Категория: Бланки/Образцы
Большинство россиян живут в городских многоэтажках. После введения в Жилищный кодекс требования об управлении многоквартирными домами многие ТСЖ и ЖСК перешли под крыло управляющих компаний. Однако не все УК действуют законно, а то и вовсе бездействуют, хотя свои рубли получают. Куда жаловаться на управляющую компанию и в каких случаях это возможно, знают не все, а некоторые и не хотят знать: может, боятся в одиночку сражаться с ветряными мельницами, а может из-за пассивности своей. А права свои знать нужно и защищать их любыми законными способами!
Законы об УК
На сегодня единственный правовой акт, регулирующий взаимоотношения между управляющими компаниями (УК) и владельцами квартир – Жилищный кодекс. В его 162-й статье указано, что УК обязана действовать по условиям договора управления и ежегодно отчитываться об исполнении этих условий.
Больше законов нет, поэтому правовое регулирование деятельности УК совсем слабое. А в таком случае сфера ЖКХ обречена функционировать не лучшим образом. Уже который год законодатели говорят о том, что система управления многоэтажками недоработана, однако воз и ныне там.
Хотя, по сути, каждый владелец или совладелец квартиры пользуется услугами, которые предоставляет УК, управляя домом, а поэтому он по закону о правах потребителей имеет право:
Существуют и подзаконные акты, например, Постановления №416 от 15.05.2013г. и №731 от 23.09.2010г. В первом определён общий порядок действий УК при управлении домом:
Второе Постановление содержит стандарт по раскрытию информации: как, когда, кому и о чём должна отчитываться УК .
Все стандарты, содержащиеся в Постановлениях, управляющая компания обязана выполнять. Но как узнать, нарушаются ли права жильцов в той или иной ситуации?
Права управляющей компанииВсе права и обязанности и УК, и собственников жилья должны быть чётко прописаны в договоре управления. Стандартный набор прав УК:
Может ли управляющая компания расширить список прав самостоятельно? Однозначно нет. Условия договора могут быть изменены только по решению общего собрания большинством голосов при явке 50% всех собственников.
Права жильцов
В договоре управления описаны обычно только права заказчика, а им выступает кооператив или товарищество. При этом заказчик – это не председатель и не управдом, все решения принимаются на общем собрании при условии, что за него проголосовало больше половины собравшихся.
Стандартный набор прав заказчика:
Каждый собственник имеет право требовать поставки качественных ресурсов, ведь за них отвечает компания .
О чём обязана информировать жильцов УКВ квитанциях, которые составляет специалист управляющей компании, иногда встречаются строки с перерасчётами, а что и за что пересчитано, неизвестно. Да и самостоятельно просчитать квартплату могут не все жильцы.
Сокрытие информации о потраченных деньгах или о насчитанных платежах – нарушение стандарта из 731-го Постановления: пункт «д» статьи 3. По этому пункту УК обязана информировать об оказанных услугах, ценах и тарифах (в том числе и об изменении тарифов и пересчётах) каждого заинтересованного: не только собственника квартиры, но и нанимателя, арендатора или члена семьи владельца.
Кроме такой информации, жильцы имеют право знать:
В 5-й статье вышеуказанного стандарта разъясняется, что УК обязана размещать в открытом виде всю информацию по списку выше :
Кроме того по запросу любого заинтересованного жильца УК обязана предоставить интересующую его информацию. Запрос может быть как письменным, так и электронным. По закону об обращениях граждан любая информация должна предоставляться максимум через месяц с момента регистрации запроса.
Важно:
Каждый жилец имеет право ознакомиться с договором управления, потребовав его у председателя или управдома. Кроме того по норме ч.2.1 статьи 162 ЖК текст договора должен находиться в открытом виде на сайте компании или местной администрации.
Права жильцов могут быть нарушены:
В суде рассмотрят иск и при положительном решении права жильца будут восстановлены. По закону о защите прав потребителей можно требовать с УК возмещения морального вреда, что в других инстанциях недопустимо. Если вопрос денежный, можно требовать и неустойки. Разбирательство продлится минимум 2 месяца.
Инспекция при выявлении нарушения выдаст УК предписание и срок для исправления ошибок. Срок рассмотрения – месяц.
Прокуратура и Роспотребнадзор также при выявленных нарушениях выпишут предписание. кроме того, эти органы имеют право привлечь УК к административной ответственности и оштрафовать.
При написании жалобы нужно учесть следующие моменты:
УК имеет право жаловаться в суд, если её права нарушены. Только ответчиком по таким делам может быть лишь ТСЖ или ЖСК, если нарушаются условия договора (например, неоплата за услуги самой УК).
Вместе с тем УК может взыскать долги и с неплательщиков, если сама компания заплатила поставщикам сполна. При этом срок давности всего 3 года с момента возникновения долга, поэтому и долг можно взыскать только за этот период. При том, что каждая ситуация индивидуальна, оптимальнее обратиться к юристу за помощью .
Если УК ликвидируетсяБанкротство, ликвидация, реорганизация или лишение лицензии управляющей компании – это основание для прекращения договора управления. Как только станет известно о подобном факте, жильцы должны решить на общем собрании, как поступить: взять управление в свои руки или нанять другую УК.
Если жильцы будут управлять домом самостоятельно, УК обязана вернуть все документы по дому, договоры и прочие по акту и описи. В этом случае договор прекратит своё действие в день принятия решения.
В 24-й статье 416-го Постановления сказано, что договор с прежней компанией прекращается за день до начала управления домом другой УК. До этого дня прежняя компания обязана выполнять условия договора, даже без лицензии.
А куда жаловаться на управляющую компанию, если она ликвидируется? Да всё в те же органы. Если претензии денежные, вопрос будет решаться с участием конкурсного управляющего при банкротстве или ликвидационной комиссии.
Сегодня управляющая компания в новостройке появляется далеко до того, как ее выбрали собственники квартир, и даже до того как жильцы получили ключи от своих новых квартир. Начать ремонт квартиры в новостройке без решения финансового вопроса с новоиспеченной управляющей компанией сейчас стало практически невозможно. При получении ключей, подписании акта приема-передачи квартиры, при получении документов. в какой-то момент все равно возникнет договор, который Вам предложат подписать. Договор с управляющей компанией. О нем и поговорим.
Что такое УК в новостройке? По закону управление и обслуживание в доме осуществляется следующими способами:
Вариант 1. Силами ТСЖ. ТСЖ создается путем голосования жильцов, сразу после принятия тем же голосованием способа управления в доме (70% голосов по площади).
Вариант 2. Силами управляющей компании, которую также выбирают на общем собрании жильцов, сразу после принятия 70% жильцов решения о управлении в доме силами УК.
Вариант 3. Силами ДЭЗа. Фактически этот вариант и есть управление силами УК, но ДЭЗ - не частная компания.
Вариант 4. Силами самих жильцов.
В новостройке с количеством квартир более 100 (а таких сегодня большинство) управлять самим просто не реально. ДЭЗ вызывает аллергию у тех, кто купил квартиру в новом доме, а раньше жил в старом, в котором управлял ДЭЗ. Остается 2 варианта - УК или ТСЖ.
Как только в дом заходит владелец первой квартиры и начинает делать ремонт, в доме необходимо выполнять определенный набор работ по содержанию. Застройщик снимает с себя обязательства по обслуживанию домом, передав эту миссию частной управляющей компании. По закону он не имеет права так поступать, но несовершенство законодательства дает возможность все таки оформить процедуру передачи дома в управление, и с этого момента УК начинает свой бизнес в новостройке.
Что же происходит после подписания жильцами договора на управление силами УК?
С первого дня бизнес УК убыточен, так как жильцов мало, и платить им некому. Для минимизации потерь на управление УК предпринимает ряд мер:
Всегда найдутся люди, которым важно начать ремонт в новой квартире как можно скорее, и не важно что при этом приходится переплачивать УК. Заключив договор с такими людьми УК начинает прикрываться обязательствами по соблюдению пунктов договора с одними людьми перед другими, не согласными с управлением силами УК.
Вывод один: Не торопитесь подписывать договор с УК, внимательно его изучите, поговорите с соседями, уже подписавшими его, взвесьте обстановку и примите разумное решение.
Управляющая компания ЖКХ - по оценкам экспертов наихудший вариант, который, в сочетании с пассивностью основной массы населения и давлением со стороны местной власти (и пособничеством со стороны федеральной, которая постаралась максимально осложнить реализацию двух других форм) приведет к тому, что большая часть жилого фонда, вероятно, отойдет к Управляющим кампаниям.
Если реализовать иной способ управления нет возможности, все внимание следует направить на подготовку такого текста договора с Управляющей компанией. который бы в наибольшей степени удовлетворял интересы жильцов. Следует помнить, что влиять на содержание договора смогут только те жильцы, кто провел домовое собрание по выбору Управляющей компании. так как в таком случае компания обязана согласовывать содержание договора с жильцами перед его подписанием. В случае, если собрание не будет проведено самими жильцами, а дом пойдет в управляющую компанию по конкурсу, договор с Управляющей компанией будет подписывать мэрия и никаких прав у жителей влиять на этот процесс не будет.
Не позволяйте себя обманывать!
Если вам позвонят из ДЕЗа, ЖЭКа, управы и предложат заключить договор со «старой знакомой» коммунальной конторой — это ложь! По новому Жилищному Кодексу все Управляющие компании — ЧАСТНЫЕ компании. Большинство ДЕЗов и ЖЭКов уже сейчас приватизированы, остальные скоро будут. Так что вы будете иметь дело уже с ООО «ДЕЗ» или ООО «ЖЭК», и никакой ответственности за их действия (или бездействие) государство уже не несет.
Нельзя подписывать никаких договоров, соглашений, если они не составлены жильцами, а ДЕЗами или любой другой управляющей компанией.
Договор можно заключить ТОЛЬКО на условиях жильцов и по их инициативе.
Требования к договору управления изложены в статье 162 Жилищного Кодекса РФ.
Вот они вкратце:
указать состав общего имущества дома;
перечень услуг и работ;
порядок определения цены договора;
порядок контроля за выполнением договора управляющей организацией;
срок договора от 1 до 5 лет;
порядок отчетности управляющей организации перед собственниками.
Если какое-то из этих условий будет отсутствовать в договоре, который вам навяжут по конкурсу, вы имеете право составить протокол разногласий (своей рукой указать, с чем вы не согласны, и подписаться) и при отказе управляющей компанией признать ваши требования, немедленно обратиться в прокуратуру, а при необходимости — в суд, с требованием восстановления законных прав.
После 1 января 2007 года рекомендуется всем собственникам использовать требование статьи 445 Гражданского Кодекса РФ («Заключение договора в обязательном порядке»). Если «автоматически» подписать любой договор с Управляющей компанией. выбранной мэрией, в соответствии с Гражданским Кодексом. если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Единственный способ защититься — состарить протокол разногласий к договору «на управление многоквартирным домом» и направить его другой стороне. При его отклонении собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В последнее время обслуживание многоквартирных домов ведется управляющими компаниями ЖКХ, договор с которыми заключают жильцы. После подписания документов обе стороны действуют в рамках положений, зафиксированных в договоре. Особенности таких договоров будут рассматриваться в данной статье.
Уважаемые читатели! В статье рассказаны типичные способы того, как решать юридические проблемы. Ваш случай индивидуален.
Понятие договораУправляющая компания должна быть юридическим лицом
Договор – это документ, в котором фиксируются обязанности сторон. В случае с заключением соглашения между владельцами недвижимости и управляющей компанией форма документа должна быть обязательно письменной. В договоре оформляется соглашение двух сторон:
Управляющая компания должна являться юридическим лицом. По договору она должна принять на себя обязанности содержать, ремонтировать недвижимое имущество, ставшее предметом договора.
Кроме этого, своевременно предоставлять владельцам жилья определенные услуги. Между сторонами заключается типовой договор, который может быть доработан в соответствии с конкретными обстоятельствами. Минимальный срок действия документа – год.
Согласование с законодательной базойВсе положения договора не должны противоречить действующему законодательству. При этом руководствуются жилищным законом РФ. Статья 162 позволяет передать полномочия по содержанию жилья, решению вопросов, связанных с коммунальной и хозяйственной деятельностью, компании, которая имеет соответствующую лицензию.
Такая компания должна вести свою деятельность в соответствии с требованиями органов власти местного, а также федерального уровня. Все действия управляющей компании должны согласовываться с законодательными нормами.
Заключение договора. Последовательность действийБез согласия жильцов договор заключить невозможно
Чтобы управляющая компания могла выполнять свои обязанности, предусмотренные договором, надо сделать ряд шагов:
Соглашение должно обязательно включать следующие моменты:
Когда будет подписан договор, управляющая компания может приступать к исполнению своих обязанностей. Максимальный срок – 30 дней.
В гражданском законодательстве перечислены моменты, когда возможно расторжение данного документа, внесение в него изменений. Договор имеет ограниченный срок действия. Однако этот срок автоматически продляется, если не поступает заявления о его прекращении от одной из сторон, подписавших договор.
Основные части договораУправляющая компания имеет четкие обязанности
Каждый договор состоит из следующих структурных частей: указание на объект, субъект договора, описание прав и обязанностей каждой стороны, уровня ответственности .
Здесь же фиксируются цены и порядок проведения расчетов, а также предоставления отчетности. Объект в данном договоре – многоквартирный дом.
Он детально описывается в документе: адрес, особенности месторасположения, этажность, количество подъездов. Субъект – в таком документе 2 субъекта: владельцы жилья, управляющая компания. Стандартные обязанности компании:
В перечень могут входить иные обязанности, не противоречащие закону.
Права управляющей компанииЖильцы должны понимать, что у них также есть обязательства!
Управляющая компания имеет и определенные права:
Договор с управляющей компанией — гарантия выполнения всех обязательств обеими сторонами
Перечень прав собственников таков:
Если стороны нарушают свои обязательства, позволяют себе пренебрегать обязанностями, они должны ответственность за действия / бездействие. Если происходят сбои из-за действия форс-мажорных обстоятельств, ответственность со сторон снимается. К таким обстоятельствам можно отнести катастрофы, теракты, стихийные бедствия.
Если владелец жилья не вносит платежи, в отношении его принимаются соответствующие меры. При этом за задержку начисляется пеня.
Порядок расчетовВсе расчеты — за месяц
Все расчеты ведутся за месячный период. По окончании месяца собственник должен внести плату до 10 числа. Размер платы определяется существующими тарифами. Если местные власти поменяют тарифы, то изменится пата за жилье. Данные изменения в договоре не отражаются.
Счета обычно доставляют до почтового ящика. При сдаче жилплощади в аренду арендаторы не всегда стараются быстрее внести деньги за коммунальные платежи. Однако надо понимать, что за задержку, произошедшую по вине квартирантов, ответственность все равно будет нести собственник.
Общая сумма платежей включает 2 составляющие: расходы на содержание здания, на текущий и капремонт; счета за потребленные воду, газ, отопление.
Какова должна быть сумма отчислений на содержание здания, на ремонт решают сами владельцы, для этого проводят специальное собрание. Предложенные цены должны быть согласованы с управляющей компаний. Срок их действия: от года.
Платежи за свет, воду, газ. отопление определяются показаниями приборов учета. Поскольку счетчики на воду стоят не у всех, возможно использование средних показателей, определенных местными властями.
Лицевой счетКаждый дом имеет свой финансово-лицевой счет. За его ведение отвечает управляющая компания. Владельцы в праве контролировать расходование средств с данного счета. Для этого они могут сформировать запрос, получив ответ на который, проанализировать отчетную документацию.
Особенности резервного фондаЧтобы всегда имелись средства на непредвиденные расходы, можно создать резервный фон. Обычно с таким предложением выступает управляющая компания. В этот фонд идут деньги из тех средств, которые идут на ремонт. на содержание здания.
Все владельцы должны знать, что такой фонд существует, что в него идут определенные отчисления. Также собственники получают информацию, если средства из этого фонда расходуются на какие-либо нужды.
ОтчетностьЗа 30 дней до истечения года УК представляет собственникам отчет, в котором отражены все расходы, все оказанные услуги. Его оформляют в виде письменного документа и вывешивают там, где его смогут все увидеть.
Осложнения при заключении договораХороший вариант — создание резервного фонда
Если не все собственники согласны на заключение договора с УК, это создают серьезное препятствие. Их отношения с компанией ЖКХ будут не ясны, ничем не регламентированы. Другие жильцы могут на собрании выбрать человека, который от имени всех будет заключать соглашение с УК.
Чтобы этот человек стал уполномоченным по соблюдению прав всех собственников, за него должно проголосовать больше половины собственников. Если большинство выступила за принятие документа, то он будет считаться юридически действительным, обязательным к исполнению.
Такой документ сразу составляют в 2-х экземплярах. Один находится в УК, другой – у выбранного представителя. Каждый владелец квартиры может получить копию для себя. Если отдельные жильцы будут не согласны с такими решениями, они могут оспаривать свои права в суде.
Особенности ситуации, когда договор не заключенЕсли отельные лица против заключения договора, они должны выступить на собрании и заявить о своем решении. Потом жители выбирают представителя. Также на собрании обсуждается договор, его нюансы. Когда все тонкости будут учтены, выбранному лицу передают право подписания документа.
Если договора с УК нет, платить за коммунальные услуги все равно надо. Если заключен договор от имени всех владельцев, то отсутствие своего личного документа не освобождает от платежей. Если договора с УК нет вообще, надо выбирать какую-либо компанию и с ней заключать договор. А платить все равно надо, в случае просрочки будет начисляться пеня, которую отменить будет очень сложно.
Способы подписания договоровСуществует 2 способа подписания:
Если подписей нет, то документ не имеет юридической силы. УК только тогда смоет приступить к своим обязанностям. если договор будет подписан всеми жильцами или законно выбранным представителем.
Тема сюжета: можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией и на каких основаниях это делается: