Требования органов опеки и попечительства для получения разрешения на сделки с имуществом

Выдача разрешения на совершение сделки залога на имущество несовершеннолетнего

Для выдачи разрешения на совершение сделки залога на имущество несовершеннолетнего (подопечного) должны быть представлены следующие документы:

-заявление родителей или лиц, их заменяющих (опекунов, попечителей, приемных родителей), на выдачу разрешения на совершение сделки залога на имущество несовершеннолетнего (подопечного), не достигшего возраста 14 лет;

- заявление несовершеннолетнего (подопечного), достигшего возраста 14 лет, и заявление его родителей или лиц, их заменяющих, о согласии на совершение сделки залога на имущество несовершеннолетнего (подопечного);

- копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего (подопечного);

-в случае обучения несовершеннолетнего (подопечного) - справка из образовательного учреждения, где обучается несовершеннолетний ( подопечный);

-в случае посещения несовершеннолетним (подопечным) детского дошкольного образовательного учреждения - справка из учреждения, которое он посещает;

-документы, подтверждающие возникновение залога на имущество несовершеннолетнего (подопечного) (справка из кредитного учреждения о предоставлении кредита на покупку жилого помещения, проект договора покупки жилого помещения с ипотекой в силу закона, жилищные
сертификаты и др.);

-справка о составе семьи с места жительства несовершеннолетнего (подопечного);

-копии правоустанавливающих документов на объект, собственником или сособственником которого будет несовершеннолетний (подопечный) (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, договор цессии, свидетельство о праве на наследство);

-заявления собственников (собственника) объекта, собственником или сособственником которого будет несовершеннолетний (подопечный), о подтверждении совершения ими сделок и отчуждения данного жилого помещения;

- копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный);

-копия технического паспорта;

-выписки из финансово-лицевого счета и домовой книги на жилое помещение, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный);

Для выдачи разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего (подопечного) должны быть представлены следующие документы:

- заявление родителей или лиц, их заменяющих (опекунов, попечителей, приемных родителей), на выдачу разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних (подопечных), не достигших возраста 14 лет;

- заявление несовершеннолетнего (подопечного), достигшего возраста 14 лет, и
заявление его родителей или лиц, их заменяющих, о согласии на совершение сделки в отношении имущества несовершеннолетнего (подопечного);

- копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего (подопечного);
- в случае обучения несовершеннолетнего (подопечного) справка из, образовательного учреждения, где обучается несовершеннолетний (подопечный);
-в случае посещения несовершеннолетним (подопечным) детского дошкольного, образовательного учреждения - справка из учреждения, которое он посещает;

- справка о составе семьи с места жительства несовершеннолетнего (подопечного);

-копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является несовершеннолетний (подопечный): договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство и др.;

-копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является, несовершеннолетний (подопечный);

-копия технического паспорта на объект недвижимости, собственником или (сособственником которого является несовершеннолетний (подопечный);

- копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;
- выписка (справка) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства;

- справка БТИ, удостоверяющая балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения с указанием процента износа жилого помещения и пригодности его к проживанию.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию) (форма 6), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего. В случае если в результате совершения сделки с его имуществом несовершеннолетний (подопечный) становится собственником или сособственником жилого помещения, то на данное жилое помещение представляются следующие документы:

-копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, собственником или сособственником которого будет несовершеннолетний (подопечный), договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, договор цессии, свидетельство о праве на наследство и др.);

-заявления собственников (собственника) объекта недвижимости, собственником или сособственником которого будет несовершеннолетний (подопечный), о подтверждении совершения ими сделки отчуждения данного объекта;
-копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект недвижимости, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный);
-выписка из домовой книги на жилое помещение, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный);
-выписка из финансово-лицевого счета на жилое помещение, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный),если жилое помещение расположено в многоквартирном доме;
-выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимости, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный);
-копия технического паспорта на объект недвижимости, собственником или сособственником которого будет являться несовершеннолетний (подопечный).

В случае приобретения жилого помещения, где будет собственником (сособственником) несовершеннолетний (подопечный), в строящемся доме необходимо также представить:

-копию договора долевого участия в строительстве или договора цессии в строительстве, зарегистрированных в Управлении федеральной регистрационной службы;

-справку о готовности строящегося дома и предполагаемом сроке ввода его в эксплуатацию;

-копии документов, подтверждающих факт оплаты в соответствии с условиями договора долевого участия или договора цессии;

-копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, где несовершеннолетний будет проживать до сдачи дома в эксплуатацию.

Для выдачи разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего (подопечного) в случае, если такая сделка совершается в связи с разъездом с его родственниками, должны быть также представлены документы, подтверждающие, где будут проживать родственники после совершения сделки.

В случае если в результате отчуждения объекта недвижимости, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний (подопечный), на его имя не приобретается другой объект недвижимости (доля в праве собственности на объект), то необходимо представить реквизиты счета, открытого на имя несовершеннолетнего (подопечного) в кредитной организации, куда будут после совершения сделки перечислены денежные средства, вырученные от сделки.

В случае если совершается сделка в отношении движимого имущества несовершеннолетнего (подопечного), то представляются копии правоустанавливающих документов на имущество и реквизиты счета, открытого на имя несовершеннолетнего (подопечного), в кредитной организации, куда будут перечислены денежные средства, вырученные от совершения сделки.

Статья 21

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 31 января 2009 года
Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА

Глава 4.ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА ПОДОПЕЧНЫХ

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного авеню,av-ue.ru. КОММЕНТАРИЙ К ЗАКОНУ ОБ ОПЕКЕ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВЕ.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.
2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комментарий к статье 21

1. Комментируемая статья определяет прежде всего случаи, в которых опекунам и попечителям необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Необходимо отметить, что это чрезвычайно широкий круг ситуаций, включающих участие подопечного как в материальных, так и в процессуальных правоотношениях. Комментируемая статья применяется в случаях управления имуществом как совершеннолетних, так и несовершеннолетних подопечных.

1.1. Общее правило заключается в том, что предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется всегда, когда действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

К числу таких действий комментируемая статья относит прежде всего сделки по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, а также отказ от иска, поданного в интересах подопечного. Кроме того, уменьшение стоимости имущества подопечного может повлечь отказ взыскателя по исполнительному производству от взыскания, отказ от права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ), а также, возможно, иные юридически значимые действия.

1.2. Иные действия, о которых идет речь в комментируемой статье, не всегда могут повлечь уменьшение имущества подопечного, но тем не менее тоже не должны совершаться без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В ч. 1 ст. 21 Закона об опеке упоминается о таких случаях, как передача имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, раздел его имущества или выдел из него долей, заключение в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного, заключение мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем, а также выдача доверенности от имени подопечного.

Прокомментированные правила согласуются с нормами ст. 37 ГК РФ в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2008 г.

2. Зачастую сделки совершаются опекунами или попечителями на незначительные суммы. В таких случаях получение всякий раз предварительного разрешения органа опеки и попечительства на сделку вызовет серьезные трудности в исполнении опекуном или попечителем своих обязанностей. Поэтому Закон об опеке не запрещает органу опеки и попечительства выдавать предварительное разрешение не на одну конкретную сделку с имуществом, а на целый ряд сделок или юридически значимых действий, которые могут быть в будущем совершены опекуном или попечителем.

Речь может идти, например, о получении опекуном денежных средств, причитающихся подопечному в качестве пособия. Пункт 1 ст. 37 ГК РФ требует, чтобы расходование таких денежных средств подопечного осуществлялось с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

В случае если у органа опеки и попечительства нет оснований не доверять опекуну, целесообразно однократно выдать разрешение на получение и расходование денежных средств, причитающихся подопечному в качестве пособий. Более того, такое разрешение может быть включено в иной акт органа опеки и попечительства (например, в акт о назначении выплаты денежных средств в порядке п. 3 ст. 148 СК РФ).

3. Новеллой Закона об опеке является то, что в нем впервые на уровне федерального законодательства определены порядок и сроки предоставления органом опеки и попечительства предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного. До этого момента указанные вопросы регулировались лишь нормативными правовыми актами отдельных субъектов Российской Федерации или муниципальных образований <1>. Со вступлением в силу Закона об опеке такие акты утратили силу.

<1> См. например: Постановление администрации города Рязани от 20 ноября 2006 г. N 4184 "О порядке выдачи разрешений на сделки с имуществом несовершеннолетних, недееспособных и безвестно отсутствующих, а также на отчуждение жилых помещений, в которых проживают лица, находящиеся под опекой, разрешений на вступление в брак до достижения брачного возраста".

Первым этапом в этой процедуре является подача опекуном или попечителем заявления о предоставлении предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного. Опекун или попечитель должен указать в заявлении причины, по которым считает допустимым и целесообразным совершение сделки или иного юридически значимого действия на определенных условиях. Закон об опеке не предусматривает обязанности опекуна (попечителя) прилагать к заявлению какие бы то ни было документы, как не закрепляет и права органа опеки и попечительства такие документы потребовать.

Второй этап - рассмотрение заявления опекуна или попечителя, которое производится органом опеки и попечительства в течение 15 календарных дней с момента подачи заявления. Рассмотрение должно завершиться выдачей опекуну (попечителю) либо испрашиваемого им заявления, либо отказа в выдаче разрешения.

Как и прежде, законодатель не дает прямого ответа на вопрос о том, может ли разрешение органа опеки и попечительства содержать в себе некоторые условия или оговорки, при соблюдении которых сделка (или иное юридически значимое действие) может быть совершена. Вместе с тем включение в содержание разрешения такого рода условий не противоречит законодательству и принципам института опеки и попечительства (ст. 5 Закона об опеке).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а равно отказ в выдаче такого разрешения относятся к актам органа опеки и попечительства (ч. 3 ст. 8 Закона об опеке), которые всегда должны быть оформлены письменно и могут быть оспорены в судебном порядке. Комментируемая статья устанавливает, что правом подачи заявления в суд обладают опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор.

4. Еще одним нововведением Закона об опеке является то, что его положения в части порядка и сроков выдачи предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного, распространяются также на выдачу органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 292 ГК РФ. Указанная норма гражданского законодательства обязывает собственника жилого помещения обратиться в орган опеки и попечительства до отчуждения этого помещения, если в нем проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения. Указанное требование применяется при условии, что о перечисленных фактах органу опеки и попечительства стало известно и что отчуждение жилого помещения затрагивает права или охраняемые законом интересы указанных подопечных или несовершеннолетних. Иными словами, все процедурные правила, относящиеся к случаям выдачи разрешения на отчуждение имущества, принадлежащего подопечным, применяются и к случаям получения согласия на отчуждение жилья, в котором проживает, но не является собственником подопечный.

Кроме того, необходимо отметить, что процедурные нормы, касающиеся выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений, распространяются также на случаи управления родителями (усыновителями) ребенка имуществом своих детей. В соответствии со ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). Аналогичную норму содержит в себе п. 1 ст. 28 ГК РФ. Однако в связи с тем что ст. 37 ГК РФ в части регулирования порядка управления имуществом подопечных отсылает к Закону об опеке, следует применять к действиям родителей (усыновителей) с имуществом ребенка все правила ст. ст. 19 - 21 Закона об опеке.

5. Также впервые в законодательстве четко установлены последствия заключения договора опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. До введения в действие Закона об опеке существовала практика оспаривания сделок, совершенных опекунами и попечителями без такого разрешения или с нарушением его условий. Истцы ссылались на ст. 168 ГК РФ, указывая, что совершенная без надлежащего разрешения сделка ничтожна как не соответствующая требованиям закона. Однако применение последствий недействительности таких сделок, как правило, было затруднено в связи с необходимостью учета прав и интересов добросовестных приобретателей отчужденного имущества подопечного.

Теперь в Законе об опеке закреплено специальное последствие несоблюдения требований органа опеки и попечительства. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. Требование о расторжении договора существенным образом отличается от требования о признании договора недействительным. В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон (от имени стороны в этом случае выступает орган опеки и попечительства) в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами. Закон об опеке такой случай предусмотрел.

Общее последствие расторжения гражданско-правовых договоров состоит в том, что стороны не вправе требовать возвращения исполненного ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако иное может быть установлено законом (см. п. 4 ст. 453 ГК РФ). Закон об опеке установил специальное последствие. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению сторонам опекуном или попечителем.

Так, например, если опекун допустил отчуждение принадлежащего подопечному транспортного средства без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, то последний, узнав об этом факте, может обратиться в суд с иском о расторжении договора и возврате имущества. При этом обращение в суд необязательно, если, например, вырученная от сделки сумма адекватна рыночной цене имущества, а кроме того, она израсходована в интересах подопечного или зачислена на его банковский счет. Если же, напротив, сделка совершена не к выгоде подопечного, то орган опеки и попечительства обращается с иском в суд, выступая от имени подопечного. Для заявления такого требования существует общий срок исковой давности - три года (ст. 196 ГК РФ). В случае удовлетворения иска о расторжении договора отчужденное имущество подлежит возврату подопечному, а убытки покупателя, выразившиеся в утрате им уплаченной суммы, могут быть взысканы исключительно с опекуна. Разница в цене имущества до его отчуждения и на момент возврата подопечному представляет собой убытки, возмещение которых причитается подопечному. Взыскиваются эти убытки тоже с опекуна.