Категория: Бланки/Образцы
Достаточно часто прихоится отвечать на такой вопрос: планируется продажа квартиры (которая перешла по наследству или иной безвозмездной сделке* ), которая принадлежит трем собственникам по 1/3 доле в праве общей долевой собственности .
Двое собственников владеют своими долями менее трех лет. Один собственник владеет своей долей более трех лет. Цена, по которой будет продана квартира, - 3 500 000 рублей.
В каком размере собственники, владеющие долями менее трех лет, получат имущественный налоговый вычет по НДФЛ: в размере 1 000 000 рублей, т.е. по 500 000 рублей каждый, или же в размере, пропорциональном их долям в квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей?
Возникает ли у данных собственников обязанность по уплате НДФЛ?
Примечание. если имущество приобретено, то это - другая история .
Определение размера имущественного налогового вычета при продаже доли квартирыПри продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле .
При получении собственниками доходов от продажи квартиры, пропорциональных их долям в праве собственности на квартиру, они имеют право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2014), в размере, пропорциональном их долям в этой квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей (максимальный размер вычета).
При реализации недвижимого имущества данное правило актуально только в том случае, если имущество продается как единый объект, т.е. распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом как единый объект.
Если же недвижимость продается собственниками не как единый объект, а каждый собственник продает свою долю отдельно, распределение вычета не производится, даже если такая реализация производится по единому договору (т.е. по одному гражданско-правовому договору продаются доли, выделенные в натуре и являющиеся самостоятельными объектами индивидуального права собственности, каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 руб. (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109)).
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в общеустановленном порядке по ставке 13 %.
Эту точку зрения разделяет и Минфин РФ (см. к примеру, Письмо Минфина РФ от 24 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-946).
Также Письмом от 18.11.2011 № 03-04-05/7-908 Минфин разъяснил, что при продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.
В связи с поступающими в Федеральную налоговую службу жалобами налогоплательщиков на решения налоговых органов субъектов Российской Федерации об отказе в предоставлении имущественного налогового вычета в максимальном размере 1 000 000 рублей при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности менее трех лет, реализовавших долю в праве собственности по отдельному договору купли-продажи, в своем Письме от 22 апреля 2015 г. № БС-4-11/6911@ ФНС России разъяснила, что:
ФНС установлено неисполнение налоговыми органами субъектов Российской Федерации разъяснений Федеральной налоговой службы, размещенных на официальном сайте www.nalog.ru в разделе "Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами";
согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (далее - НК) при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем;
в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
ФНС России в письме от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ "О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@)" разъяснило, что если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Данное разъяснение согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе "Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами";
в целях единообразного подхода при администрировании налоговыми органами по субъектам Российской Федерации налога на доходы физических лиц в части предоставления имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, и исключения жалоб налогоплательщиков Федеральная налоговая служба обращает внимание на необходимость неукоснительного исполнения "письма" Федеральной налоговой службы от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@, размещенного на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе "Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами".
Различия в получении имущественного налогового вычета при продаже доли в праве общей долевой собственности и доли в имуществе(читать только тем, кто не боится запутаться)
Мало того, что Налоговый кодекс РФ итак написан "левой ногой", так еще чиновники разных уровней пытаются окончательно запутать всех.
Чиновники Минфина полагают, что доля в праве общей долевой собственности относится к категории жилого имущества (к примеру, см. Письмо Минфина России от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623). Практически это означает, что при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества.
У Конституционного Суда РФ (КС) другое мнение на этот счет. Оно изложено в Постановлении от 13.03.2008 № 5-П. Судьи поясняют, что доля в праве общей долевой собственности относится к иному имуществу. Практически это означает, что (по мнению КС) вычет может быть предоставлен в размере, не превышающем 250 000 руб.
Под долей имущества КС понимает долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности. например комнату (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П).
Определить, что конкретно находится в вашей собственности - комната, выделенная в натуре, или доля в праве общей долевой собственности, можно с помощью свидетельства о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащим описание объекта недвижимого имущества. Также соответствующая информация содержится в договоре купли-продажи имущества. Именно такими сведениями руководствуются налоговые органы при предоставлении имущественного вычета.
По мнению ФНС России, подтверждением тому, что доля выделена в натуре, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган.
В силу прямого указания Налогового кодекса (подп. 5 п. 1 ст. 32) налоговые инспекции обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России . поэтому полагаю, что при указанных выше обстоятельствах налогоплательщики получат вычет пропорционально доле исходя из размера вычета 1 000 000 рублей.
Если доли квартиры находились в собственности разное времяНа практике достаточно часто возникает ситуация, в которой у физического лица - собственника жилья (или другого имущества) одна доля находится в собственности больше или меньше времени, чем другая (другие) доля (части), а жилье (квартира) реализуется целиком.
В Письме от 13 января 2015 г. № 03-04-05/69528 Минфин России рассмотрел аналогичную ситуацию и разъяснил следующее: статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиру) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Примечание. согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016 ) не подлежали обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации. за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей в праве собственности на дом) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц .Аналогичные разъяснения на этот счет даны в Письмах Минфина России от 2 апреля 2015 г. № 03-04-05/18246, от 15 августа 2014 г. № 03-04-05/40976, от 24 июля 2013 г. № 03-04-05/29162, от 10 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-368, от 31 июля 2012 г. № 03-04-05/7-904.
Относительно подачи налоговой декларации при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, ФНС России в Письме от 6 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/1166@ разъясняет. что физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.
( ! ) С 1 января 2016 года имущественный налоговый вычет представляется с учетом положений статьи 217 1 НК.
Статья написана и размещена 10 декабря 2011 года. Дополнена - 15.12.2012, 19.02.2013, 22.04.2013, 29.12.2013, 28.09.2014, 29.04.2015, 04.02.2016
Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.
Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 - 2016Почему надо обращаться именно к нам:
Наша онлайн консультация - это просто и удобно .
Первая консультация (до 10 минут) будет оказана бесплатно (с учетом Правил предоставления бесплатных консультаций ). На этой консультации оценивается ситуация в общем, а Вы сами решаете - стоит ли дальше обращаться за платной консультацией или услугой.
Мы оказываем услуги в режиме онлайн (дистанционно ), традиционным способом (очно) и по разумным ценам .
Полезные ссылки по теме "Имущественный налоговый вычет при продаже долей имущества (когда имущество оформлено в долевую собственность)"
Добрый день! Подскажите пожалуйста! У нас с соседом по 1/2 части дома и земельного участка, дом сейчас находится как завершенное строительство но без внутренней отделки, я нашел на свою половину покупателей за 3 млн рублей с тем условием что я заключу с ними договор подрядных работ и доделаю им внутреннюю отделку и заведу коммуникации, они в свою очередь отдадут мне сразу авансом 3 млн за дом и договор выполнения работ. Но так как у меня долевая собственность мне надо уведомить соседа, какую сумму я обязан прописать в уведомление о продаже своего дома. Если основной договор купли-продажи я хочу заключить на 1 млн а остальное по договору выполненных работ, могу ли я прописать 3 млн соседу.
03 Марта 2015, 13:37 кирилл, г. Саратов
Ответы юристов (8)
В уведомлении соседу указывается та сумма, которая будет указана в вашем договоре купли-продажи.
03 Марта 2015, 13:43
Уточнение клиентаЕсли сосед согласиться купить каким образом он должен отреагировать на уведомление в течении месяца?
Если отправить уведомление не почтой а телеграммой, и сразу же получить извещение, можно ли пойти через 20 дней на сделку, с учетом того что 10 дней регистрация будет идти в итоге так и получится 30 дней?
03 Марта 2015, 13:47
Есть вопрос к юристу?
Город не указан
Направляете в письменной форме заявление о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Лучше обратитесь к нотариусу за совершением такого нотариального действия как передача заявления граждан и выдача свидетельства о передаче заявления, это будет надежней.Если он отказывается от покупки и не приобретет Вашу долю в течение месяца, то вы вправе продать свою долю любому лицу. Сумму прописывайте 3 миллиона, так как если напишите меньше, то потом не будет возможности продать другому лицу за большую.
03 Марта 2015, 13:45
Уточнение клиентаТо есть мне можно пойти с данным вопросом к нотариусу и он сам сформирует мне текст и направит заявление, не совсем понял
03 Марта 2015, 13:49
Город не указан
Обязуйте в своем уведомлении о продаже, чтобы он Вам в письменной форме дал ответ. А продать можете только через месяц со дня получения соседом уведомления.
03 Марта 2015, 13:50
Город не указан
То есть мне можно пойти с данным вопросом к нотариусу и он сам сформирует мне текст и направит заявление, не совсем понял
Да, нотариус сам составит и передаст соседу
03 Марта 2015, 13:51
С 1 января 2016 года вступили в силу изменения Налогового кодекса России, касающиеся налогообложения при продаже недвижимого имущества.
Изменения вступили в силу на основании Федерального закона Российской Федерации от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».
Указанным законом Налоговый кодекс был дополнен статьёй 217, которая регламентирует новый порядок оплаты налога НДФЛ (налог на доходы физических лиц) продавцом при продаже недвижимости.
Данная статья также изменяет срок владения недвижимостью, по истечении которого продавец полностью освобождается от налога НДФЛ при продаже.
Законодатель новым законом устанавливает с 2016 года срок владения недвижимым имуществом, после которого продавец освобождается от уплаты налога, составляет – 5 лет.
При этом, указанным законом, предусмотрены случаи освобождения от налога продавца при продаже недвижимости в сокращённый срок, который составляет – 3 года, при соблюдении одного из следующих условий:
1. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В остальных налогооблагаемых случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 (пять) лет.
Указанный закон также существенно изменяет размер налога, который продавец обязан выплатить государству.
До вступления в силу указанного нового закона продавец, при продаже квартиры, находящейся в собственности продавца менее 3-х лет оплачивал налог – НДФЛ в размере 13% от стоимости недвижимости, указанной в договоре.
После вступления в силу с 2016 года поправок в Налоговый кодекс РФ продавец, недвижимое имущество которого находилось в собственности менее 5-и лет, обязан оплачивать налог в размере 13% от кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7%.
Пункт 5 Федерального закона № 382
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Также данным законом предусмотрено, что субъекты Российской Федерации имеют право уменьшить понижающий коэффициент от кадастровой стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения по своему усмотрению, вплоть до 0%.
Пункт 6 ФЗ № 382
Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
Налоговый вычет в размере 1 000 000 (одного миллиона) рублей из суммы, подлежащей налогообложению, остаётся без изменений.
13) подпункт 1 пункта 2 статьи 220 изложить в следующей редакции:
"1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
Если Вы продаёте квартиру, дом, земельный участок, которые были приобретены после 01.01.2016 года, которые находятся в собственности менее 5 лет, налог в Москве нужно оплачивать в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости с понижающим коэффициентом кадастровой стоимости 0,7, за вычетом 1 миллиона рублей из налогооблогаемой суммы.
Указанные выше изменения Налогового кодекса применимы только в отношении недвижимого имущества, приобретённого в собственность после 01.01.2016 года.
По вопросам оформления недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимость звоните:
В письме УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 № 20-14/4/021604 рассмотрена ситуация, в которой гражданин в мае 2000 г. приобрело жилой дом и земельный участок под ним. При этом гражданину выданы два свидетельства о собственности. После того, как гражданин получил новое свидетельство на дом после реконструкции налоговый орган указал следующее. При определении налоговой базы по НДФЛ в случае получения дохода от продажи жилого дома и земельного участка физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет, в частности, от продажи
– жилого дома (после его реконструкции) - в размере 1 000 000 руб. учитывая срок нахождения объекта в собственности по дате нового свидетельства, либо уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.
– по земельному участку в полной сумме, полученной при продаже данного имущества (но не более суммы полученного дохода).
Применительно к Вашей ситуации необходимо отметить, что в договоре купли-продажи недвижимости стоимость имущества – земельного участка должны быть выделена по договору отдельно. В противном случае налоговики смогут оспорить договор в судебном порядке. Таким образом, гражданин должен подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, при заполнении которой должны быть указаны доходы от реализации долей недвижимости.
Обоснование данной позиции приведено ниже в письме УФНС России по г.Москва
Письмо УФНС России от 12.03.2009 г. № 20-14/4/021604
Вопрос: Физическое лицо в мае 2000 г. приобрело жилой дом и земельный участок под ним. На данные объекты физическому лицу выданы два свидетельства о собственности. В 2006 г. в доме была проведена реконструкция, а в феврале 2007 г. получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом. В 2009 г. физическое лицо планирует продать этот дом вместе с земельным участком. Каков порядок предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ?*
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, в частности, жилого дома и земельного участка, находившихся в его собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. При продаже указанного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением указанного вида дохода.
Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
Следовательно, в отношении доходов, полученных от продажи нескольких объектов недвижимости с разными сроками нахождения в собственности (один из которых менее трех лет, другой более трех лет), имущественный налоговый вычет предоставляется в соответствии с положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ отдельно по каждому из таких объектов.
Таким образом, при определении налоговой базы по НДФЛ в случае получения в 2009 г. дохода от продажи жилого дома и земельного участка физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет по каждому реализуемому объекту недвижимого имущества в определенном порядке. А именно:*
- от продажи жилого дома (после его реконструкции) - в размере 1 000 000 руб. учитывая срок нахождения объекта в собственности с февраля 2007 г. либо уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением;
- от продажи земельного участка - в полной сумме, полученной при продаже данного имущества (но не более суммы полученного дохода), учитывая срок нахождения его в собственности с мая 2000 г.*
Кроме того, в соответствии со ст. ст. 228 и 229 НК РФ физические лица, получившие в 2009 г. доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, обязаны не позднее 30 апреля 2010 г. следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом), представить в налоговый орган по месту своего учета (месту жительства) налоговую декларацию. Также не позднее 15 июля 2010 г. они обязаны самостоятельно уплатить исчисленную сумму налога в соответствующий бюджет (по месту учета налогоплательщика).
27.03.2013 г.
С уважением,
Ваш персональный эксперт «Системы Главбух» Пушечкина Ольга
Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://vip.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=2
Персональные консультации по учету и налогам
Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.
