Категория: Инструкции
Источник фотографии
Покупка квартиры — архисложное дело, без помощи профессионалов здесь не обойтись. Оптимальное решение — разделить процесс на последовательные шаги. Тогда все этапы сделки покажутся если не совсем простыми, то по крайней мере преодолимыми.
Шаг первый: определяем бюджетНа первый взгляд тут все просто: каждый человек отлично знает, сколько денег у него в кармане. Но не будем спешить. Финансов может оказаться… значительно больше, чем казалось сначала: надо лишь вспомнить об ипотеке. Вопреки распространенному убеждению кризис вовсе не поставил точку на кредитовании. Да, в долг банки дают меньше (причем более скромные суммы и под высокий процент), но говорить о том, что ипотеки больше не существует, было бы преувеличением. Расчеты, выполненные специалистами агентства «МИЦ-Недвижимость», показывают, что 40-летний мужчина с весьма средней по сегодняшним меркам зарплатой в 40 тыс. руб. в месяц может получить кредит примерно 1,5 млн руб. Деньги, конечно, довольно скромные — квартиру на них не купишь. Но и эта сумма заметно расширяет возможность выбора.
Потенциальный покупатель должен помнить о том, что часть денег уйдет на сопутствующие расходы, еще какую-то сумму хорошо бы оставить на последующий ремонт. Вполне вероятно, что продавец в ходе сделки вдруг решит повысить цену, — такие явления, конечно, были более свойственны растущему рынку года два назад, но и сегодня полностью исключать их возможность нельзя.
Таким образом, сделку лучше не планировать впритык, определенную долю средств хорошо бы оставить на случай непредвиденных обстоятельств.
Шаг второй: определяем, что хотимПонятно, что покупательские предпочтения формируются в зависимости от имеющихся в наличии средств. Однако определенная свобода маневра есть всегда. Например, за 5–6 млн руб. сегодня можно купить хорошую однокомнатную квартиру в центре. За эти же деньги реально приобрести двушку, но уже в классическом спальном районе, то есть на расстоянии четырех-пяти станций метро от Кольцевой линии. Возможно, удастся найти по такой цене и трехкомнатную квартиру, но только малогабаритную, с окнами, выходящими на МКАД. Решайте, что нужно именно вам…
Задача прицениться на первый взгляд кажется очень простой: квартир продают множество, во всех объявлениях указана стоимость объектов.
Желание сэкономить свои кровные понятно и объяснимо, поэтому новичок на рынке недвижимости обязательно будет ориентироваться на минимальные цены. Но, как предупреждает Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия», большинства из этих привлекательных предложений просто не существует в природе — на запрос вам, скорее всего, ответят, что данная квартира уже продана, снята с продажи и т. п. В таком случае резонен вопрос: а зачем авторы подобных объявлений вообще их дают? Ответ простой: покупатель по такой рекламе позвонит, а риэлтор рассматривает этот контакт как определенный шанс для себя. Ведь клиенту можно предложить и другую квартиру — разумеется, по цене на порядок выше.
Итак, потенциальному покупателю нужно иметь в виду, что разобраться в рынке, понять, что почем здесь продают, — дело вовсе не такое простое. И лучше поручить его профессионалу.
Шаг третий: ищемЭтот этап был, пожалуй, самым сложным во времена быстрорастущего рынка: на каждую продававшуюся квартиру претендовали четыре-пять покупателей. Сегодня все гораздо спокойнее. Но совсем расслабляться, полагая себя королем рынка, приобретателю недвижимости тоже не стоит. Дело в том, что при всем изобилии предложения покупатели остановятся на наиболее привлекательных вариантах. И хотя в целом на рынке может царить застой, самое качественное и дешевое жилье обязательно будет пользоваться спросом.
У проблемы есть еще один аспект. Московские вторичные квартиры бывают двух видов — свободные и альтернативные. В первом случае продавец действительно хочет получить деньги. Во втором — сразу же купить себе новое жилье. Альтернативщики составляют на рынке большинство, но партнеры они неудобные: на словах соглашаясь продать, постоянно тянут время — им ведь нужно успеть подобрать квартиру себе (она, кстати, тоже может оказаться альтернативной, и цепочка станет разматываться еще дальше). Так что не исключено, что у самого лучшего предложения весьма туманные перспективы выхода на сделку.
И все-таки как искать? Лучше всего поручить этот процесс грамотному риэлтору. Сотрудники агентств недвижимости имеют источники информации, закрытые для простых смертных (всевозможные базы данных), а также опыт, позволяющий замечать подозрительные варианты.
Однако поручать что-то профессионалу — не значит слепо ему доверяться. Можно и нужно периодически самостоятельно просматривать объявления в прессе и Интернете — вдруг вам попадется заманчивое предложение, ускользнувшее от внимания агента.
Шаг четвертый: проверяемРынок недвижимости в России имеет свои особенности. В других странах государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется по так называемой системе Торренса. Ее суть сводится к тому, что запись в государственный реестр имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности занесено в соответствующую базу данных, становится собственником. Никакие иски третьих лиц, обманутых бывших владельцев ему не страшны. У нас все иначе. В истории купленной вами квартиры лет 15 назад могло быть какое-то темное пятно, связанное с нарушением закона. Если это так, не исключена вероятность потери недвижимости. «Даже постановка вопроса о том, что существует некий срок, по истечении которого покупатель квартиры может считать, что ему уже ничего не угрожает, представляется некорректной, — убеждена Вероника Панкова, генеральный директор компании «Пенаты», председатель Комитета защиты прав потребителей Московской ассоциации риэлторов. — Да, можно говорить о том, что через несколько лет риски радикально снижаются, но абсолютно нулевыми они не станут никогда. Я знаю примеры, когда квартиры отбирали на основании событий, происшедших в начале 80-х. Вдумайтесь: тогда еще была другая страна, не существовало никакого рынка недвижимости! К сегодняшнему дню квартира уже несколько раз перепродана, нынешние ее владельцы к тем событиям не имеют вообще никакого отношения, но это их никак не спасает».
Проверять юридическую чистоту квартиры нужно тщательнейшим образом. Особое внимание следует уделить детям, которых в начале 90-х гг. исключали из числа собственников при приватизации. По нынешним законам эти лица (уже давно достигшие совершеннолетия) могут опротестовать сделку в суде. Известны истории о том, как людей снимали с регистрационного учета по причине смерти (тогда как «покойник» преспокойно жил где-нибудь в деревне в соседней области) или в то время, пока они находились в заключении. Исполнительный директор компании «Азбука жилья» Андрей Банников рассказывает о случае, когда квартиру продали по поддельному паспорту, а через неделю объявился настоящий хозяин, сказавший, что он никому ничего не продавал…
В общем, проверяем все очень тщательно — и тоже с привлечением специалистов.
Шаг пятый: договариваемсяСтрого говоря, это не следующий шаг, а процесс, идущий параллельно с проверкой. Необходимо обсудить с продавцом все детали, связанные с предстоящей сделкой. Нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Хотя здесь важно соблюсти меру: выбирая квартиру, вы, скорее всего, остановитесь на не самом дорогом варианте, и попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя.
В процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов. «Помимо цены это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты, — перечисляет Инна Игнаткина, заместитель генерального директора компании «МИАН». — Также следует договориться по условиям государственной регистрации договора, форме и порядку расчетов, ответственности продавца и покупателя в случае срыва сделки по тем или иным причинам и еще очень-очень многим вопросам».
Самые обидные ошибки, связанные с материальным ущербом, возникают из-за того, что покупатель в силу своей неопытности может просто не обратить внимание на очень важные нюансы.
Шаг шестой: сделкаЭтот этап зафиксирован в законах, соответственно, сторонам надлежит только исполнить предписанное. К сделке необходимо подготовить документы, удостоверяющие личности участников, правоустанавливающие документы на квартиру, а также единый жилищный документ, который получают в управляющей зданием компании. В отдельных случаях могут потребоваться и другие бумаги, например разрешение органов опеки (если в числе собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние), согласие супруга(и) покупателя и продавца и т. п.
Договор купли-продажи можно заверить у нотариуса или составить в простой письменной форме (которая на поверку оказывается не такой уж простой, и поэтому составление документа лучше получить юристу).
Как провести расчеты? Это вопрос, который закон никак не регламентирует, и потому участникам сделки следует решить его самостоятельно. Способов существует несколько, но самый распространенный — через депозитную банковскую ячейку. Ее арендуют на полтора месяца. Покупателю, заложившему туда деньги, доступ блокируют на весь срок, кроме двух последних дней. Продавец может забрать деньги в любой момент, но только если предъявит зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.
Шаг седьмой и последнийНа данном этапе совершается физическая передача квартиры. При этом подписывают передаточный акт. Суть документа сводится к тому, что покупатель получил квартиру в нормальном техническом состоянии и претензий у него нет.
Простой пример: прорвало водопроводную трубу, в результате чего оказались залитыми и сама квартира, и соседи снизу. Если такое произошло до подписания передаточного акта, виноват продавец: в этот период он еще контролировал данное недвижимое имущество. Если же авария случилась после передачи, все проблемы ложатся на нового собственника.
Передача квартиры не всегда проходит гладко. Иногда бывшие жильцы отказываются сняться с регистрационного учета или просто «забывают» забрать свои вещи и передать ключи. Бороться с такими явлениями помогут два простых приема. Первый — занести соответствующие обязательства (с указанием сроков!) в договор купли-продажи. Второй — недоплатить продавцу некоторую сумму денег с обязательством (опять-таки прописанным в договоре) отдать их в момент передачи квартиры. Если человек знает, что, например, свои 150 тыс. руб. он получит при передаче ключей, то обычно не тянет с этой процедурой…
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
Квартира — заветное желание каждого жителя нашей страны. Как исполнить это желание, все решают по-своему. В данном вопросе много разных моментов, на которые стоит обратить внимание. Не учитывать их нельзя, так как от этого будет зависеть весь процесс предстоящей покупки.
Самостоятельно решить проблему с покупкой будет не просто проблемно, но и в какой-то степени рискованно. Покупая недвижимость у незнакомых людей, необходимо учитывать факторы риска. Не зная юридических тонкостей, можно неприятно обжечься при составлении документов. Безопасность сделки обеспечит только квалифицированный юрист, или, по крайней мере, лицензированное риэлтерское агентство с уже сложившейся репутацией.
Пошаговый порядок приобретения квартирыРассматривая предстоящие действия, хочется напомнить о начале процесса с момента заключения договора между продавцом и покупателем. Наличие предполагаемых шагов в таком важном деле ничем не регламентируется. Поэтому стоит выделить самые необходимые:
история недвижимого имущества;Пошаговая инструкция покупки квартиры определена и теперь можно подробнее разобрать её.
1. История недвижимого имуществаУ каждой квартиры есть собственная история и она должна будет своей историей поделиться с будущим хозяином. История объекта недвижимости включает в себя: всех предыдущих хозяев, точные даты покупки и продажи, проводимые в ней капитальные ремонты и перепланировки. И что самое главное в истории квартиры — заложена она в банке или нет:
Чтобы убедиться в отсутствии других владельцев. стоит провести целый комплекс работ по установлению «чистоты» квартиры. Это долгая работа и отнестись к ней надо серьёзно. Комплекс работ по проверке состоит из процедур, которые точно должны ответить на такие моменты:
Общее состояние объекта продажи может сказаться на его цене и дальнейших расходах на ремонт. Исправность проводки, канализационных труб, состояние стен и полов снизит затраты по ремонту.
При осмотре квартиры вид из окна подскажет, стоит ли обратить внимание на эту покупку. Расположение в том или ином районе — самая основополагающая часть общей цены за квартиру. Так, если близость школы, поликлиники, магазинов — это плюс, то наличие рядом промышленных объектов, плохое транспортное снабжение и отсутствие растительности в районе — это минус.
Идеальных квартир нет, даже при наличии в них шикарного ремонта. Если сам дом в плохом состоянии. это может означать одно — в ближайшее время никто не будет ремонтировать крышу или менять трубы во всём доме.
4. Финансовая сторона сделкиОформление квартиры связано с большими деньгами. Договор должен включить в себя все данные каждой из сторон. Данные (реквизиты) состоят из перечисления полных паспортных данных и места жительства. Проверка паспорта через сайт миграционной службы подтвердит подлинность сведений.
Правильность адреса подтверждается в БТИ. В договоре указываются сроки освобождения квартиры, ее цена и варианты передачи денег. Деньги передаются лично в руки под расписку или перечисляются на счёт продавца. Существует ещё один интересный способ передачи денег: зарезервировать на депозите после передачи всех документов на объект недвижимости или положить в ячейку банка, оформив соответствующее распоряжение банку на этот счёт.
Выписанные регистрационные свидетельства новому владельцу квартиры стоит тщательно проверять на отсутствие ошибок.
5. Ремонт купленной квартирыКак делать ремонт, человек решает сам. Отличия появляются при отделке квартиры для сдачи внаём. Для себя ремонт будет лучше. Сдавая квартиру внаём, следует учесть общую чистоту и светлость. Поэтому не стоит зацикливаться на таком ремонте. Что необходимо, так это:
Вот и все расходы, главное, чтобы они не были в среднем больше суммы аренды за 3-6 месяцев.
6. Возврат налогового вычета
После процедуры регистрации сделки покупателю полагается возврат налогов в размере 13 процентов. Это называется налоговым вычетом. Максимальная сумма, с которой возможно получить налоговый вычет — два миллиона рублей, то есть 13% составят 260 тысяч рублей. Кстати, сумму, потраченную на ремонт: покупка стройматериалов, услуги дизайнера, составление сметы — также плюсуем к общей стоимости. Главное, чтобы общая стоимость не превышала те самые два миллиона.
Получение такой льготы, как возврат налога, государством гарантирован в двух разных вариантах.
Один из них наступает после истечения налогового периода. В следующем году, подав документы, деньги поступят на счёт через три месяца после проверки документов.
Вторым вариантом пользуются не всегда и не все. Документы подаются в налоговую для своего работодателя. Получив все документы, налоговая служба выдаёт уведомление для работодателя на этот вид льгот. Со следующего месяца уже можно ждать налоговых послаблений. Работодатель перестаёт вычитать налоги по зарплате. Не все знают о такой форме возврата налога, да и гораздо удобнее сразу получить всю сумму.
Что входит в стоимость приобретённой квартирыПосле заключения сделки документы предоставляются в Росреестр. Покупателю в этой организации выдают расписку с перечнем документов, которые он принёс и сообщают, когда за ними прийти. В указанную дату выдаётся свидетельство о регистрации и праве собственности.
Регистрация квартиры — это последний этап, после которого точно определяется общая цена. В неё войдут такие финансовые операции:
Сделка полностью завершена, когда подписан акт приёма-передачи. Дальнейшее уже ложится на плечи нового приобретателя.
Предоставлю пошаговую инструкцию, как купить квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи посредников за 8 шагов! Узнаете подробный с разъяснениями план самостоятельной покупки. Только необходимое, по шагам, дающее понимание общей картины.
Для самостоятельных и тех, кто только встал путь купли квартиры без помощников. Не отходите от монитора и узнаете много полезного:)
В этой статье только общая структура — все нюансы и подробности найдете в 10 видео»Как купить квартиру на вторичном рынке «.
Защита права собственности покупателя квартиры — регистрация купли-продажи квартиры в органе Росреестра.
Так же это единственное доказательство того, что покупатель собственник квартиры. Как вы помните проверить наличие права собственности можно, взяв выписку из ЕГРП .
Как самостоятельно купить жилье: пошаговый план Определяемся со временем и целью покупкиВариант 1. Если купить квартиру необходимо уже в этом году или для житья, то выбор должен остановится на вторичном рынке недвижимости.
Если вы решитесь самостоятельно купить квартиру без посредников в новостройке, то придется ждать момента вселения и, скорее дольше, чем вы предполагали. Купив квартиру на вторичном рынке недвижимости — вселитесь сразу.
Вариант 2. если инвестируете в квартиру, путем участия в долевом строительстве — готовьтесь к рискам, связанным с этим решением.
Чтобы получить достойную выгоду при перепродаже вашей квартиры, принимать участие в долевом строительстве надо на стадии котлована.
Как только вы определились для чего покупаете квартиру и в какой срок уложиться — переходите ко второму шагу покупки квартиры самостоятельно.
Подбор варианта квартирыВыбор квартиры начинается с размера суммы в кармане или одобренной ипотеки. Как только вы решили финансовый вопрос переходите к выбору района, изучения инфраструктуры, транспортной доступности и удобства проживания.
Как только определились с районом, приступайте к обзвону объявлений. Здесь вы столкнетесь с объявлениями как посредников, так и собственников. Самостоятельный поиск объявлений собственников занимает продолжительное время.
Чтобы сократить время поиска предлагаю рабочие и проверенные на практике способы, изложенные в 10 видео «Как купить квартиру на вторичном рынке «.
Там же узнаете точный перечень вопросов, которые зададите при звонках и осмотрах приглянувшихся вариантов квартир. Что важно для вас в покупаемой квартире?
Правильный список вопросов, уже на стадии обзвона сократит перечень объектов, отобрав только те, которые подходят под выбранные вами критерии. Увеличиться шанс купить именно то жилье, которое будет радовать вашу семью долгие годы.
Просмотры квартирЧтобы самостоятельно выбрать квартиру для покупки, я приготовил пару статей на сайте, а сейчас дам краткий вариант.
5 советов при просмотрах квартир:
Если вас устраивает жилье, дом, двор и район — тогда это подходящий вариант и, как говорится — берем!:)
Здесь закончилась легкая часть пошаговой инструкции, как купить квартиру самостоятельно без риэлторов
Подтверждение желания купить квартируЭтап подтверждения намерения купить, в случае, когда вы покупаете квартиру самостоятельно — ответственный и рискованный. Сейчас объясню, чем обусловлена такая степень риска для покупателя.
Подтверждение намерения покупателем приобрести квартиру выражается в деньгах: в задатке или авансе продавцу. Размер этой суммы не фиксирован, он колеблется от 10 -100 тыс. рублей, по уговору сторон.
Внесенная сумма входит в цену за покупаемое жилье
Прежде чем вносить аванс или задаток, минимум проверьте правоустанавливающие документы на объект и поквартирную карточку. Это минимальные действия при проверке юридической «чистоты» квартиры.
В день внесения предоплаты, в виде аванса или задатка, договоритесь с продавцом о полной стоимости квартиры, порядке расчета и дате выхода на регистрацию. Продавец вручает вам в обмен на предоплату расписку о получении денежных средств.
Чтобы не потерять деньги при отказе продавца продавать квартиру, аванс или задаток оформляйте в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Проверить юридическую «чистоту» квартирыВручив аванс собственнику, вы получите копии документов на квартиру — время проверить «историю» или юридическую «чистоту».
Здесь внимательно! Проверяйте достаточное количество документов и убедитесь в их подлинности. Их перечень нельзя дать однозначно, он меняется в зависимости от ситуации и про эти ситуации я говорю в видео.
Типичный список включает:
Договоритесь с продавцом о том, чтобы на момент сделки в квартире не было прописанных лиц.
Попросите собственника получить расширенную выписку из ЕГРП, чтобы проследить цепочку переходов права собственности на покупаемую вами квартиру. Чем меньше «белых» пятен, тем лучше.
Кстати, получить расширенную выписку из ЕГРП можно без продавца из базы Росреестра!
Иногда случается, что лучше отказаться купить квартиру, чем купить и ждать появления сюрпризов… или не ждать, но они свалятся, как снег на голову.
Самостоятельная подготовка к регистрацииЗдесь тоже внимательно — определенные риски!
Покупатель становится собственником купленной им квартиры после регистрации перехода права в органе Росреестра. В Хабаровске это 10 дней при наличном расчете.
В чем здесь нюанс? В расчете с продавцом!
Продавец желает получить деньги до регистрации, т.к. получение оговоренной суммы после регистрации для него риск. Он уже не собственник и денег у него за проданную квартиру нет.
Со стороны покупателя обратная ситуация: он отдал деньги, но еще не собственник квартиры. А регистрация длиться 10 дней и если переход права собственности оформили правильно — приостановления не предвидится — все довольны, а если нет?
Замечу, что принимают на регистрацию документы специалисты Росреестра и «проколов» быть не должно. Но в Росреестре текучка кадров и нет никакой гарантии, что тот или иной специалист опытный и компетентный.
Подробнее о подготовке к сделке я рассказывал в статье «Как оформить куплю-продажу квартиры »
Какой вариант с расчетом выбрать? Банковская ячейка!
Заплатите по тарифу сумму, заключив договор с банком и вуаля:)
Продавец получит оставшуюся сумму, за продаваемое жилье, после регистрации, а вы останетесь спокойны, что в случае приостановки или не дай бог, проблем с продавцом — деньги под защитой банка.
Перед сделкой составьте договор купли-продажи, в котором распишите порядок расчетов с продавцом, уплатите госпошлину, о которой я говорил в статье Оплата госпошлины и согласно очереди самостоятельно подавайте документы на регистрацию купли-продажи квартиры.
Очередь на регистрацию займите, позвонив в МФЦ, указав желаемую дату. Оплатите госпошлину на переход права, взяв реквизиты в том же МФЦ.
Освобождение квартирыЗавершающий этап покупки квартиры самостоятельно. Продавец освобождает уже не его квартиру, после получения покупателем Свидетельства. При этом оформляется и подписывается акт приема-передачи .
Продавец получает полный расчет из банковской ячейки, подтверждает это распиской. Покупатель становится на регистрационный учет по новому месту жительства.
Если договоритесь, что остается мебель — указывайте в акте приема-передачи. Так же обязательно укажите отсутствие взаимных претензий к друг другу.
Обратите внимание на отсутствие задолженности по коммунальным платежам бывшего собственника — проверьте квитанции по коммуналке. Лучше это делать до сделки, а еще взять старые квитанции по «коммуналке».
Это пошаговый алгоритм, как самостоятельно купить квартиру без посредников — он позволит осознать карту покупки жилья. Это, как некий шаблон.
На перечисленных этапах вам понадобятся определенные знания. Если вам что-то непонятно — консультируйтесь с юристами или просмотрите 10 видео. Потратьте немного драгоценного времени и это обойдется дешевле, чем потеря жилья или денег.
Напомню, что на сайте можно бесплатно задать вопрос юристу во вкладке Специалисты
Сегодня вы узнали, как за 8 шагов самостоятельно купить квартиру без посредников.
