Категория: Бланки/Образцы
Rating: 4 / 5 based on 266 votes.
Согласие застройщика на уступку права требования образец Недавно была следующая ситуация. Отсутствуют и доказательства об осуществлении расчетов по договору в соответствии с его условиями. Таким образом, при выборе проектов и застройщиков для инвестиций важно не только анализировать такие параметры как опыт, надежность, темпы строительства и возможный объем прибыли. Поскольку право кредитора требовать возврата долга у заемщика, возникшего до момента расторжения договора, прямо предусмотрено ст. Но это все уже отступление от первоначальной темы. Недействительность требования, переданного по договору уступки права требования, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований цессионария к должнику, но не свидетельствует о недействительности цессии. Суд сослался на ГК РФ, согласно которому договор расторгается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 140 Закона о банкротстве в редакции до 31.
Исключением являются случаи уступки права требования цедентом, который является должником в процедуре несостоятельности банкротства. АН этим голову не заморачивают, этот вопрос никак не контролируют. Между тем представление в суд только уведомления должника со стороны нового кредитора при том, что первоначальный оспаривал сам факт уступки не позволяло расценивать его как допустимое, достаточное и достоверное доказательство заключения договора цессии. Из условий договора следует, что он направлен на возмездную передачу от цедента к цессионарию прав учредителя средства массовой информации, что не противоречит нормам действующего законодательства. Согласно договору уступки права новому кредитору цессионарию передано право требования с должника 150 000 руб. Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами судов нижестоящих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований. Вместе с тем, суд кассационной инстанции правильно указал на отсутствие преюдиции вступившего в законную силу судебного акта по другому делу в отношении настоящего дела, поскольку вопрос о признании недействительным договора уступки требования по основаниям, приведенным в исковом заявлении по настоящему делу, не был предметом рассмотрения по другому делу. Вариант с завещанием квартиры сына на её имя заявительница считает недостаточно надежным. Данный вывод ранее был изложен в Президиума ВАС РФ от 30. Право требования к арбитражному управляющему о взыскании убытков, причиненных обществу-2 в результате деятельности арбитражного управляющего, передано истцу цессионаруию по договору уступки права требования цессии. Как видно из дела, решением арбитражного суда общество-2 признано несостоятельным банкротом. судом утвержден конкурсный управляющий. При этом на договор участия в долевом строительстве и на соглашение об уступке прав по этому договору распространяется общее правило п. Поскольку предприятие обанкротилось, банк обратился в суд с заявлением о включении названного требования в реестр. Источник: Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 мая 2011 г. Таким образом, основания для взыскания долга с должника в пользу цессионария отсутствуют, но у последнего сохраняется право привлечь к ответственности цедента, который несет ответственность перед цессионарием на основании статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации. Относительно применения данных норм суд округа разъяснил следующее. При частичной уступке права требования и замене взыскателя на стадии исполнительного производства новый исполнительный лист не выдается. Федеральный арбитражный суд округа согласился с позицией судов, отказавших в удовлетворении требования. Источник: Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 июля 2008 г. Поскольку в договоре цессии действие данного правила не было исключено, а право на неустойку являлось связанным с переданным требованием, данное право следует считать перешедшим к цессионарию истцу вместе с требованием уплаты суммы основного долга.
По смыслу пунктов 3 и 5 статьи 111 Закона о банкротстве продажа прав требования должника в процедуре конкурсного производства производится на открытых торгах. Выяснить, оказывает ли замена первоначального кредитора существенное влияние на положение должника. Ни Дольщик, ни риэлтор, через которого шла сделка, не соообщили о том, что есть допсоглашение с пунктом о необходимости получения согласия от Застройщика на переуступку. Недействительность договора подряда не влечет недействительность договора цессии. Согласно абзацу 5 пункта 7 статьи 110 Закона имущество должника не может быть реализовано без установления минимальной цены продажи. Если подавец не хочет потерять пакупателя то необходимо договариваться с Застройщиком настойчиво.
Поскольку у цедента отсутствовало право требования с должника уплаты долга в связи с недействительностью ничтожностью договора поставки, то это право не могло перейти к истцу цессионарию. Так что доказывать вам ничего не собираюсь Если вы потеряли приходный ордер, то организация, которая получила деньги, без проблем сможет продублировать его вам со всеми печатями и т. Если с заявлением обращается представитель стороны сторон сделки, залогодержателя, необходимо представить нотариально удостоверенную доверенность. Суд пришел к выводу об отсутствии согласия должника на заключение договора цессии. N 120 Уступка не всего комплекса двусторонних обязательств по договору, а конкретного права требования оплаты долга не противоречит гражданскому законодательству Общество обратилось в арбитражный суд с требованием к ОАО о взыскании задолженности по договору на отпуск воды и прием сточных вод. Пунктом 2 этой же статьи установлено, что продажа прав требования должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 и 5 статьи 111 названного Закона, если иное не установлено Федеральным законом или не вытекает из существа требования. Отказ в иске обусловлен неисполнением истцом своей процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которых основаны исковые требования. Соответственно, к такому договору не применяется указанный законодательный запрет.
В споре с новым кредитором должник по общему правилу вправе ссылаться на те же обстоятельства, на которые он ссылался бы в споре с первоначальным кредитором. Помимо этого, сделка по перемене лиц в обязательстве может носить смешанный характер и соединять в себе как уступку требования, так и перевод долга. Поэтому договор должен содержать сведения об источнике возникновения передаваемого права. Исковые требования мотивированы тем, что договор уступки права требования заключен с нарушениями норм Закона о банкротстве и не отвечает интересам уполномоченного органа как кредитора должника. Кроме того, статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает дарение в отношениях между юридическими лицами. Коротко - законодательством не предусмотрено получение согласия застройщика на переуступку по ДДУ в случае полного расчета по договору. Просто не узнала условия об обязательном оформлении квартиры в долевую собственность с детьми. В итоге на момент рассмотрения дела по иску цессионария имелось вступившее в законную силу принятое по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям дело. К аналогичным выводам об отсутствии предмета договора уступки требования суд пришел при рассмотрении другого дела.
Суд округа указал на неправомерность наложения штрафа и пояснил следующее. При этом суды исходили из того, что предмет договора сторонами не определен, поскольку в нем отсутствует указание, за какой период и по каким платежным документам передается право требования. При этом ГК РФ установлен переход права первоначального кредитора к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Решением суда требование удовлетворено. Источник: Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 апреля 2014 г. При заключении договора о переводе долга, возникшего в рамках длящегося договорного обязательства, каким является договор на энергоснабжения электрическая энергия. договор должен содержать ссылку на период образования задолженности либо документы, позволяющие определить этот период. Материальное правопреемство является основанием для процессуального правопреемства. В рассматриваемом случае период образования задолженности в договоре уступки указан не был, но по каждому договору было отдельно прописано, по каким именно счетам - фактурам производится переуступка права требования оплаты долга.
Люся Иванова Знаток (361) 9 месяцев назад
По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования не нужно. Но закон, однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В этом случае, такое условие дольщику придется выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).
При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.
Если уступка прав требования происходит без согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой.
Мария Терехина Мастер (1226) 9 месяцев назад
Как правило дают
Дмитрий Борин Мудрец (16344) 9 месяцев назад
А за чем ему это? Стоит помнить, что право на переуступку у Вас возникает с момента полной оплаты по ДДУ.
Owl Искусственный Интеллект (238408) 9 месяцев назад
Боачев Игорь Искусственный Интеллект (108000) 9 месяцев назад
может, но очень часто просят денег
Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены. В случае необходимости надо согласовать договор уступки с застройщиком и получить согласие на перевод долга. Эта схема полностью укладывается в рамки закона. Сказала, что буду продавать, ответили, что переуступка по дому запрещена, типа только когда в собственность оформите, тогда и сможете продать. В договоре написано, что "переуступка осуществляется с письменного согласия застройщика и допускается с момента гос. Ведь законодательством РФ закреплено право залогодержателя: Передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке по обеспеченному ипотекой обязательству Но при этом одним из обязательных условий, при переуступке квартиры по ипотеке, является согласие на это банка, который выдал ипотечный кредит. Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. И еще - застройщики, которые работают по ДДУ могут быть такими же кидалами, как и те, кто работают по другим схемам, ДДУ никаких гарантий защиты от кидалова не дает даже на двойную продажу можно нарваться при покупке квартиры по ДДУ в старых сройках. Главное было бы у застройщика желание провернуть какую-либо аферу, а уж по какой схеме идет продажа - не столь важно. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.
«Риски покупателей, заключивших предварительные договоры можно минимизировать за счет использования застройщиком схемы расчетов через аккредитив специальный счет в банке. деньги с которого списываются только после регистрации права собственности покупателя на квартиру. Не думаю, что застройщики, которые работают по ДДУ, будут так рисковать, чтобы поднимали всю их бухгалтерию. Почти три года граждане жили в новостройке на птичьих правах. Покупателю достаточно оформить сделку передачи прав со строительной организацией. В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, приобретателю квартиры по договору переуступки будет возвращена лишь начальная стоимость объекта, то есть та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были перепроданы. Уточните пожалуйста, какие нужны документы для возврата прав и могут ли отказать в возврате, если не… Вопрос юристу: Добрый день! Уступка по ДДУ считается менее рискованной сделкой, чем переуступка прав по договору ЖСК жилищно-строительный кооператив. Если платили налом, то никаких документов, подтверждающих оплату вы предъявить мне не сможете всякие копии чека - это фигня полная, я вам таких сто штук могу напечатать. поэтому от сделки я откажусь, не имея подтверждения застройщиком факта оплаты.
Вы ищете: Согласие застройщика на переуступку образец - скачивание разрешено.В ответ на: Кто застройщик? Статью о приобретении квартиры в новостройке по переуступке прав требования читайте. Нотариально заверенное согласие супруга супруги продавца на заключение договора уступки требования. Нужно ли менять договор ДДУ в регпалате? Но при этом эксперты напоминают, что покупка по предварительному договору имеет свои нюансы. Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
Рассмотрим в этот раз, образец договора переуступки права требования квартиры, его составляющие и особенности. Вы безусловно правы, что в данном случае есть риски для покупателя, просто вы расписали так, что можно поступить только по вашему варианту и все. «Судебная практика оформления собственности носит массовый характер. Это только на начало работ по строительству. Но при этом эксперты напоминают, что покупка по предварительному договору имеет свои нюансы.
Обязательно стоит проверить содержание договора уступки. Итак, если вы заключили с застройщиком договор участия в долевом строительстве, который содержит либо условие о плате за уступку права требования, либо условие о необходимости получения согласия застройщика на такую уступку, помните, что такие условия являются незаконными. Ранее, когда договора переуступки регистрировались в редких случаях, передача денежных средств через банковскую ячейку была не слишком распространена. На условиях частичной оплаты неоплаченные счета передаются покупателю в виде долговых обязательств. Приобретение квартиры в рамках договора долевого участия предполагает получение льгот на уплату налога со сделки. С какими подводными камнями можно столкнуться, заключая договор цессии? Конечно федеральный закон выше договора строительной компании. Правомерно ли данное предложение застройщика?
Согласие застройщика на уступку права
В соответствии с положениями п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к новому участнику прав ДУДС не требуется согласия застройщика, если иное не предусмотрено ДУДС.
Это правило знает одно, но очень существенное исключение. В тех случаях, когда первоначальный участник не исполнил или не в полном объеме исполнил свои обязанности перед застройщиком по уплате цены ОДС, уступка прав допускается только одновременно с переводом долга (ч. 1 ст. 11 ФЗ N 214-ФЗ). Таким образом, Закон исключает ситуации несовпадения лица, обязанного уплатить цену ДУДС, и лица, имеющего право на получение ОДС по этому же договору. Это решение законодателя отличается от общих правил об уступке прав в синаллагматических (двусторонне обязывающих) договорах. Так, ГК РФ не содержит запрета уступки прав по договору с оставлением на цеденте обязанностей из того же договора. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 сказано, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента, и цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.
Одновременная передача стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу именуется в ГК РФ передачей договора, и к этой сделке соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод долга может быть осуществлен только с согласия кредитора. Соответственно, при уступке прав по ДУДС одновременно с переводом долга согласие застройщика на сделку является обязательным, даже если в ДУДС отсутствует условие о таком согласии. Совершение сделки по передаче договора без согласия застройщика влечет ее ничтожность.
При изучении застройщиком условий соглашения о передаче договора следует обращать особое внимание на денежные обязательства нового участника. В соглашении о передаче договора может содержаться условие об оплате новым участником первоначальному цены уступаемого права. Обязанность же перед застройщиком по оплате цены ДУДС является уже существующим условием ДУДС, и, соответственно, она не может быть установлена или изменена соглашением о передаче договора. Если такая обязанность в текст все-таки включена, то имеет место смешанный договор, состоящий из соглашения о передаче договора и дополнительного соглашения об изменении ДУДС.
Следует отметить, что если участник долевого строительства переведет свой долг на другое лицо, то впоследствии уступить право из того же ДУДС он сможет только новому должнику, так как при уступке иному лицу будет нарушено требование ч. 1 ст. 11 ФЗ N 214-ФЗ.
Запрет на уступку прав участника без согласия застройщика может быть предусмотрен в ДУДС. При нарушении такого запрета цессия может быть признана недействительной по иску застройщика, если будет доказано, что новый участник знал или должен был знать об указанном запрете (абз. 2 п. 2 ст. 382 ГК РФ). Таким образом, в отличие от перевода долга и от передачи договора отсутствие необходимого по ДУДС согласия на уступку права влечет оспоримость, но не ничтожность сделки. Срок исковой давности по таким требованиям составляет один год со дня, когда застройщик узнал или должен был узнать о совершении цессии (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В случае признания недействительной уступки соответствующие права должны быть признаны за первоначальным участником в порядке ст. 1106 ГК РФ.
Согласие застройщика на уступку права является односторонней сделкой (ст. ст. 153, 154, 157.1 ГК РФ). Так как выдача согласия на уступку является правом застройщика, которое он осуществляет своей волей и в своем интересе, допустимо установление в ДУДС платы за выдачу такого согласия.
Не противоречит гражданскому законодательству установление в ДУДС запрета на уступку прав участника без согласия застройщика в отношении определенных лиц или категорий лиц. Например, в ДУДС, заключенном между застройщиком и юридическим лицом, может содержаться условие, в соответствии с которым согласие застройщика требуется только для случаев уступки прав гражданам, уступка же прав юридическим лицам может осуществляться без получения согласия. Интерес такого запрета для застройщика может заключаться, в частности, в том, чтобы контролировать случаи распространения на отношения между ним и участником законодательства о защите прав потребителей.
Объем переходящих прав при цессиимежду юридическим лицом и гражданином
Вопрос о действии законодательства о защите прав потребителей при уступке прав требования по ДУДС является непростым, и должен, на наш взгляд, решаться не только с учетом принципа защиты интересов должника, но и с учетом принципа защиты интересов потребителя, являющейся, как известно, слабой стороной в соответствующих правоотношениях.
Объем прав участника для разных категорий субъектов гражданского права неодинаков.
Во-первых, участником долевого строительства может быть юридическое лицо. Такому участнику принадлежит стандартный объем прав, предусмотренный Федеральным законом N 214-ФЗ.
Во-вторых, участником может быть гражданин, заключивший ДУДС для предпринимательских целей, например для последующей перепродажи ОДС, для сдачи ОДС внаем или в аренду и проч. При этом не имеет значения, зарегистрирован ли данный гражданин в качестве индивидуального предпринимателя, важно лишь то, что договор заключен им не для личных, семейных и иных подобных нужд. Объем прав у такого участника шире, чем у участника - юридического лица. Он обладает правом на взыскание с застройщика неустойки в повышенном размере в следующих случаях:
1) при просрочке исполнения обязанности по передаче участнику ОДС. Неустойка взыскивается в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России от цены ДУДС за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ);
2) при одностороннем отказе участника от исполнения ДУДС по причинам, указанным в ч. 1 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ. При таком отказе застройщик обязан вернуть участнику все полученные от него в счет цены договора денежные средства, а также уплатить ему неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России за весь период пользования деньгами (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ);
3) при просрочке исполнения обязанности по возврату участнику денежных средств в связи с досрочным расторжением договора. Неустойка взыскивается в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России от цены ДУДС за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ).
Предусмотренная этими нормами неустойка в 2 раза выше неустойки, которая взыскивается за аналогичные нарушения в пользу участника - юридического лица.
В-третьих, участником может быть гражданин, заключивший ДУДС исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Объем прав у такого участника максимальный. Помимо норм о повышенной неустойке, к отношениям, вытекающим из такого договора, согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ N 214-ФЗ. Нормы этого законодательства предоставляют участнику-потребителю следующие права:
1) право на получение в судебном порядке штрафа в размере 50% от суммы, которая была присуждена судом в полу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей)). Штраф взыскивается с застройщика за неисполнение обязанности по добровольному удовлетворению требований потребителя (п. 5 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
2) право на компенсацию морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей);
3) право на выбор подсудности, в том числе подсудности по месту жительства потребителя (ст. 17 Закона о защите прав потребителя).
Также в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В соответствии с данной нормой свобода определения условий ДУДС, заключаемого застройщиком с потребителем, существенно ограничена, в отличие от ДУДС, заключаемого застройщиком с юридическим лицом или с гражданином, который не является потребителем. Так, если в ДУДС, заключенном с юридическим лицом, может быть предусмотрен повышенный по сравнению с установленным ч. 6 ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ размер неустойки за просрочку исполнения обязанности участника по уплате цены ДУДС (п. 2 ст. 332 ГК РФ), то в ДУДС, заключенном с потребителем, такое условие будет являться недействительным.
Возможны случаи, когда участником долевого строительства является гражданин, заключивший ДУДС для цели разового извлечения прибыли. Строго говоря, такая деятельность не является предпринимательской, так как в ней отсутствует признак систематичности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Тем не менее, на наш взгляд, к отношениям с таким гражданином не должно применяться законодательство о защите прав потребителей, так как цель извлечения прибыли не относится к потребительским целям.
Юридическое лицо, заключившее с застройщиком ДУДС, не обладает правами, субъектом которых может быть только гражданин. Возникает закономерный вопрос: могут ли возникнуть эти права (назовем их для удобства "дополнительными правами") у гражданина, который получил права по ДУДС от юридического лица?
Ни ГК РФ, ни ФЗ N 214-ФЗ, ни Закон о защите прав потребителя не содержат ответа на данный вопрос. В правоприменительной практике сложились два противоположных подхода к решению данной проблемы:
2) согласно первому гражданин, получивший права участника по цессии от юридического лица, обладает также и дополнительными правами;
3) согласно второму дополнительные права не могут возникнуть у гражданина в результате цессии. Рассмотрим аргументы обоих подходов подробнее.
1. Дополнительные права возникают.
Как в случае возникновения прав на получение ОДС непосредственно из ДУДС, так и в случае приобретения этих прав в результате уступки требования, правоотношения, объектом которых является ОДС, складываются между застройщиком и гражданином. Будет, очевидно, несправедливым, если гражданин, вступивший в правоотношения с застройщиком посредством уступки прав, окажется в положении существенно худшем, чем гражданин, который вступил в точно такие же правоотношения с застройщиком посредством заключения ДУДС.
Далее, если допустить такое различие в правах граждан, то недобросовестный застройщик может избежать обязанностей, корреспондирующих с дополнительными правами, заключив ДУДС с аффилированным юридическим лицом в отношении всех ОДС и в дальнейшем реализуя ОДС исключительно через это юридическое лицо посредством цессии.
Наконец, из содержания ч. 2 ст. 6, ч. ч. 2, 6 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ следует, что дополнительные права возникают у гражданина в силу одного только факта наличия основанных на ДУДС правоотношений с застройщиком, следовательно, эти права возникают непосредственно в силу закона, вне зависимости от воли сторон <1>.
--------------------------------
<1> Этот аргумент неприменим к правам потребителя, см. далее.
Данная позиция нашла отражение в п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 <2>. Однако, к сожалению, суд в обоснование своего вывода о применении законодательства о защите прав потребителей "к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности", не привел детальной аргументации, ограничившись лишь ссылкой на ч. 9 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ.
--------------------------------
<2> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 3.
2. Дополнительные права не возникают.
Основной аргумент второго подхода заключается в том, что, если дополнительные права отсутствуют у первоначального участника, то они в силу основного принципа цессионного права - недопущения ухудшения положения должника - не могут возникнуть и у нового участника. Как известно, "никто не может перенести больше прав на другого, чем он имел бы сам" (Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet). Эта формула в современном праве знает массу исключений, но применительно к цессии она действует в полной мере. Если мы откажемся от нее, то должны будем допустить, что у цессионария может быть больший по сравнению с цедентом объем прав, и, следовательно, у должника после цессии появляется больший объем обязанностей, чем то было до цессии. Но это прямо противоречит другому принципу гражданского права, согласно которому ни на кого не могут быть возложены обязанности помимо его воли <3>. Непосредственно в законе этот принцип не закреплен, однако его проявления можно обнаружить, например, в п. 3 ст. 308 ГК РФ, согласно которому обязательство не может создать обязанности для лиц, которые не участвуют в нем в качестве сторон <4>. Застройщик не участвует в уступке права, и, следовательно, она не может создавать для него новые обязанности.
--------------------------------
<3> ". Никто не может своими действиями, поскольку речь идет о договоре, создать другому лицу обязанность. Из этого, в частности, следует, что ухудшить юридическое положение лица без его воли невозможно" (Скловский К.И. Механизм перехода права и последствия цессии // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 62).
<4> Непосредственно к уступке прав данная норма применена быть не может, так как обязательства передать право не существует (п. 1 ст. 307 ГК РФ). На данном принципе основана также ст. 155 ГК РФ.
Наконец, формулировка ч. 9 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ ("к отношениям, вытекающим из договора, заключенного (выделено мной. - М.М.) гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей") позволяет сделать вывод, что участник-гражданин обладает правами потребителя только тогда, когда он заключил ДУДС, а не тогда, когда он приобрел права из ДУДС по цессии.
Тот факт, что корреспондирующие с дополнительными правами обязанности застройщика, как правило, связаны с нарушением им же основных обязанностей по ДУДС, по сути, ничего не меняет. Застройщик при заключении ДУДС рассчитывает размер своих финансовых потерь в случае возможного нарушения срока передачи участникам ОДС; размер этих потерь принимается во внимание при решении многочисленных вопросов, возникающих в ходе строительства объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию. Увеличение таких потерь в два и более раза без всякого ведома застройщика представляется не менее несправедливым, чем ущемление в правах потребителя гражданина, который заключил не ДУДС, а соглашение об уступке права.
Этот второй подход также нашел отражение в судебной практике.
Так, в Апелляционном определении Липецкого областного суда от 06.08.2014 по делу N 33-2087/2014, в частности, сказано: "По смыслу вышеприведенных норм материального права, если первоначальным кредитором было лицо, заключившее договор с застройщиком для осуществления предпринимательских целей, и оно уступает свои права в отношении застройщика гражданину, приобретающему права в отношении застройщика для семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, дополнительные гарантии в силу их отсутствия у первоначального кредитора перейти к новому кредитору не могут. В соответствии с буквальным толкованием ст. 384 ГК РФ никто не может передать больше прав, чем он имеет. Поскольку право требования к застройщику возникло у истца на основании гражданско-правового договора уступки права требования, заключенного с юридическим лицом, следовательно, к нему как новому кредитору не может перейти больше прав, чем изначально было у первоначального кредитора" <5>.
--------------------------------
<5> СПС "КонсультантПлюс".
На наш взгляд, этот подход в большей мере, чем первый, соответствует духу и букве гражданского права. Ситуации, когда у лица возникают обязанности по сделке, в которой это лицо не участвует, и на заключение, содержание и исполнение которой не могло повлиять, в принципе не должны допускаться правом.
Однако нельзя не отметить, что если при первом подходе приоритет (в ущерб точному смыслу гражданского законодательства) отдается правам гражданина, то при втором эти же права гражданина вовсе не принимаются во внимание. Возникает очевидный дисбаланс интересов. Права застройщика как должника, безусловно, должны быть учтены, но учет этих прав не должен осуществляться в ущерб правам гражданина.
Наши рассуждения основывались на той идее, что является несправедливой и не соответствующей закону ситуация, при которой на застройщика возлагаются дополнительные обязанности без его на то согласия. Следовательно, именно согласие застройщика должно явиться тем ключом, который позволит наиболее оптимальным способом разрешить имеющееся затруднение.
Диспозитивная норма п. 2 ст. 382 ГК РФ позволяет включить в ДУДС условие, согласно которому для перехода к другому лицу прав кредитора требуется согласие должника <6>. Действуя свободно и в своем интересе, застройщик волен не разрешить уступку прав от юридического лица гражданину и сохранить правоотношения, не "обремененные" для него дополнительными правами. Соглашаясь же на такую уступку прав, застройщик тем самым соглашается не только на замену кредитора, но и на то, что с момента цессии он вступает в правоотношения с лицом, обладающим иным статусом, чем предыдущий участник, с лицом, которое в силу закона обладает большим объемом прав.
--------------------------------
<6> После вступления в силу Закона N 367-ФЗ в ГК РФ появилась норма, согласно которой право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него (абз. 1 п. 4 ст. 388 ГК РФ). На первый взгляд, эта норма может быть применена к переходу прав от юридического лица к гражданину - увеличение мер ответственности в два и более раз вполне может быть истолковано как значительно более обременительное исполнение. Однако, во-первых, в правоприменительной практике возможно и иное, прямо противоположное, толкование. Во-вторых, ее применение предполагает, что права потребителя в результате уступки все-таки возникают, что, как мы попытались показать выше, является неверным.
При наличии согласия застройщика на цессию, приращение прав на стороне участника происходит уже не в силу уступки права, а является следствием волеизъявления застройщика. Таким образом, не нарушается принцип, согласно которому ни на кого не могут быть возложены обязанности помимо его воли - дополнительные обязанности застройщика возникают с его на то согласия.
Если необходимость получения согласия застройщика на уступку прав не предусмотрена ДУДС, то замена участника происходит помимо воли застройщика и возложение на него дополнительных обязанностей будет неправомерным. Участник-гражданин, получивший от юридического лица права по ДУДС, не может быть носителем дополнительных прав, пока на то не будет получено согласия застройщика. При этом закон не запрещает, чтобы застройщик, с целью возникновения у участника-гражданина дополнительных прав, предоставил участнику такое согласие.
При уступке прав от гражданина к юридическому лицу дополнительные права у цессионария не появляются. Это связано с тем, что эти права могут принадлежать только определенной категории лиц и являются потому ограниченно оборотоспособными. Они признаются законом за гражданами как за заведомо слабой стороной договора, и возникновение их у юридического лица будет противоречить смыслу и целям соответствующего законодательства.
В то же время в силу принципа свободы договора некоторые из дополнительных прав могут сохраниться и в отношениях застройщика с участником - юридическим лицом. Так, если в договоре, заключенном с гражданином, в соответствии с ч. 2 ст. 6, ч. 2 ст. 9 и ч. 6 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ предусмотрен повышенный размер неустойки и отсутствует оговорка о том, что неустойка в таком размере взыскивается с застройщика только в том случае, если участником является гражданин, то застройщик будет обязан оплатить неустойку в повышенном размере и в том случае, если права участника по данному договору перейдут к юридическому лицу.
Уступка дополнительных прав и уступка прав в части
В завершение хотелось бы остановиться еще на двух аспектах уступки прав требования по ДУДС, которые могут представлять определенный интерес для застройщика.
Первый связан с запретом уступки дополнительных прав после реализации основного права.
Согласно ч. 2 ст. 11 ФЗ N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. На первый взгляд это требование закона не вызывает вопросов. После подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче ОДС обязательство застройщика по передаче участнику ОДС считается исполненным (ч. 1 ст. 12 ФЗ N 214-ФЗ), соответственно, корреспондирующее с этой обязанностью право участника прекращается (ст. 408 ГК РФ) и не может быть предметом уступки.
Однако после подписания передаточного акта или иного документа о передаче ОДС прекращается только основное право участника. Некоторые из дополнительных прав и прав, связанных с основным, могут не прекратиться. Так, если ОДС был передан участнику с просрочкой, у участника появляется право на взыскание с застройщика неустойки (ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ) и убытков (ст. 10 ФЗ N 214-ФЗ). Возможность отдельной уступки права на взыскание неустойки и на возмещение убытков подтверждается судебной практикой (п. п. 16, 17 информационного письма N 120). Однако в силу ч. 2 ст. 11 ФЗ N 214-ФЗ уступка права на взыскание с застройщика неустойки и на возмещение убытков возможна только до передачи ОДС. Совершенная после такой передачи уступка будет недействительной, и застройщик вправе требовать признания ее ничтожности в порядке п. 3 ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ.
Второй аспект касается возможности уступки прав требования по ДУДС в части.
ФЗ N 214-ФЗ не содержит норм, которые запрещали или ограничивали бы такую уступку. До 1 июля 2014 года нормы об уступке прав в части отсутствовали и в ГК РФ. Возможность такой уступки следовала из диспозитивного правила ст. 384 ГК РФ, однако судебно-арбитражная практика примерно до середины нулевых годов не признавала уступку права в части. Ситуация изменилась с выходом ИП N 120. В п. 5 данного документа сказано, что уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству <7>. При этом суд в качестве примера делимых прав привел право аренды нескольких помещений и, соответственно, допустил уступку права аренды в отношении одного или нескольких таких помещений.
--------------------------------
<7> Классическое определение делимого обязательства дал Г.Ф. Шершеневич: ". действие, составляющее содержание обязательства, может быть признано делимым, когда оно может быть выполнено по частям, когда оно допускает разделение его без нарушения сущности, так что каждая часть действия имеет то же содержание, как и целое, и отличается от последнего только количественно" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М. Статут, 1995. С. 280).
В настоящее время правило об уступке права в части закреплено в п. 3 ст. 384 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо, и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.
Таким образом, если предметом ДУДС является несколько ОДС, то уступка прав по такому договору в части одного или нескольких объектов возможна. Если же предметом ДУДС является жилое помещение, то обязательство по его передаче является неделимым, и совершить уступку в части по такому договору нельзя. Если предметом ДУДС выступает нежилое помещение, то ситуация несколько сложнее. Законодательство содержит крайне расплывчатые определения нежилого помещения <8>, в силу чего нередко под одним нежилым помещением по проектной документации понимаются все помещения на одном или даже на нескольких этажах. Поэтому когда в проектной документации и в проектной декларации нежилое помещение выступает как самостоятельная часть (п. 5 ч. 1 ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ), уступка прав в части в отношении такого помещения невозможна. При необходимости совершения такой уступки должны быть предварительно внесены изменения в проектную документацию и в проектную декларацию о разделении такого помещения (если такое разделение не противоречит строительным нормам и правилам) и после этого - соответствующие изменения в ДУДС.
--------------------------------
<8> Так, например, согласно п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещением является "часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями".
Тогда, когда возникает необходимость во включении в договорные отношения второго участника (например, заключившая ДУДС мать желает, чтобы соучастником и сособственником будущего ОДС являлся ее ребенок), нормы о цессии неприменимы. Включение в договор дополнительного участника является не уступкой права, а случаем возникновения множественности лиц в обязательстве. В ГК РФ отсутствуют нормы, которые регулировали бы порядок возникновения множественности лиц в обязательстве в силу договора. На наш взгляд, здесь должны применяться общие нормы об изменении договора, которое согласно ст. ст. 310, 450 ГК РФ осуществляется с согласия всех сторон <9>.
--------------------------------
<9> Иная ситуация складывается, когда вследствие универсального правопреемства на стороне участника возникает несколько лиц (например, несколько наследников). Такое изменение происходит без согласия застройщика (ч. 7 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ).
1. Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве: опыт исторического исследования теоретической и догматической конструкции и обобщения российской судебной практики. М. ЮрИнфоР, 2001.
2. Белов В.А. Изменения и дополнения положений Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве (общий обзор и комментарий) // Закон. 2014. N 9.
3. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. М. Статут, 2001. Кн. 1; М. Статут, 2003. Кн. 2.
4. Вошатко А.В. Договор уступки и каузальная сделка // Очерки по торговому праву: Сб. науч. тр. / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Ярославль: Ярославский государственный университет, 2001. Вып. 8.
5. Горбатов К.А. Абстрактность и каузальность цессии // Вестник гражданского права. 2012. N 3.
6. Карапетов А.Г. Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договоров и ее пределах" // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2014. N 9.
7. Крашенинников Е.А. Основные вопросы уступки требования // Очерки по торговому праву. Ярославль, 1999. Вып. 6.
8. Крашенинников Е.А. Правовые последствия уступки требования // Хозяйство и право. 2001. N 11.
9. Новицкий И.Б. Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М. ГосЮрИздат, 1950.
10. Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М. Статут, 2004.
11. Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М. Статут, 2005.
12. Скловский К.И. Механизм перехода права и последствия цессии // Хозяйство и право. 2002. N 2.
13. Скловский К.И. Сделка и ее действие. 2-е изд. М. Статут, 2015.
14. Слыщенков В.А. Передача проданной вещи как исполнительская сделка (к вопросу о юридической квалификации действий по исполнению договора) // О собственности: Сборник статей к юбилею К.И. Скловского. М. Статут, 2015.
15. Туктаров Ю.Э. Возражения и зачет при уступке требования // Право и экономика. 2006. N 4.
16. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М. Статут, 1995.
17. Эрделевский А.М. Договор мены в арбитражной практике // Подготовлен для СПС "КонсультантПлюс". 2002.
18. Югай О.Д. Некоторые проблемы уступки права требования (цессии) // Гражданское право. 2006. N 1.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
