Категория: Бланки/Образцы
Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Причины могут быть разные: например, арендатор нарушает условия договора, или просто у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях.
Срок договора аренды
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, все просто. Закон в этом случае прямо разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Единственное ограничение: арендатора надо предупредить об этом за один месяц (а если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца). В договоре могут быть предусмотрены и другие сроки уведомления. А вот установить в договоре запрет на такое одностороннее расторжение договора аренды арендодателем нельзя. Даже если в бессрочном договоре аренды написано, что арендодатель не имеет права отказаться от договора, на это можно не обращать внимания. Суд признает такое условие незаконным и откажется применять (абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»).
Если же договор аренды заключен на конкретный срок и период аренды еще не истек, юристу арендодателя стоит придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды
Сначала нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном расторжении договора. Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договор.
Шаг 2. Проверка условий договора аренды
Проверить, есть ли в договоре условия, которые позволят арендодателю расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Если такое право у арендодателя есть, надо проверить, в каких случаях арендодатель может им воспользоваться.
Первый вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в любой момент по его желанию. Пример формулировки такого условия: «Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней». В таком случае от юриста требуется только предупредить арендатора об отказе от исполнения договора.
Второй вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем только при наличии каких-либо конкретных обстоятельств. Образец условия об одностороннем расторжении договора аренды арендодателем: «Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней». В этом случае надо проверить, наступили ли такие условия. Если да, остается только уведомить арендатора об отказе от договора. Если нет, то воспользоваться этим правом не получится. А значит, переходим к следующему шагу.
Шаг 3. Расторжение договора аренды в судебном порядке
Расторгнуть договор в судебном порядке. Подробнее о том, как это сделать, читайте в рекомендации Системы Юрист Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды.
Мы сдаем в аренду торговую площадь, договор аренды зарегистирован в регпалате (арендатор торгует вино-водочной продукцией). Хотели бы рассторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.Можем ли мы это сделать, и если "Да", то как?
Арендодателю достаточно сложно расторгнуть срочный договор аренды, если арендатор отказывается расторгнуть его по соглашению сторон.
В одностороннем порядке можно расторгнуть либо бессрочный договор аренды, либо если такая возможность прямо предусмотрена в договоре.
Чтобы расторгнуть договор, сторонам нужно подписать дополнительное соглашение к договору аренды, договорится в нем о расторжении договора, установить срок, с которого он считается расторгнутым, срок возврата имущества арендодателю. Решить вопрос о порядке уплаты последней арендной платы.
Если же оснований для расторжения договора нет, а арендатор отказывается расторгнуть его по обоюдному согласию, расторгнуть договор можно только в судебном порядке, при существенном нарушении арендатором условий договора.
Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ:
Тогда для расторжения договора арендодателю надо совершить три следующих действия.
Из рекомендации
Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды
Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Это может быть вызвано как нарушениями условий договора со стороны арендатора (например, арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества), так и иными причинами (например, у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях).
Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.
Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.
Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:
Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке
Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:
1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств
Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно.
Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.
Пример из практики: суд отклонил требование арендодателя о расторжении договора, поскольку приводимые арендодателем доводы не могли являться основаниями для расторжения договора в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ
Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о расторжении договора аренды. Как следовало из материалов дела, арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды ввиду необходимости использования арендуемого помещения для размещения архива. Получив от арендатора отказ, арендодатель обратился в суд. В обоснование иска арендодатель указал, что существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является изменение функций предприятия, размещенного в том же здании. Это изменение было связано с введением в действие Закона о государственном кадастре, из-за чего у предприятия появилась обязанность хранить большой объем документов с соблюдением специальных требований к их хранению.
Суды указали, что с учетом специфики хозяйственной деятельности предприятия арендодатель мог и должен был предвидеть, что в процессе деятельности предприятия будет накапливаться архив, для хранения которого необходимы помещения. На основании этого суды сделали вывод: указанные арендодателем обстоятельства не могут быть признаны основанием для расторжения договора аренды в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г. по делу № А53-15054/2010 ).
Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.
За последние годы увеличилось число подаваемых исков о расторжении договоров аренды, мотивируемых изменениями в экономике страны и глобальными экономическими процессами в мире в целом. Суды, как правило, отказывают в удовлетворении подобных исков.
Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:
В отдельных случаях требования арендодателей о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств все же удовлетворяются.
2. Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора
Существенные нарушения договора аренды дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Этим они отличаются от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют.
Все возможные существенные нарушения арендатором условий договора аренды можно разделить на две группы.
1. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ:
2. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в самом договоре.
В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ (абз. 6 ст. 619 ГК РФ ).
Пример указания в договоре в качестве существенного нарушения, не указанного в статье 619 Гражданского кодекса РФ
В договоре может быть указано, что передача арендатором помещения в субаренду другой организации без согласия собственника будет являться существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения. Суды признают такие условия договора допустимыми и удовлетворяют иски арендодателей о расторжении договора в подобных случаях (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7541-11-П по делу № А40-125230/09-155-897 ).
Также в договоре могут быть конкретизированы или уточнены сами положения статьи 619 Гражданского кодекса РФ.
Пример конкретизации в договоре положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ
«Существенным нарушением договора будет считаться просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней».
Указанная формулировка будет являться способом уточнения существенного нарушения договора, предусмотренного в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.
Отдельные нарушения арендатором условий договора могут быть признаны судом существенными, даже если в самом договоре они не названы таковыми. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. Скажем, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически арендатор использует его для других целей (производство, склад и пр.).
Пример из практики: суд признал нарушение, допущенное арендатором, существенным несмотря на то, что в самом договоре такого условия не было
Использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением, а также проведение перепланировки и переоборудования помещения без согласия арендодателя суд признал существенным нарушением условий договора, достаточным для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г. по делу № А56-36532/2010 ).
Как уже было сказано, существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ ).
Таким образом, для расторжения договора арендодателю надо совершить три следующих действия.
1. Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ ).
2. Предложить арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ ). Первое и второе действия можно объединить. Для этого в письменном предупреждении надо одновременно указать на устранение арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае их неустранения.
3. Предъявить требование о расторжении договора в суде. Это можно сделать после того, как арендодатель получил отказ от расторжения договора или вообще не получил ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора. Если срок в предложении не указан, то применяется 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ ). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: суд вернет исковое заявление на этапе возбуждения производства по делу либо оставит исковое заявление без рассмотрения, если нарушение процедуры выявится уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009 .
Арендатор устранил все допущенные существенные нарушения условий договора. Может ли арендодатель несмотря на это потребовать расторжения договора
Да, может. Но только в разумный срок после того, как арендатор устранит все допущенные существенные нарушения договора аренды.
Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты долга, но обязан это сделать в разумный срок. Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, то это лишает его права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.
Такая позиция была изложена в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред.постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 ).
До принятия постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой требования о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены. Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444 ). Однако в связи с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.
Пример из практики: арбитражный суд округа указал, что арендодатель может потребовать расторжения договора даже в том случае, если арендатор погасит задолженность по арендной плате в период рассмотрения спора в суде, но при условии, что он докажет существенность допущенных нарушений
Стороны заключили договор аренды земельного участка.
Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием расторгнуть договор аренды.
В процессе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность перед истцом. Однако истец настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора.
Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали.
Арбитражный суд округа с этим не согласился и указал следующее.
Обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление (ч. 1 ст. 4 АПК РФ ; ст. 11 ГК РФ ).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, которые предусмотрены в законе или в договоре (ст. 450 ГК РФ ).
По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ч. 3 ст. 619 ГК РФ ).
Как разъяснил Пленум ВАС РФ, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора, если будет доказан факт существенности нарушений. Однако данный факт суды не исследовали.
На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2014 г. по делу № А41-5947/14 ).
3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре
В договоре можно указать основания для досрочного расторжения договора, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий договора арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.
Порядок досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке
Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
В законе отсутствует требование об обязательном последовательном прохождении всех этапов процедуры расторжения договора. Иными словами, первый и второй этапы можно объединить. Для этого достаточно указать в претензии одновременно на необходимость устранения арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае невыполнения этого требования. При этом лучше выбрать такой способ направления претензии, использование которого позволит арендодателю доказать направление им конкретной претензии. В частности, таким способом может быть ценное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении. После этого, если арендатор не ответит на претензию или ответит отказом исполнить требование арендодателя, можно сразу обращаться в суд с иском о расторжении договора.
Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это значит, что для арендодателя наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009 .
В договоре имеет смысл прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю (например, один месяц с даты получения претензии). Кроме того, рекомендуется указывать в договоре почтовый адрес, на который должны будут направляться претензии арендодателя, особенно если у организации не совпадают фактический и юридический адреса.
Пример пункта договора о направлении предупреждения арендатору
«Все претензии к арендатору о нарушениях им условий настоящего Договора направляются по почте по следующему адресу: (полный почтовый адрес арендатора), либо вручаются уполномоченному представителю арендатора под расписку по следующему адресу: (полный адрес фактического местонахождения арендатора). Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме. В противном случае Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора».
О том, как правильно составить претензию арендатору с требованием о расторжении договора, также см. Как составить претензию.
Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке
Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.
Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке
«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».
Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310. п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.
Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.
Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.
Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон
«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.
Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.
В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».
В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок
Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.
1. В договоре не указан срок аренды.
2. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.
Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ. п. 4 информационного письма № 66 ). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.
Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными
Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:
3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ ).
Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:
Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора
«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
Пример из практики: суд кассационной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды при отсутствии нарушений условий договора со стороны арендатора
Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок.
Спустя несколько лет арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления адресатом.
Арендатор посчитал, что он не нарушал никаких условий договора, а потому отказ арендодателя от договора является формой злоупотребления правами, не соответствует закону и нарушает его права. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нерасторгнутым, об установлении срока договора аренды и обязании арендодателя в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и передать арендатору три подписанных экземпляра договора.
Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку истец в соответствии с законом воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, а ответчик получил соответствующее уведомление от истца.
Суд кассационной инстанции указал следующее.
Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ ). Таким образом, ответчик как арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не квалифицировали поведение ответчика как злоупотребление правом, является несостоятельным.
Закон запрещает осуществлять действия по реализации гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ ). Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом со стороны истца. Дело в том, что реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ ). Обязанность продлить договор аренды недвижимого имущества у ответчика в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал.
Кроме того, истец, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая краткосрочный договор аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды. Истец также должен был предвидеть, что у другой стороны сделки в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок возникнет право его расторгнуть в одностороннем порядке.
На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2014 г. по делу № А40-64325/13-37-360 ).
Пример условия, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах
«Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.
Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.
Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.
Пример недостаточно четкой формулировки о праве арендатора на односторонний отказ от договора
«Арендодатель в случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендатора за один месяц».
В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.
Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП. При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).
Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.
Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».
Отчетность за 2016 год (4 квартал):Производственный календарь на 2017 год – нормы рабочего времени, праздничные даты, переносы и сокращенные дни в 2017 году .
