Категория: Бланки/Образцы
С 31 января 1998 года, со дня вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделоккупли-продажи, мены и дарениянедвижимости стало необязательным. Перечисленные сделки могут заключаться гражданами в простой письменной форме за исключением, подлежащих.
Обязательной же является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации (для недвижимости в северной части Всеволожского района - этоМуринский отделУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области).
Исключение. В настоящее время подлежат обязательному нотариальному удостоверению:
сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 статьи 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (пункт 2 статьи 30 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Итак, Вы собрали все документы относительно объекта недвижимости, требующиеся для заключения договора в простой письменной форме.
А если пока не собрали, но есть необходимость закрепить достигнутую с другой стороной договорённость об условиях предстоящей (или даже уже фактически исполненной) сделки, то заключайте предварительный договор (статья 429 ГК РФ). Предварительный договор, как и основной договор, может быть совершён в простой письменной форме. Однако если стороны в предварительном договоре обязуются заключить основной договор в нотариальной форме, то и предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен.
Государственная регистрация предварительного договора законодательством не предусмотрена. Пример предварительного договора смотрите здесь .
Вернёмся к основному договору. Обратите внимание: регистрационная служба не изготавливает тексты договоров для подписания (данная услуга не отнесена статьёй 9 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции регистрационной службы). Стороны должны представить в регистрационную службу уже подписанные ими экземпляры договора, при этом время и место подписания договора законодательством не ограничивается.
Остановимся теперь подробнее на требованиях к содержанию договора:
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные судом в дееспособности, подписывают договор самостоятельно, но с письменного согласия своего законного представителя, что отражается в преамбуле договора по следующему примеру:
СМИРНОВ ЕГОР ВАЛЕРЬЕВИЧ (пол мужской), родившийся 12 января 2000 года в городе Санкт-Петербурге, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 14 045812, выданный ТП №19 отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Калининском районе города Санкт-Петербурга 25 января 2014 года (код подразделения 780-019), действующий с согласия своего отца СМИРНОВА ВАЛЕРИЯ СЕРГЕЕВИЧА, 28 января 1950 года рождения, проживающего в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющего паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006).
При этом вышеуказанное письменное согласие законного представителя может быть оформлено непосредственно на самом договоре (после подписей сторон договора) путём совершения надписи по следующему примеру и проставления подписи законного представителя с расшифровкой:
Даю согласие моему сыну СМИРНОВУ ЕГОРУ ВАЛЕРЬЕВИЧУ на совершение настоящей сделки.
Примечание. Интересно, что исходя из буквального текста Гражданского кодекса РФ (подпункт 4 пункта 2 статьи 26 и пункт 2 статьи 28) несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и даже малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно, без согласия своих законных представителей, совершать:
Однако в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 разъяснено: сделки по принятию недвижимого имущества в качестве дара, а также иные сделки с недвижимым имуществом с учётом положений статей 8.1 и 131 ГК РФ за малолетних могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Сами же малолетние такие сделки совершать не вправе.
При расхождении сведений о характеристиках объекта, содержащихся на момент совершения сделки в ЕГРП (в свидетельстве о государственной регистрации права), и сведений, содержащихся на момент совершения сделки в ГКН (в кадастровом паспорте), описание объекта в договоре следует воспроизводить по данным ГКН (пункт 6 статьи 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Если предметом договора является земельный участок, то должна быть указана также категория земель, к которой отнесён данный участок (пункт 2 статьи 8 ЗК РФ).
Примечания.Цена в договоре определяется сторонами в рублях и может быть как равной, так и выше, так и ниже оценочной стоимости недвижимости, указанной в документах органов учёта и инвентаризации: кадастровом паспорте объекта и справке Ф-11 БТИ (техническом паспорте).
Отметим при этом, что размер пошлины за регистрацию (в отличие от услуг нотариусов) никак не зависит от суммы договора.
Внимание!Если договором предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости, являющийся предметом такого договора, будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем его стоимости. При этом согласно пункту 2 статьи 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя может быть зарегистрирована по заявлению любой стороны ипотека в силу закона в пользу продавца. Для снятия этого обременения обеим сторонам после полного завершения расчёта необходимо будет ещё раз обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Однако норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает. Например:
"Расчёт сторонами осуществляется в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю.
При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта земельный участок и садовый дом с надворными постройками не признаются находящимися в залоге у продавца. Государственная регистрация ипотеки в силу закона не производится."
Учитывайте также правовую позицию Верховного Суда РФ, согласно которой неоплата покупателем в установленный срок приобретаемого имущества сама по себе не позволяет продавцу требовать расторжения договора и возврата неоплаченного имущества, если такое основание расторжения договора и возврата имущества специально не оговорено сторонами в договоре (подробнее об этом смотрите здесь ).
"4. Земельный участок имеет следующие зарегистрированные ограничения (обременения) права:
- часть земельного участка площадью 42,5 (сорок две целых пять десятых) кв.м расположена в охранной зоне ЛЭП;
- часть земельного участка площадью 60,4 (шестьдесят целых четыре десятых) кв.м расположена в охранной зоне газопровода.
До совершения настоящего договора продаваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, обременений, кроме указанных в настоящем пункте, не имеет, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество."
Кроме того, в договоре могут указываться:
Приведём далее несколько примеров наиболее распространённых договоров:
Примечание. О том, как не надо составлять тексты договоров, смотритездесь.
Акт передачи имущества по договору купли-продажи или мены включается в текст самого договора непосредственно либо изготавливается отдельным документом. Пример передаточного акта в виде отдельного документа смотрите здесь .
В отличие от целого объекта недвижимости доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом (идеальным объектом). Поэтому, вообще говоря, при сделке с долей в праве передаточный акт составляться не должен. Но в регистрационной службе полагают иначе, и этот документ для сделки купли-продажи (мены) в отношении доли (долей) также изготавливается.
Если предметом сделки является объект, находящийся в общей долевой собственности отчуждателей или поступающий в общую долевую собственность приобретателей, при составлении договора воспользуйтесь следующими примерами:
С 02 июня 2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (пункт 1 статьи 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ).
Иногда возникает необходимость в заключении договора купли-продажи в пользу третьего лица (статья 430 ГК РФ), т.е. договора, по которому собственником покупаемой недвижимости становится не покупатель, а третье лицо. Пример такого договора смотрите здесь. Пример передаточного акта, составляемого при исполнении такого договора, смотрите здесь. Обратите внимание, что в этом случае договор подписывается продавцом и покупателем, а передаточный акт - продавцом и третьим лицом, поэтому включение передаточного акта в текст самого договора невозможно.
Если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности (без определения долей), то для отчуждения доли в праве собственности на такое имущество необходимо сначала установить режим долевой собственности. В соответствии с пунктом 5 статьи 244 ГК РФ долевая собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению всех участников совместной собственности или (при недостижении согласия) по решению суда. Пример соглашения об установлении долей в праве общей собственности смотрите здесь .
Если находящееся в общей долевой собственности недвижимое имущество по своим техническим характеристикам допускает его раздел, то таковой может быть произведён по соглашению всех участников общей долевой собственности или (при недостижении согласия) по решению суда (статья 252 ГК РФ). Пример соглашения о разделе жилого дома смотрите здесь .
Делить общее имущество иногда приходится и супругам. При наличии их доброй воли раздел совместно нажитого имущества может быть оформлен соответствующим соглашением (статья 38 СК РФ). Пример соглашения о разделе общего имущества супругов смотрите здесь. С 29 декабря 2015 года соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 38 СК РФ в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ).
Передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка, предоставленного в аренду. можно оформить соглашением по примеру, приведённому здесь. При этом, если срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет более пяти лет, то уведомление арендодателя (районной администрации) о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды можно составить по примеру, приведённому здесь. Если же срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет пять лет и менее, то для заключения такого соглашения потребуется не уведомление арендодателя (районной администрации), а получение его согласия. И наконец, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть произведена без согласия арендодателя при условии его уведомления независимо от срока аренды, если иное не установлено договором аренды. (Пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ).
Итак, текст договора составлен и распечатан в необходимом количестве.
В регистрационную службу нужно будет представить экземпляры договора по числу сторон плюс один экземпляр в дело правоустанавливающих документов, хранимое в службе. Кроме того, имейте один-два запасных экземпляра, готовых к подписанию на случай порчи, если само подписание договора планируется произвести при подаче документов.
Примечание. Если за какую-либо из сторон выступает несколько лиц (например в случае общей долевой собственности), то по желанию участников сделки количество экземпляров договора может быть увеличено до числа подписывающих его лиц плюс один экземпляр для регистрационной службы. Если предметом сделки (например мены) являются несколько объектов, расположенных на территориях, подведомственных разным подразделениям регистрационной службы, то количество экземпляров договора следует соответствующим образом увеличить. Если предметом сделки являются несколько объектов, расположенных на территории, подведомственной одному и тому же подразделению регистрационной службы (например земельный участок и расположенный на нём дом), то количество экземпляров договора также можно соответствующим образом увеличить, - некоторые специалисты регистрационной службы это приветствуют.
Если предметом сделки является земельный участок, то каждый экземпляр договора может сшиваться с выданным в кадастровой палате экземпляром кадастрового паспорта земельного участка, который становится в этом случае неотъемлемой частью договора. Если кадастровый паспорт земельного участка состоит из нескольких листов, то все эти листы сшиваются с договором. В случае необходимости недостающее количество экземпляров кадастрового паспорта изготавливается в ксерокопиях и заверяется нотариально.
Какой-либо целесообразности в прошивке договора с кадастровым паспортом земельного участка в большинстве случаев не имеется. Исключения составляют случаи, когда стороны желают описать в договоре ту или иную часть земельного участка, используя для этого прилагаемый план. Пример такого договора смотрите здесь .
Примечание. Если кадастровый паспорт земельного участка не сшивается с договором, то договор не должен содержать упоминаний о кадастровом паспорте как о приложении (неотъемлемой части) договора.
Передаточный акт, если он исполнен в виде отдельного документа, также может подшиваться к договору.
С непривычки сшивание листов договора может представлять определённую трудность. Поэтому приведём здесь рекомендации и по этому поводу.
120 см (желательно классического белого или чёрного цвета). Проденьте её в иголку и выравняйте концы нити. При использовании специальной толстой нити достаточная длина составляет
60 см и сдвоение нити не требуется.Скрепляющая нить опечатывается (заклеивается) поверх узелка листком бумаги размером
2 х 5 см (желательно той же плотности, что и листы договора). В последующем, при подписании договора, стороны поставят на этом месте свои краткие подписи, причём таким образом, чтобы подпись, начинаясь на листе договора, заканчивалась на листке, которым заклеен узелок нити.
Можно рекомендовать также нанесение на оборотную сторону последнего листа договора (кадастрового паспорта, передаточного акта) рядом с местом опечатывания скрепляющей нити надписи следующего содержания: "Итого в настоящем документе прошито n (прописью) листов. Подписи сторон:". Такая надпись может быть исполнена от руки или напечатана.
Приведём далее несколько выработанных практикой рекомендаций по процедуре подписания договора (соглашения, передаточного акта):
Смирнов Валерий Сергеевич краткая подпись
При этом доверенные лица перед своими фамилией, именем, отчеством добавляют слова "по доверенности", например:
по доверенности Смирнова Ирина Петровна краткая подпись
Законные представители после своих фамилии, имени, отчества указывают также фамилию, имя, отчество представляемого полностью в винительном падеже с предлогом "за", например:
Смирнова Инна Витальевна за Смирнова Александра Алексеевича краткая подпись
Лица, действующие одновременно от своего имени и от имени представляемого (по доверенности или в силу закона), после своих фамилии, имени, отчества указывают слова "за себя" и фамилию, имя, отчество представляемого полностью в винительном падеже с предлогом "за", например:
Смирнова Ирина Петровна за себя и по доверенности за Смирнова Валерия Сергеевича краткая подпись
Смирнова Инна Витальевна за себя и за Смирнова Александра Алексеевича краткая подписьЕсли покупатель желает получить при проведении расчёта расписку продавца в получении денег, то изготовить текст такого документа можно по примеру, приведённому здесь .
Расписка продавца в получении денег является для покупателя документальным подтверждением надлежащего исполнения договора в части оплаты покупателем приобретённой недвижимости, поэтому следует рекомендовать получение этого документа во всех случаях, а в особенности в случае, если по условиям сделки расчёт производится после подписания договора. О том, к чему может привести отсутствие расписки продавца, смотрите здесь .
К тому же расписка как документальное подтверждение произведённых расходов на приобретение недвижимости может понадобиться покупателю для получения льготы по налогу на доход (для предоставления имущественного налогового вычета).
Нотариального заверения расписка не требует.
Если завершение расчёта происходит одновременно с передачей и принятием имущества - предмета сделки, то расписку продавца и передаточный акт можно объединить в одном документе. Пример такого акта об исполнении сделки смотрите здесь .
Кроме того, в отдельных случаях для подписания договора потребуются дополнительно следующие документы:
Примечание.
Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от имени лиц, признанных судом недееспособными, совершают их законные представители (родители, усыновители и опекуны) - статьи 28 и 29 ГК РФ.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) - статьи 26 и 30 ГК РФ.
Примечание.
Опека устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте до 14 лет, а также над лицами, признанными судом недееспособными. Установление опеки сопровождается назначением опекуна. (Статья 32 ГК РФ.)
Попечительство устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте от 14 лет до 18 лет, а также над лицами, ограниченными судом в дееспособности. Установление попечительства сопровождается назначением попечителя. (Статья 33 ГК РФ.)
Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. (Статья 31 ГК РФ.)
Согласие (разрешение) выдаётся органом опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченного в дееспособности гражданина независимо от местонахождения недвижимости, принадлежащей указанным лицам.
Такое согласие супруга (супруги) подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ. Указанное нотариальное действие вправе совершить любой нотариус независимо от местонахождения недвижимого имущества, на сделку с которым даётся согласие.
Специальное нотариальное удостоверение согласия супруга не требуется, если этот супруг участвует в подписании договора либо как представитель другого супруга, либо совместно с ним как сособственник.
Отсутствие супружеских отношений в случае совершения указанных сделок подтверждается дополнительно подаваемым в службу соответствующим письменным заявлением .
Теперь, когда все документы готовы, стороны должны отправиться в Муринский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, чтобы подать заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю на основании заключённого договора.
Альтернатива. Те же действия по регистрации можно совершить:
Единый тел. областного МФЦ: (800) 301-47-47. Использование данной альтернативы увеличивает срок исполнения на 4 рабочих дня. Подробнее смотрите здесь .
На практике попасть на приём в регистрационную службу непосредственно возможно только по предварительной записи. Это незаконное ограничение введено по чьей-то чиновничьей прихоти и понуждает граждан использовать указанные альтернативные способы подачи и получения документов.
Право собственности у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации права (статьи 8.1 и 223 ГК РФ).
При этом сам договор регистрации не подлежит и считается заключённым с момента его подписания сторонами.
Примечание. Здесь следует заметить, что договоры купли-продажи недвижимости жилого назначения и договоры дарения недвижимости любого назначения в период с 01 марта 1996 года по 01 марта 2013 года включительно регистрации подлежали и считались заключёнными с момента такой регистрации.
Подачу заявлений о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора каждая из сторон может поручить своему представителю, выдав ему нотариально удостоверенную доверенность.
О том, какие придётся платить налоги, связанные с недвижимым имуществом, смотритездесь.
