Категория: Инструкции
Сделки по приобретению недвижимого имущества в новостройках являются наиболее безопасными на сегодняшний день. Однако после заключения договора и внесения платы покупатель еще не считается полноправным хозяином. Почему? Оказывается, необходимо оформление права собственности на квартиру в новостройке. Какие тонкости важно знать? Об этом читайте далее.
С чего начать?Распоряжаться квартирой в новостройке в полной мере покупатель может лишь в том случае, когда оформлено свидетельство о собственности. Однако до оформления этого документа строительная компания должна провести ряд мероприятий.
До передачи новостройки в эксплуатацию должен быть составлен протокол распределения жилой и нежилой (коммерческой) недвижимости. Также необходимо составить технические паспорта на все помещения. Если речь идет о сделках на вторичном рынке, подготовкой документации занимается продавец квартиры. Если дело касается нового жилья, ответственность ложится полностью на застройщика.
После получения технических паспортов строительная компания подает документы в местное архитектурно-строительное ведомство, где ей выдаются передаточные акты. Разрешение на ввод домов в эксплуатацию можно получить только в администрации населенного пункта. Окончательным этапом является постановка домов на учет в государственном реестре и присвоение адреса.
Оформление права собственности на квартиру в новостройке можно условно подразделить на 7 этапов:
В службу государственной регистрации необходимо предоставить документы, чтобы пройти оформление права собственности на квартиру в новостройке. Документы потребуются следующие:
Вся документация предоставляется в службу в двух экземплярах. Почерк должен быть четким и разборчивым. Сокращения, помарки, исправления, подчистки не допускаются. Записи должны выполняться ручкой.
Пакет документов должен быть прошит, на каждой странице должен присутствовать ее номер и печать организации.
Недвижимость в новостройках считается наиболее доступной для россиян, нежели вторичное жилье. Поэтому оформление права собственности на квартиру в новостройке является одним из актуальных вопросов. От качества подготовки необходимой для регистрации права документации зависит юридическая чистота и быстрота данного процесса.
Регистрационная палата запрашивает следующие бумаги:
Как застройщик, так и сам покупатель может подать документы на оформление права собственности на квартиру в новостройке. Самостоятельно это сделать не так сложно. Подать документы можно несколькими способами:
После того как пакет документов будет получен службой, заявитель получит соответствующее уведомление и расписку.
Получение свидетельстваОформление права собственности на квартиру в новостройке на завершающем этапе предполагает получение соответствующего свидетельства. Оно выдается в результате успешной процедуры. При получении необходимо тщательно проверить документ на ошибки и описки. Особого внимания требуют фамилия и инициалы собственника, а также опись недвижимого объекта. При выявлении несоответствий и ошибок свидетельство нужно вернуть службе госрегистрации для поправок.
Нередко покупка квартиры осуществляется в ипотеку. Оформление права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке проходит по стандартной схеме. Пакет документов ничем не отличается от требующегося при обычной регистрации права. Однако учитывается и обременение, которое наложено на объект недвижимого имущества. Пока ипотека не будет погашена в полной мере, собственник не является полноценным хозяином квартиры. Операции с недвижимостью возможны только после получения согласия от банка, который выдавал кредитные средства. Ограничения распространяются на продажу жилья, а также на его сдачу в аренду.
Причины отказаДовольно часто заявители получают отказы регистрирующей службы в оформлении права собственности. Причинами могут служить:
Если было принято решение об отказе, служба направляет уведомление заявителю в самый короткий срок. В этом документе обязательно указывают причину отказа. При устранении всех выявленных недостатков возможна повторная подача документов. Также возможно оформление права собственности на квартиру в новостройке через суд, когда заявитель не соглашается с причиной отказа.
Чтобы стать полноправным хозяином квартиры в новом доме, покупателю необходимо дождаться завершения хода строительства, а также оформления всех документов для оформления прав собственности. Однако на практике добросовестные покупатели часто сталкиваются с ситуациями, когда в построенных и сданных домах право собственности долгое время не оформляется. Пока свидетельство не будет получено, покупатель не может подарить, перепродать квартиру и прописаться в ней. Прописка решает многие проблемы, касающиеся трудоустройства, медицинского обслуживания, оформления детей в школу, постановки на учет транспортных средств, обращения в различные муниципальные и государственные службы. Незарегистрированное жилье не может быть оформлено в качестве залога для выдачи кредита.
Другая серьезная проблема, связанная с отсутствием регистрации – уменьшение периода владения имуществом. Согласно российскому налоговому законодательству, при продаже недвижимости продавец освобождается от уплаты подоходного налога, если жилье находилось более 3 лет в собственности. Этот период считается от момента получения права собственности.
Также возможны дополнительные расходы, связанные с выплатой ипотеки. Обычно кредитные организации увеличивают ставку по ипотеке для строящегося жилья на 1-2 % по сравнению с готовым. Повышение ставки компенсирует банкам риски, связанные с продажей строящегося жилья, если заемщик будет не в состоянии выплачивать долг. Как правило, после сдачи жилого дома банки снижают первоначальную ставку по ипотеке. Таким образом можно уменьшить сумму переплаты. Пока право собственности на жилье не оформлено, владелец не может оформить льготы на оплату коммунальных платежей.
Особого внимания регистрационных органов заслуживает оформление права собственности на квартиру в новостройке. Сроки рассмотрения заявки составляют не менее 1 календарного месяца. За это время специалисты службы проводят тщательную проверку всех страниц документов. Квартиры в новостройке также требуют изучения бумаг, касающихся факта строительства дома по ДДУ, распределения квартир между потенциальными собственниками. По окончании этого периода в государственный реестр вносится соответствующая запись.
Довольно сложный процесс - оформление права собственности на квартиру в новостройке. Сроки рассмотрения документации могут и превышать 1 месяц. Причиной тому могут служить различные конфликтные ситуации между строительной компанией и добросовестными покупателями. Нередко бывает так, что местная администрация и строительная компания преднамеренно затягивают процесс передачи жилья покупателю в законное владение. В таких случаях покупатель может обратиться в суд.
Уклонение от регистрации праваСделки, касающиеся проведения различных операций с недвижимостью, подлежат обязательному занесению в единый государственный реестр. Тем не менее многие застройщики считают, что договор покупки является правоустанавливающим документом. Однако не спешат оформлять соответствующее свидетельство. Такие застройщики после получения денег уклоняются от подачи заявки в Росреестр. Поэтому покупатель не имеет возможности оформить жилье в собственность согласно общепринятой процедуре. Если строительная компания уклоняется от подачи заявления в регистрирующую службу, право собственности может быть зарегистрировано в судебном порядке.
Если добросовестный покупатель понимает, что застройщик или местная администрация не справляются с выполнением своих обязанностей или делают это несвоевременно, он может обратиться в суд. Закон в данном случае на стороне покупателя.
Необходимо подать исковое заявление, чтобы начать оформление права собственности на квартиру в новостройке. Документы по суду требуются следующие:
На основании данного пакета документов суд признает право собственности за покупателем независимо от позиции застройщика по этому поводу. Исковые заявления могут быть как коллективными, так и индивидуальными.
Таким образом, важнейшим моментом при приобретении недвижимости является оформление права собственности на квартиру в новостройке. Документы, сроки рассмотрения заявления определены законодательством. В отдельных случаях процесс оформления может проходить и в суде.
При сделках с недвижимостью нужно знать многое - любая мелочь может помешать новоселью. При покупке квадратных метров на вторичном рынке за счет собственных средств все просто: передаешь деньги, получаешь квартиру в собственность. Нет, конечно, есть определенные нюансы - сбор документов, правовая проверка «чистоты», передача задатка и полный расчет с продавцом, но в целом все легко и понятно.
С пециалисты компании, специализирующейся на новостройках в Санкт-Петербурге. расскажут о том, где искать, как покупать, что требовать от застройщика, чего ожидать от банка при ипотеке и как оформить сделку без проблем.
При приобретении квартиры в новостройке все усложняется, а если еще и необходимо заключить сделку с привлечением средств банка, то покупатель столкнется с дополнительными трудностями. Разберемся как стать полноправным владельцем квартиры, приобретенной с помощью заемных средств на первичном рынке.
Пошаговая инструкция по оформлению права собственности на ипотечную новостройку
Застройщик должен зарегистрировать объект недвижимости, а заниматься оформлением в собственность каждой отдельной квартиры придется самим новоселам. Для этого потребуется получить определенный пакет документов от застройщика и в ряде других инстанциях. Затем с этими бумагами необходимо обратиться в Росреестр и стать владельцем недвижимости. Теперь по порядку. Весь процесс можно разделить на две стадии:
Еще раз стоит подчеркнуть – к этому моменту застройщик должен разобраться со всеми формальностями по объекту: приемка, ввод в эксплуатацию, регистрация. Со своей стороны покупатель должен решить вопрос с банком и оформить все необходимые документы по ипотеке – это разрешается сделать еще до того, как можно будет зарегистрировать квартиру на себя.
Пакет документов для оформления квартиры
Будущий владелец квартиры на первичном рынке должен приготовить следующий пакет документов:
При покупке квартиры в еще строящемся доме заключается договор долевого участия, по которому банк и финансирует приобретение. Этот договор есть у покупателя сразу. После совместного с представителем застройщика осмотра квартиры в доме, сданном в эксплуатацию, покупатель подписывает акт приема-передачи и получает ключи от нее. До момента оформления правоустанавливающих документов на жилплощадь этот передаточный акт и является основным документом для будущего владельца.Заключается акт в двух экземплярах, один из которых на руки получает покупатель, а второй – остается у застройщика.
Следующим шагом станет получение кадастрового паспорта, для чего требуется заполнить в Кадастровой палате при Росреестре или в МФЦ заявление по форме №4 и оплатить госпошлину (через платежные терминалы в самом учреждении, в банке или дистанционно – через сайт Госуслуги ).
В заявлении нужно пригласить техника БТИ на осмотр квартиры, чтобы он сравнивал фактические замеры с проектом. Если все совпадает, то проблем нет. При разночтениях – придется уладить вопрос и узаконить все произведенные преобразования. Госпошлина за сам кадастровый паспорт – 200 рублей, а за план (экспликацию) к нему – еще 800 рублей. За дополнительную плату можно ускорить процесс. При срочном заказе кадастровый паспорт с планом будет выдан через неделю, в обычном порядке – он готов через 14 дней.
После формирования пакета можно переходить непосредственно к оформлению права собственности на квартиру.
Процедура регистрации права собственности
Будущий собственник должен предъявить вышеуказанный пакет документов в Регистрационную палаты при Росреестре или в Многофункциональный центр. В Санкт-Петербурге они есть в каждом районе города. Актуальный список адресов, где по предварительной записи примут документы для регистрации права собственности на недвижимость, размещен на сайте ведомства.
Работник регпалаты просматривает бумаги, составляет их перечень и заполняет заявление в электронном виде, используя данные из паспортов тех лиц, которые и будут выступать собственниками жилья. Затем каждый из них ставит свою подпись на расписке в сдаче пакета документов на регистрацию и забирает свой экземпляр. Необходимо оплатить госпошлину и явиться уже с квитанцией на руках – 2 000 рублей на всех.
В расписке указана дата выдачи правоустанавливающих документов. Максимальный срок, который может отвести себе Росреестр – 30 дней. Каждый из новоиспеченных владельцев по истечении указанного периода может явиться с паспортом и забрать свое свидетельство о праве собственности, а также иные оригиналы документов из регистрационного пакета.
В результате весь процесс займет порядка 2 месяцев, госпошлины придется заплатить – 3 000 рублей. могут возникнуть и другие накладные расходы – на нотариальное заверение доверенности, ускорение процесса подготовки кадастрового паспорта, услуги представителя и т.д.
В свидетельстве будет стоять отметка об обременении квартиры банком в соответствии с договором ипотеки, впоследствии – при полном возврате кредита – нужно будет зарегистрировать факт снятия обременения и получить новое свидетельство о полноправном владении жилплощадь ю.
Оставить свой комментарийПокупка квартиры, как и другого недвижимого имущества, является юридическим переходом прав владения от одного лица к другому.
Операции осуществляются между юридическими и физическими лицами на первичном и вторичном рынке .
Если покупается новое жилье от застройщика, то оформление происходит по типовому договору и требует от покупателя только особого внимания к обязательствам продавца по качеству и другим техническим параметрам.
Сложности в большинстве случаев возникают при покупке недвижимости на вторичном рынке, что обусловлено многократными продажами, возникновением наследственных прав, различными обременениями и прочими факторами.
Оформление покупки квартиры в таком случае требует не только соблюдение формальностей, но и выполнение дополнительных действий, направленных на безопасность сделки.
Приобретение собственностиФакт совершения операции покупки в соответствии с установленными в Российской Федерации нормами фиксируется договором между сторонами, который подлежит государственной регистрации.
Для совершения сделки необходим определенный пакет документов .
Чтобы договор был легитимным и в дальнейшем не мог быть расторгнут, продавец обязан провести тщательную проверку квартиры на «чистоту» .
Рекомендуется заключить предварительный договор о намерении приобрести недвижимость, в котором указать:
Анализ сопроводительной документации, удостоверяющей легитимность продажи, заключается в следующих этапах:
Проверке подлежат долги за коммунальные услуги, регистрация жильцов в соответствии с главной домовой книгой, планировка фактическая и отраженная в кадастровом паспорте.
Перечень документов, которые обязан предоставить продавец, включает:
Собственник должен предоставить документацию в оригинале, а для последующих действий обязан предоставить продавцу фотокопии.
Рекомендуется проверить владельца на предмет регистрации в психоневрологическом и наркотическом диспансерах.
Дальнейшие действия необходимо производить в соответствии с нормативными актами.
Что говорит закон?В соответствии со статьей 454 Гражданского Кодекса (ГК) Российской Федерации определяет основные понятия сделки по приобретению и продаже недвижимого имущества.
В разделе характеризуются действия заинтересованных лиц и фиксируется понятие товар, в качестве которого выступает недвижимость или имущественные права.
В статье 288 ГК РФ разграничиваются помещения в зависимости от целевого использования, то есть, относящиеся к жилому фонду и нежилым строениям.
Требования к жилью определяются санитарными нормами и отдельно разъяснены в статье 23 Федерального Закона (ФЗ) №52.
Договор составляется в письменной форме, в нем указывают:
Другими нормативными актами, действующими в рамках гражданского оборота недвижимости, являются Жилищный Кодекс (ЖК), Кодекс об Административных правонарушениях (КоАП) и другие законы и государственные инициативы.
Регистрация сделок осуществляется Росреестром.
Как оформить покупку квартиры?В зависимости от типа недвижимого имущества существует юридический порядок оформления перехода прав на недвижимое имущество.
Основные нюансы зависят от:
Тип недвижимости в первую очередь определяет то, как оформить покупку квартиры.
На вторичном рынкеСделки между физическими лицами относятся, в большинстве случаев, к передаче прав на вторичную недвижимость. которой владели третьи лица.
Но и в случае одного собственника порядок оформления включает этап проверки:
Оформление осуществляется после проверки вышеперечисленных нюансов путем заключения договора купли-продажи заверяемого нотариальной конторой.
Оформленный договор подлежит обязательной государственной регистрации в едином реестре.
Факт заключения договора предусматривает расчет между продавцом и покупателем, а также обязывает всех граждан, прописанных в квартире, подать заявление о выписке.
Для безопасности следует:
Новые многоквартирные жилые дома. сданные в эксплуатацию в соответствии с требованиями технических регламентов, продают по договорам, в которых указана доля в общем имуществе.
Договор рекомендуется оформлять в нотариальной конторе и зарегистрировать в Росреестре непосредственно после подписания.
В соглашении также указывается порядок и тип расчетов между продавцом и покупателем.
В строящемся домеКвартиры в возводящихся строениях приобретают по договорам долевого участия (ДДУ), регистрация которых производится в едином реестре непосредственно после подписания.
Передача имущества в собственность осуществляется по акту приема-передачи, являющимся основанием для оформления права собственности.
Выдача свидетельства на право владения производится Росреестром.
Кредитный договор, заключенный с целью приобретения жилья (ипотека), оформляется в банковском учреждении и подлежит государственному учету.
Заем под недвижимое имущество является обременением, суть которого отмечают в свидетельстве на право собственности.
При покупке по договору ипотеки содержание договора контролируется банком, а расчет производят, используя аренду банковской ячейки.
В рассрочкуЕсли помещение покупается у застройщика, который предоставляет возможность производить поэтапные выплаты, оформляется договор долевого участия для строящихся сооружений и кредитное соглашение для завершенного строительства.
Нужен образец расписки на аванс при покупке квартиры? Смотрите тут .
Можно ли самостоятельно?Оформление сделки без привлечения юристов, оценщиков и риэлторов производится в определенной последовательности.
Основным навыком, которым должен обладать покупатель при покупке квартиры, является внимательность и знание законов, регламентирующих операции по купле-продаже.
Пошаговая инструкцияПосле выбора недвижимого имущества соответствующего качества, типа и ценовой категории следует выполнить несколько обязательных шагов для оформления сделки:
Для покупки квартиры на вторичном рынке нотариусу необходимо предоставить:
Соглашение содержит стандартные пункты и формулировки, но со стороны покупателя необходимо внести или проверить наличие и содержание следующих пунктов:
Особым пунктом можно внести обязательства третьих лиц, например, по страхованию имущества, форс-мажор и прочее.
ВзаиморасчетыСтатьи договора о расчетах должны содержать метод, сумму и порядок выдачи денежных средств.
Существует несколько видов взаиморасчетов:
Каждый способ оплаты недвижимости имеет негативные стороны, но наиболее приемлем для расчетов аккредитив.
Стоимость квартиры рекомендуется указать наиболее приближенную к действительности, что в дальнейшем не станет поводом для признания акта недействительным.
Государственная регистрацияПосле подписания соглашения (ДДУ, купли-продажи, ипотека), сделка подлежит регистрации в едином реестре прав собственников, что является обязательным действием и регламентируется законом.
Кто оплачивает госпошлину при покупке квартиры? Читайте здесь .
Как проверить чистоту квартиры перед покупкой? Подробная информация в этой статье .
Причины отказаВ соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав…» отрицательное решение по заявлению о регистрации перехода права собственности выносится в следующих случаях:
