Как правильно сдать квартиру квартирантам в аренду без согласия второго собственника: правила и особенности

Закон позволяет использовать имущество любым способом, в том числе и сдавать его в аренду.

Из практически любого жилого помещения можно сделать источник постоянного дохода. Наниматели жилья платят не только за пользование самим помещением, но и за коммунальные услуги.

Кроме того, сдача жилья внаем станет выходом из сложной экономической ситуации для тех, кому сложно производить регулярные выплаты по ипотеке. Такой вариант всё же предпочтительнее, чем изъятие квартиры судом из-за задолженности перед банком.

Собственник жилья должен помнить, что сдача внаём жилья изменяет его гражданско-правовой статус. Арендные отношения и доход, который они приносят, порождают определённые обязанности у владельца жилья.

Чтобы аренда не стала причиной применения мер ответственности со стороны государства, следует ознакомиться с положениями главы 35 ГК РФ, а также с нормами Жилищного кодекса РФ.

Дополнительно следует изучить вопросы налогообложения доходов от сдачи в наём жилья. которые регулируются положениями Налогового кодекса РФ.

Уплата налогов при сдаче квартиры может происходить тремя способами:

1. По единой ставке НДФЛ.
2. По упрощённой системе (УСН), для чего нужно будет регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
3. С применением патента. что также потребует регистрации ИП.

Как правильно сдать квартиру квартирантам? У собственника есть два основных пути: заняться сдачей жилья самостоятельно. либо обратиться в риэлтерское агентство. У каждого из этих способов есть как преимущества, так и недостатки.

Агент по недвижимости будет сам подыскивать потенциальных нанимателей, показывать им помещение, окажет помощь в оформлении документов. Но стоить подобные услуги будут примерно столько же, сколько месяц аренды.

Кроме того, несмотря на все устные заверения в тщательном подборе жильцов, на практике риэлтор ответственности за поведение квартирантов не несёт.

Это могут оказаться настоящие дебоширы. после которых придётся производить косметический ремонт. И разбираться с такой проблемой будет владелец помещения, а не агент по недвижимости.

Как сдать квартиру в аренду? Если брать решение вопросов аренды в свои руки, то будет необходимо потратить немало сил и времени. Как лучше это сделать? Собственнику предстоит:

На самом деле, в этом нет ничего сложного. Всю необходимую для сдачи жилья внаем информацию можно найти в статьях данного раздела. Да и владельцу квартиры будет полезнее самому разобраться в юридических тонкостях отношений найма жилья, а не обращаться постоянно за помощью к сторонним специалистам.

Собственно говоря, хозяину квартиры нет нужды самому заниматься всеми перечисленными вопросами. Он вполне может поручить это своему родственнику, оформив соответствующим образом доверенность .

Часто можно услышать, как люди говорят об официальной аренде квартиры. Что нужно при сдаче квартиры официально ?

Такая аренда подразуемевает соблюдение всех юридических формальностей как владельцем недвижимости, так и квартирантом.

В соответствии с требованиями статьи 674 ГК РФ, сдача жилья внаем возможно только на основании заключённого договора между сторонами.

Гражданский кодекс РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В этом документе должны быть отражены :

На первый взгляд может показаться, что составить такой документ может только профессиональный юрист. Однако руководствуясь рекомендациями по написанию договора. это вполне можно сделать самостоятельно.

После заключения договора, стороны должны подписать акт приёма-передачи квартиры. который будет служить подтверждением, что владелец помещения исполнил свои обязательства .

Если квартира сдаётся с обстановкой. сторонам следует озаботиться составлением описи имущества .

Любую передачу денег наймодателю следует фиксировать получением расписки .

Учитывая современные реалии, многие люди открывают специальные банковские счета, куда наниматели жилья перечисляют плату за пользование квартирой.

Такая мера избавит от необходимости регулярно встречаться для оплаты и написания расписок.

Наем жилья делиться на 2 больших категории: краткосрочный (до года) и долгосрочный. Если речь идёт о долгосрочной аренде. то такой договор следует обязательно зарегистрировать в Росреестре в качестве обременения недвижимости.

Все изменения условий аренды должны оформляться дополнительными соглашениями к договору.

Завершает аренда после урегулирования финансовых вопросов и подписания акта приёма-передачи квартиры от арендатора её собственнику.

Как грамотно сдать квартиру в аренду? Существует немало тонкостей в вопросах найма квартиры. Например, нередко недвижимость находится в долевой собственности. если была приватизирована несколькими членами одной семьи или была приобретена супругами в браке.

Можно ли сдать приватизированную квартиру без согласия второго собственника. В такой ситуации, следует подписывать договор всем собственникам жилья. Как вариант, можно оформить письменное разрешение на заключение такого соглашения.

Можно ли сдавать квартиру без согласия соседей?

Согласия соседей, в том числе соседей по квартире, если сдаётся комната, не требуется, потому как собственник имеет полное право распоряжаться имуществом сообразно своей воле.

В то же время, любой человек должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями и местами общего пользования в многоквартирных домах, вне зависимости от того, владеет он квартирой на праве собственности или пользуется ей по договору аренды.

Некоторые владельцы недвижимости организовывают самый настоящий бизнес. сдавая квартиры посуточно. Однако необходимо учитывать расположение жилья, качество шумоизоляции в доме и настроение соседей. Чтобы предпринимателя не завалили жалобами соседи. следует заранее продумать все нюансы.

Особое внимание следует уделить ситуации, когда нанимателем помещения выступает иностранный гражданин .

Дополнительным стимулом такого поведения является экономия на уплате налога. Итак, нужно ли составлять договор при сдаче квартиры?

Как показывает практика, сдача квартиры без договора влечёт за собой большие риски как для собственника жилья, так и для нанимателя. Мало того, что подобные действия незаконны. так ещё и практически лишают стороны возможности прибегнуть к судебной защите своих интересов.

Не зафиксированы права и обязанности квартиросъёмщика. величина арендной платы установлена лишь устной договорённостью. срок действия таких отношений определить невозможно.

Поэтому наем жилья без договора может иметь самые неприятные последствия. квартиранты съезжают, не оплатив коммунальные платежи и последний месяц проживания, а иногда и прихватив «на память» что-то из вещей владельца.

Наниматель также может оказаться в неловком положении, когда собственник квартиры объявит о резко возросшей стоимости аренды. а при несогласии предложит другой стороне покинуть помещение как можно скорее.

Таким образом, заключение договора на аренду квартиры – это не столько требование закона, сколько проявление осторожности и здравого смысла.

Наиболее распространённым правонарушением при сдаче квартир является неуплата налогов. Мало кому хочется отдавать в бюджет процент от честно заработанных денег, когда совершенно не понятно, как государство вообще причастно к отношениям между нанимателем жилья и собственником.

Тем не менее, задолженность по налогам влечёт за собой применение ряда взысканий :

• истребование неуплаченных сумм и пеней в 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (статья 75 НК РФ );
• штраф за непредставление декларации в налоговый орган в размере от 5% до 30% от суммы задолженности (статья 119 НК РФ );
• штраф за неуплату налога в размере 20% от суммы задолженности. Если будет доказано, что подобные действия были совершены умышленно, то штраф вырастет до 40% (статья 122 НК РФ ).

Если сумма доходов превысила 600 000 за календарный год, то появляются основания для привлечения владельца квартиры к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ, которая предусматривает перечень наказаний. Человек, который сдает квартиру незаконно, может даже лишиться свободы на 1 год.

Уголовный кодекс РФ Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.
2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

При сдаче квартиры посуточно, есть вероятность заведения уголовного дела по статье 171 УК РФ, предусматривающей ответственность за незаконное предпринимательство.

Уголовный кодекс РФ Статья 171. Незаконное предпринимательство

1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, —

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

а) совершенное организованной группой;

б) сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

Примечание. Утратило силу.

Возникает вопрос, как же налоговики узнают о незаконной сдаче квартир? Они исследуют информацию. поступающую из управляющих компаний, ТСЖ, коммунальных служб, от полиции, получающей жалобы соседей.

Кроме того, существуют камеральные проверки расходов граждан. чьи доходы не покрывают покупок.

Хотя важной информации о сдаче внаём квартир достаточно много, в ней несложно разобраться благодаря подробным статьям данного раздела.

Если после прочтения материала остаются вопросы, то их можно задать, воспользовавшись полем в конце страницы.

Все статьи рубрики "Сдача квартиры":

Ъ - Недвижимость в долевой собственности: о передаче доли в аренду

Может ли участник долевой собственности передать в аренду часть объекта недвижимости, соответствующую его доле, без ее индивидуализации? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.

Юридическое лицо владеет недвижимостью (земельный участок и здание, расположенное на нем), находящейся в общедолевой собственности (1/2). Вторым собственником является физическое лицо. Возможна ли (и если да, то в каком порядке) передача юридическим лицом в аренду части земельного участка (или части здания), находящегося в общей долевой собственности, не выделенной в натуре?

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться по своему усмотрению только принадлежащей ему долей в праве (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ).

По смыслу ГК РФ аренда является одним из способов распоряжения вещью, поэтому договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, заключенный без согласия всех ее участников, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (смотрите постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 N 14АП-5516/11, ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10).

Как следует из п. 1 ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды может являться только непотребляемая вещь. Часть недвижимой вещи, права на которую как на самостоятельный объект гражданских правоотношений не зарегистрированы, вещью в целях гражданского законодательства не является. В связи с этим договор о передаче такого объекта (например, части здания, не являющейся помещением) в возмездное пользование формально является не договором аренды, а иным (не поименованным в ГК РФ) договором. Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, к договорам о передаче отдельных частей здания в возмездное пользование применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. Стороной такого договора признаются все сособственники общего имущества здания, образующие множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Если в пользование передается часть здания, являющаяся помещением (частью помещения), то при условии ее надлежащей индивидуализации (п. 3 ст. 607 ГК РФ) она может быть передана в аренду. К таким договорам суды применяют нормы ГК РФ об аренде (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010, ФАС Московского округа от 18.05.2009 N КГ-А40/934-09, от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П, от 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07). Арендодателями по такому договору будут выступать все сособственники здания либо лицо (лица), уполномоченное сособственниками на сдачу в аренду названного имущества (ст. 608 ГК РФ).

Таким образом, на стороне арендодателя в договоре аренды может выступать и один из сособственников, управомоченный остальными участниками долевой собственности на распоряжение имуществом.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает, каким образом достигается и в какой форме отражается соглашение участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом, поэтому полномочие на сдачу в аренду общего имущества может следовать из самого договора либо подтверждаться другими доказательствами, в том числе соглашением участников о распоряжении общим имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2008 N А19-13540/07-26-Ф02-1239/2008), наличием письменного согласия от каждого из участников (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1801/12), путем визирования сособственником договора (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6) или иным образом.

Если иное не следует из закона (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), то же относится к аренде земельного участка (его части), находящегося в долевой собственности.

Важно учитывать, что согласно ст.ст. 7 и 11.1 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 1, п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация части земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до этого он не может являться объектом аренды (смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 N Ф06-3326/12 по делу N А49-5906/2010, в передаче которого в Президиум ВАС РФ отказано определением ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10748/12, постановления ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 N Ф06-7596/12 и ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А27-2114/2010).

В некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 N 03АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию и, в отсутствие сведений о государственном кадастровом учете части земельного участка, признают условие об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 N Ф02-2821/12 и от 03.05.2012 N Ф02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 N Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009, ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф09-9688/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 N 14АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 N 05АП-8086/11).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации участник долевой собственности не может передать в аренду соответствующую его доле в праве собственности часть объекта недвижимости. От имени сособственников недвижимости договор аренды такой недвижимости может быть подписан и одним из сособственников, если он управомочен на это остальными участниками долевой собственности. При этом часть объекта недвижимости может быть предметом аренды только при условии ее надлежащей индивидуализации. Несоблюдение этого требования свидетельствует о незаключенности договора аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ .