Категория: Бланки/Образцы
1 мая 2015 года в России закончился процесс лицензирования управляющих компаний. Это значит, что некоторые из них не получили лицензию и не смогут продолжить свою деятельность на рынке. Их доля в общем числе УК разнится в зависимости от региона, но в любом случае такие компании есть везде. Таким образом, дома, которыми они раньше управляли, теперь остались бесхозными. Но не стоит огорчаться по этому поводу. Наоборот, кажущуюся неприятность можно обратить себе на пользу. Ведь теперь жители таких домов волей-неволей должны собраться и заключить договор с другой управляющей компанией. И если с умом подойти к этой процедуре, можно не только не ухудшить свое положение, но и значительно улучшить.
Если домом не управляет ТСЖ или ЖСК или подобный жилищный кооператив, и в доме более четырех квартир, то, по статье 161 Жилищного кодекса, собственники помещений этого дома должны организовать домой совет. Для этого нужно провести собрание жильцов, выбрать председателя и его помощников. Это важно, поскольку именно активисты дома в основном будут решать вопросы, которые возникнут в ходе составления договора с управляющей компанией. Так что нужно выбрать людей ответственных, инициативных, грамотных и, главное, тех, кто будет представлять и отстаивать интересы дома в наибольшей степени. Вряд ли для этой роли подойдут, к примеру, съёмщики муниципального жилья.
Инициативная группа при участии наиболее активных жильцов должна сформулировать основные условия договора и понять, подойдёт ли типовой договор, обычно предлагающийся УК, или следует разработать свой. Последний вариант, конечно, предпочтительнее. Далее нужно исследовать рынок управляющих компаний, поинтересоваться у активистов домов, которые находятся в ведении ваших кандидатов, о качестве услуг и так далее. Выбрав несколько наиболее подходящих организаций нужно попытаться разведать их реакцию на условия, которые бы вы хотели прописать в договоре. Подробнее о выборе управляющей компании можно узнать в одном из наших предыдущих советов .
Надо начать с того, что в договоре обязательно должен быть указан состав общего имущества. При этом нужно проявить педантичность и указать не только крупные объекты (кровля, фундамент, стены, лестничные пролёты, чердаки, земельный участок, на котором стоит дом), но мелкие общедолевые объекты. Например, почтовые ящики, вынесенные на лестничные клетки узлы учёта, домофоны, входные двери в подъезды, задвижки и вентили на системах. Иными словами, всё имущество, не расположенное в квартирах.
При этом недостаточно просто перечислить предметы, лучше указать их техническое состояние. Иначе, как указывает Сибирский энергетик. потом может запросто возникнуть ситуация, когда управляющая компания станет указывать на изначально плохое состояние дверей, почтовых ящиков и т.п. и доказать будет что-либо очень сложно. Если же состояние общедомового имущества будет исчерпывающе описано, можно будет с гораздо большей лёгкостью добиться устранения неисправностей.
Затем следует обратить внимание на перечень работ управляющей организации. Обычно это стандартный перечень, но его можно изменить под себя с учетом особенностей дома или пожеланий собственников. Чтобы контроль за работами УК был полноценным, ещё на стадии подготовки проекта договора необходимо указать уполномоченных лиц, которые будут принимать работу компании, подписывать акты выполненных работ или претензии.
Уполномоченное лицо не обязательно должно быть членом совета дома. Если среди соседей есть человек, который в часы работы уборщицы находится дома, лучше ему подписывать акты соответствующих работ. Пройтись быстро по подъезду, посмотреть, не упустила ли чего уборщица, несложно, с этой работой справится любой. Если в доме живёт толковый инженер, ему лучше делегировать принятие непредвиденных работ. Некомпетентный человек летом в тёплое время может не заметить, что оконная рама установлена неправильно, зимой устранять брак будет сложно.
В ч. 7 ст. 155 ЖК РФ указано, что жильцы обязаны квартплату и плату коммунальных услуг вносить управляющей организации. Это означает, что ваша УК будет заниматься начислением субсидий, перерасчетом, рассчитывать льготы и так далее. Если вы обратите внимание на новости в отрасли ЖКХ, то увидите, что именно в финансовой части систематически выявляются нарушения со стороны УК. Слишком велик соблазн украсть или начислить лишнее. Бороться с этим крайне сложно, поскольку ваш дом целиком и полностью зависит от гипотетической порядочности руководителя УК. Однако есть возможность свести возможность увести деньги вашего дома к минимуму. Для этого в условиях договора следует прописать организацию расчетов через Единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ). Сейчас такие системы внедряются повсеместно. Таким образом, вы получите гарантию того, что если вы уж заплатили за воду, то этот платёж пошёл за воду, а не на новую машину директору УК.
Цена услуг управляющей компании – весьма жесткая статья, организации крайне неохотно «подвигаются» по цене, регулярно даже встречаются такие УК, которые вообще считают оскорбительным, когда с ними пытаются торговаться. Таких сразу надо исключить из числа кандидатов. На дворе кризисное время, всем нужно проявить гибкость в ценовой политике. Надо помнить о том, что, согласно ч. 2 статьи 157 ЖК РФ тарифы на коммунальные услуги, куда входят теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, утверждаются органами власти. То есть управляющая компания никак не может менять эти цены, тем более, перепродавать коммунальные услуги. А вот цены на жилищные услуги по ч. 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливаются собранием собственников. Конечно, нельзя просто выставить свою цену УК, нужно договариваться, торговаться.
Активистам дома следует прощупать почву среди компаний-кандидатов и получить от них гарантийные письма с согласием заключить договор на условиях в проекте договора, приложенного к письму. Если УК готова заключить договор на выгодных условиях, постарайтесь заключить его на как можно больший срок. Но помните, что УК может потребовать включить в договор условие о ежегодной индексации цен. И, кроме того, важна не только цена, но и качество услуг. Поэтому бывает, что с долгосрочным договором стоит и повременить.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ЖСК/ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ЖСК/ТСЖ и управляющих организаций при заключении ЖСК/ТСЖ договора управлении. В практике таких отношений появилось даже такое мнение, что при заключении ЖСК/ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ЖСК/ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ЖСК/ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций.
В настоящее время в большом количестве случаев ЖСК/ТСЖ заключают договор управления с управляющей организацией.
Многие ЖСК/ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ/ЖСК, приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления.
Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ЖСК/ТСЖ. связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а следовательно, и с финансовым планированием деятельности ЖСК/ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями. Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ/ЖСК и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом(МКД), в котором создано ТСЖ или организовано ЖСК и между ТСЖ/ЖСК и управляющей организацией заключен договор управления.
Жилищный Кодекс предусматривает:
1) создание ТСЖ и организацию ЖСК
2) организацию деятельности ТСЖ/ЖСК
То есть – в любом случае может быть создано ТСЖ или организовано ЖСК при этом относительно организации управления домом, дом может управляться:
1 пример – в доме, которым управляет управляющая организация, создано ТСЖ, но способ управления не менялся, следовательно. домом управляет – управляющая организация.
2 пример – в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ – домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.
Подпункт 4 ст. 148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (членов ЖСК), или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или при создании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.
То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способ управления – «ТСЖ».
При управлении домом управляющей организацией ТСЖ/ЖСК не осуществляет контроль за финансовыми потоками, и в этом преимущество ТСЖ/ЖСК, поскольку все риски «неплатежей» ложатся на управляющую организацию.
Взаимоотношения управляющей организации и ТСЖ/ЖСК строятся только через договор управления:
Таким образом, ТСЖ/ЖСК в отношениях с управляющей организацией представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме и соответственно, выступает заказчиком работ, осуществляющим. к тому же, контроль за их выполнением. При этом отметим, что у ТСЖ/ЖСК в указанном случае нет задачи – контролировать финансовые потоки, у ТСЖ/ЖСК задача – контролировать объемы, качество и своевременность выполнения работ.
ТСЖ/ЖСК может осуществлять дополнительно (из создаваемых фондов) финансирование управляющих организаций только непредвиденных договором управления работ, и то в зависимости от того, как это будет прописано договором управления.
Есть ТСЖ/ЖСК, которые считают, что они «нанимают» управляющую организацию, которая действует при управлении домом от имени ТСЖ/ЖСК, в связи с чем поручают ей и вести свой бухгалтерский учет. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержит вариантов отношений, когда одно юридическое лицо «нанимает» для каких либо действий другое юридическое лицо.
Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ или организовано ЖСК – может заключать только договоры:
То есть, если домом управляет ТСЖ/ЖСК, управляющая организация не может заключать с таким ТСЖ/ЖСК договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.702 ГК РФ), который отличается от договора управления и порядком выполнения работ и порядком их оплаты( ст.708-711,715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ/ЖСК в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т.п.). Но в таком случае все риски не платежей граждан ложатся на ТСЖ/ЖСК.
По вопросу ведения управляющей организацией бухгалтерского учета ТСЖ/ЖСК отметим следующее.
По Закону о бухгалтерском учете (далее Закон № 129-ФЗ) – любая организация вправе вести бухгалтерский учет непосредственно своим персоналом или с привлечением специализированной организации (п.2ст.6 Закона № 129-ФЗ).Однако специализированной организации могут передаваться только учетные функции, то есть ведение бухгалтерской документации и передача ее организации – заказчику услуг.
То есть управляющая организация в таких отношениях с ТСЖ/ЖСК выступает не как управляющая домом организация, а как специализированная организация, ведущая отдельные учетные операции за ТСЖ/ЖСК. При этом все финансовые потоки, касающиеся деятельности ТСЖ/ЖСК (при всех вариантах управления домом) производятся только с использованием банковского счета ТСЖ/ЖСК, бухгалтерская документация и отчетность по всем поступлениям и расходам составляются только ТСЖ/ЖСК (ст.9 Закона № 129-ФЗ).
Если управляющая организация намерена получать платежи с последующим их перечислением в ТСЖ/ЖСК (при управлении домом ТСЖ/ЖСК) то с 01.01.2010 года такие отношения регулируются Законом № 103-ФЗ, когда управляющая организация должна заключить с ТСЖ/ЖСК договор на прием платежей и стать оператором ТСЖ/ЖСК, а это – самостоятельный вид деятельности и не относится к договору управления.
Таким образом, при заключении договора управления ТСЖ/ЖСК с управляющей организацией в соответствии с пп.3 п.2 ст.161 ЖК РФ домом управляет управляющая организация ст.162 ЖК РФ, а также п.4,5,6 ст. 155 ЖК РФ, а не ТСЖ/ЖСК.
Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом выступает только от своего имени, а не от имени ТСЖ/ЖСК, а следовательно, управляющая организация получает все платежи граждан за содержание и ремонт жилья, и за коммунальные услуги как собственные доходы, и производят оплату подрядным и специализированным организациям в качестве собственных расходов. В смете доходов и расходов ТСЖ/ЖСК также операции не отражаются.
Финансовый план ТСЖ/ЖСК при управлении МКД управляющей компанией может быть составлен по 2-м вариантам. Варианты отличаются в зависимости от того, какое решение примет ТСЖ/ЖСК – установить для членов ТСЖ/ЖСК взносы на содержание общего имущества, которые будут вноситься в ТСЖ/ЖСК, а ТСЖ/ЖСК будет оплачивать в соответствующей доле (за членов ТСЖ/ЖСК) услуги, работы управляющей организации (один вариант), или платеж за содержание общего имущества, который члены ТСЖ/ЖСК (равно как и не члены) будут оплачивать управляющей организации (другой вариант). При этом, платежи за коммунальные услуги должны поступать и от членов. и не от членов ТСЖ/ЖСК напрямую в управляющую организацию. то есть договор с РСО в указанном случае заключает всегда управляющая организация.
Относительно права ТСЖ/ЖСК самостоятельно выбирать управляющую организацию, считаем, что такие полномочия для ТСЖ/ЖСК должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД. Данный вывод основан на следующем.
Ст. 44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления. Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ/ЖСК в указанном случае создано, но не является способом управления. то решение об управлении домом управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ/ЖСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ/ЖСК будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ/ЖСК о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или Председателем ТСЖ/ЖСК, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ/ЖСК (в указанном случае привлекаемая ТСЖ/ЖСК организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).
Если собственники помещений на их общем собрании, созданная ТСЖ (или в сложившихся условиях), выберут способ управления ТСЖ, то управляющая организация, которая намерена одновременно вести учет бухгалтерских операций ТСЖ и получать платежи граждан с перечислением их ТСЖ (или осуществляющая данные операции в сложившихся условиях) должна заключить с ТСЖ три вида договоров:
Когда ТСЖ только создаются, целесообразно сохранить способ управления – управляющая организация, а ТСЖ – «поучиться» определенное время управлять домом. Как только ТСЖ почувствуют силу и достаточную компетентность в соответствующих вопросах, можно переходить на вариант самостоятельного управления домом ТСЖ.
