом помещении);
не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или его содержанию (например, не оплачивает коммунальные услуги; и здесь очевидно должны быть применимы сроки, предусмотренные ст.90 ЖК РФ. К этому же основанию следует отнести случаи самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения, несмотря на отсутствие указания об этом в ст.9 ЖК РФ);
существенно ухудшает состояние жилища;
без согласия ссудодателя передал жилое помещение третьему лицу.
Последнее из приведенных оснований должно распространяется не только на случаи передачи жилого помещения в пользование другим лицам с освобождением самим ссудополучателем предоставленного помещения, но и если сам ссудополучатель продолжает пользоваться жилым помещением и, одновременно, предоставил право пользования им третьим лицам (пусть даже членам своей семьи) непоименованным в договоре ссуды, за исключением своих несовершеннолетних детей.
Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях:
обнаружения недостатков, делающих нормальное использование жилого помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
если жилье в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;
если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;
при неисполнении ссудодателем обязанности передать жилье.
Сказанное позволяет сделать следующие выводы. Действующее российское законодательство о договоре безвозмездного пользования жилым помещением нуждается в некоторой доработке. Необходимо дополнить главу 36 Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 701.1 следующего содержания:
Особенности ссуды жилых помещений
1. По договору безвозмездного пользования жилым помещением (договору ссуды жилого помещения) одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (ссудодатель) – обязуется предоставить жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть предоставленное жилое помещение в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по договору ссуды, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из этого договора.
3. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
использует жилое помещение не по назначению или с нарушением условий договора;
в течение более шести месяцев не вносит плату за коммунальные услуги и другие платежи на содержание жилого помещения;
без согласия ссудодателя вселил в жилое помещение третьих лиц, за исключением своих несовершеннолетних детей либо лиц, находящихся под его опекой или попечительством.
Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
при обнаружении недостатков, делающих невозможным проживание в жилом помещении;
если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилое помещение».
Введение подобной нормы позволит избежать наиболее часто возникающих в правоприменительной практике проблем, связанных с заключением, исполнением и расторжением договора безвозмездного пользования жилым помещением.
Бойченко В.Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. №8. С. 2–4.
Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М. Статут, 2000. 800 с.
Гражданское право: в 3 т. Т. 2: учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М. Проспект, 1997. 784 с.
Гражданское право. в 2 т. Т. 2, полутом 1: учебник / отв. ред. Е.А. Су–ханов. М. БЕК, 1998. 704 с.
Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. №12. С. 41–43.
Киндеева Е.А. Левицкая Е.А. и др. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация образцы документов. М. Юрайт, 2000. 496 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / отв. ред. О.Н. Садиков. М. 1998. 799 с.
Крашенинников П.В. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М. Статут, 2005. 576 с.
Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства // ?Электронный ресурс ?. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: на 05.09.2012 г.).
Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений: постановление Правительства Рос. Федерации от 26.01.2006 №42 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. №6, ст. 697.
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 11 янв. 2002 г. №66 // Вестник ВАС РФ. 2002. №3.
Петрищева Г.И. Чубаров В.В. Защита жилищных прав граждан в домах государственного и общественного жилого фонда. Свердловск, 1989. 140 с.
Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере // Журнал рос. права. 2002. №12. С. 10–12.
Романец Ю.В. Безвозмездные договоры в Гражданском кодексе Российской Федерации // Право и экономика. 1998. №11. С. 13–17.
Пермский Государственный Университет
614990, г. Пермь, ул. Букирева, 15
+7 (342) 2 396 275, +7 963 012 6422
vesturn@yandex.ru
(с) Редакционная коллегия, 2011
Выходит 4 раза в год.
Журнал зарегистрирован в Федеральной службе по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций.
Свид. о регистрации средства массовой информации ПИ № ФС77-33087 от 5 сентября 2008 г.
Перерегистрирован в связи со сменой наименования учредителя.
Свид. о регистрации средства массовой информации ПИ № ФС77-53189 от 14 марта 2013 г.
С 19.02.2010 года Журнал включен в Перечень ВАК и в РИНЦ (Российский индекс научного цитирования)
Учредитель: Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
“Пермский государственный национальный исследовательский университет ”.
