Арендная плата и порядок ее пересмотра

Как было указано выше, размер арендной платы следует считать существенным условием договора аренды нежилого помещения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным .

Размер арендной платы может быть установлен:

а) за объект аренды в целом;

б) за единицу общей площади объекта аренды. В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактического общего размера переданного арендатору объекта аренды;

в) за единицу различных составляющих площадей объекта аренды (например, за единицу площади подсобного помещения в магазине может быть установлен размер арендной платы, отличающийся от размера арендной платы за единицу площади торгового зала в магазине и т.д.). В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактических размеров составляющих площадей переданного арендатору объекта аренды.

Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически (например, ежемесячно, ежеквартально и т.д.) или единовременно (например, в начальный период срока аренды или, напротив, в заключительный период срока аренды арендатором единовременно уплачивается арендная плата за весь период аренды).

Однако стороны могут предусмотреть неденежную форму арендной платы, например:

а) встречное предоставление арендатором в счет арендной платы определенных услуг;

б) встречное выполнение арендатором в счет арендной платы определенных работ;

в) встречная передача арендатором в счет арендной платы определенной вещи в собственность или в аренду;

г) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

д) зачет арендатором в счет арендной платы встречных обязательств арендодателя перед арендатором (например, вытекающих из договора займа, поставки и т.п.).

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Однако, например, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данных случаях арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, соответственно, утрачивается необходимый признак возмездности договора аренды нежилого помещения (см. п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма арендной платы определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены соглашением сторон (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды, арендная плата начисляется с момента фактической передачи объекта аренды по передаточному акту арендатору до момента его фактического возврата по передаточному акту арендодателю. Соответственно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче объекта аренды в установленный срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). В свою очередь, досрочное освобождение арендатором объекта аренды (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) без передачи его по передаточному акту арендодателю не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6 марта 2008 г. по делу N А49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу N А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10324-04). Таким образом, даже двусторонним соглашением стороны не вправе пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть неизменность размера арендной платы в течение всего срока аренды.

Однако есть случаи, когда размер арендной платы может изменяться чаще, чем один раз в год:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Правовые основания и условия для изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств установлены ст. 451 ГК РФ. При аренде нежилого помещения существенным изменением обстоятельств, влияющим на размер арендной платы, могут являться, в частности:

— ухудшение условий доступа и проходимости к нежилому помещению (например, в результате строительных работ и возведения третьими лицами капитальных сооружений существенно ухудшился доступ к арендуемому магазину, снизилась проходимость, соответственно, уменьшилась выручка арендатора);

— ухудшение визуальной видимости нежилого помещения, в т.ч. вывески и наружной рекламы арендатора (например, на пешеходном проспекте муниципальными службами высажены деревья, которые закрыли видимость арендуемого магазина, что повлекло снижение выручки арендатора);

— ухудшение транспортной развязки (например, в результате длительных дорожных работ изменился маршрут проезда к арендуемым складским помещениям).

Судебная практика признает возможность применения ст. 451 ГК РФ по требованию одной из сторон (как правило, арендатора) при необходимости изменения размера арендной платы (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 июня 2008 г. по делу N А51-6760/200728-174, Постановление ФАС Московского округа от 15 декабря 2006 г. по делу N КГ-А40/11912-06-П).

2. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Например, в связи со значительным износом коммуникаций существенно ухудшились теплоснабжение и водоснабжение объекта аренды.

3. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды порядок (механизм) исчисления арендной платы по каждому сроку платежа либо по окончании определенного периода. Например, в договоре аренды может быть указано, что размер арендной платы ежегодно(ежеквартально) увеличивается на установленный органами статистики индекс инфляции за прошедший календарный год (квартал). Такое фактическое изменение размера арендной платы не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Хотя на практике в данном случае стороны также, как правило, фиксируют фактическое изменение размера арендной платы двусторонним соглашением, следует отличать: такое соглашение по сути является не оформлением взаимной воли сторон, а подтверждением (констатацией) изменения арендной платы.

Следует учитывать, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Исключение, по нашему мнению, составляет рассмотренная выше ситуация, когда фактическое изменение размера арендной платы происходит в соответствии с порядком (механизмом) исчисления арендной платы, зафиксированным непосредственно в самом договоре.

Предусматривая в договоре аренды нежилого помещения определенный размер арендной платы, стороны должны также распределить в договоре обязанности по оплате электроэнергии, теплоснабжения, коммунальных услуг, иных эксплуатационных услуг, связанных с использованием объекта аренды. Здесь возможны следующие варианты:

а) все перечисленные расходы, связанные с использованием объекта аренды, учтены в размере арендной платы, соответственно, арендатор ничего, кроме арендной платы, арендодателю не уплачивает и не возмещает;

б) арендатор дополнительно к арендной плате оплачивает расходы, связанные с использованием объекта аренды, арендодателю или непосредственно снабжающим и обслуживающим организациям (на основании приборов учета, выставляемых счетов либо пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади здания и т.д.);

в) арендатор дополнительно оплачивает расходы, связанные с использованием объекта аренды, но только в случае превышения определенных сторонами в договоре аренды величин потребления (например, потребление арендатором электроэнергии до 1000 кВт в месяц учтено в размере арендной платы; потребление электроэнергии свыше этого показателя оплачивается арендатором дополнительно).

Следует обратить внимание также на следующий немаловажный налоговый аспект арендных правоотношений, напрямую связанный с уплатой арендатором арендодателю арендной платы.

На практике арендодателем нежилого помещения нередко выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Такая ситуация сама по себе сомнительна с точки зрения законности, поскольку систематическое получение прибыли от сдачи в аренду имущества без официальной государственной регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности (индивидуального предпринимателя или юридического лица) можно расценивать как незаконную предпринимательскую деятельность, ответственность за которую предусмотрена ст. 14.1 КоАП РФ и ст. 171 УК РФ.

Однако это обстоятельство не освобождает арендатора (если он является юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем либо занимается нотариальной или адвокатской практикой) от выполнения дополнительных налоговых обязанностей, связанных с „непредпринимательским“ статусом арендодателя. Речь идет о выполнении арендатором по отношению к такому арендодателю обязанностей налогового агента в соответствии со ст. 226 НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор в этом случае обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.

При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога (например, при оплате арендной платы в натуральной форме) налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика-арендодателя (п. 5 ст. 226 НК РФ).

Отметим, что за неправомерное неперечисление (неполное перечисление) сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, ст. 123 НК РФ предусматривает ответственность в виде штрафа в размере 20 процентов от суммы, подлежащей перечислению.

Попытки сторон договора аренды снять с арендатора обязанности налогового агента (при денежной форме арендной платы) путем закрепления в договоре аренды условия о том, что арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ, либо путем оформления от имени арендодателя соответствующего заявления, вряд ли можно признать законными, поскольку такие права в ст. 226 НК РФ не предусмотрены.

Форум: Временное изменение условий договора аренды Форум Главбух

Временное изменение условий договора аренды

Вопрос в следующем: В связи с нашим тяжелым положением, наш арендодатель пошел навстречу и снизил размер арендной платы за ноябрь. Явление это разовое, действует всего один месяц. Как правильно оформить доп. соглашение к договору в этой ситуации? Помогите пожалуйста, я не юрист, а оформить эти изменения нужно грамотно, чтоб комар носа не подточил.

Re: Временное изменение условий договора аренды

Кобрик. так и пишите, что стороны согласовали следующие условия:
пункт такой то (где указана стоимость аренды) договора аренды нежилого помещения изложить в следующей редакции "На период с 01.11.2012 по 30.11.2012 стоимость арендной платы составит столько то." Остальные пункты договора аренды изменению не подлежат. Допсоглашение является неотъемлемой часть договора аренды нежилого помещения №. от. составлено в 2 экз. по подному каждой из сторон и имеет равную юрид.силу. Вот как то так, если кратко.

Re: Временное изменение условий договора аренды

ГЛБ. я может заморачиваюсь, но вычитала в комментариях к ГК РФ ст.614 п.3 что изменение цены договора возможно не чаще 1 раза в год и это как бы не распространяется на разовое изменение цены, точнее оно невозможно в силу закона, но стороны иногда на это идут, на свой страх и риск, и если вдруг арендодатель захочет сможет оспорить данное соглашение в суде. это действительно так? И еще в этом доп. соглашении нужно указывать причину почему в данном месяце аренда ниже. или просто достаточно того что "стороны договорились" и усе

Доп соглашение об изменении арендной платы образец

Миша Лаврентьев (Мск)
Подскажите как правильно составить доп.соглашение к договору аренды на изменение суммы арендной платы.

Толик Евсеев
Отправил по почте два допика, один на уменьшение один на увеличение, переделаешь если нужно на свое усмотрение.

Марина Молчанова
Стороны пришли к соглашению. Пункт. изложить в следующей редакции: (и излагаете то что вам нужно) В остальном стороны ссылаются на дог аренды. да очень просто, шапка та же что и в договоре и делаете пометку на изменение пункта об.

Оказана консультация по телефону.
С уважением, Ваш юрист, Пильчевский Степан

Рейтинг ответа: Лучший ответ

Анна Доронина (Мск)
Юристы, оч нужна Ваша помощь. Вопрос аренды квартиры, жильцы не платят и не съезжают.

Толик Евсеев
По собственному опыту могу сказать, что лучше всего обратиться Вам в полицию и вместе с ними жильцов выселить, через суд это долго и затратно. и не бойтесь их угроз про налоговую. это пустое заявление, сначала им вообще нужно будет в.

Марина Молчанова
Клиент всегда прав. Выселяйте в судебном порядке. Плюс в нем же взыскивайте арендную плату по договору. В налоговую он конечно мог бы обратится, настучать так сказать, но как он это сделает без договора то: А налоги платить нужно, сами.

Оказана консультация по телефону.
С уважением, Ваш юрист, Пильчевский Степан

Рейтинг ответа: Лучший ответ

Альберт Новиков (Москва)
как сделать съемную квартиру уютней (особо не вкладываясь, жить в ней осталось до середины лета)

Толик Евсеев
Потерпите до лета. Не стоит вкладывать деньги в бесполезный проект. Ну мебель переставьте). занавески поменяйте. Сразу вид изменится.

Марина Молчанова
Пёстрые шторы и всякие аксесуары помогут и потом с собой забрать можно. заключите соглашение с арендодателем, об изменениях, в счет погашения арендной платы может ему тоже это понравится Освещение играет большую роль. Купите небольшой.

Оказана консультация по телефону.
С уважением, Ваш юрист, Пильчевский Степан

Рейтинг ответа: Лучший ответ

Толик Евсеев (Москва)
Месяц назад сняли с женой квартиру, на днях хозяин сказал что будет продавать, договор действителен ещё 4 месяца.

Толик Евсеев
Как известно, образец договора аренды обычно включает в себя такие пункты: срок, в соответствии с которым арендатор будет занимать жилое помещение, стоимость арендной платы, описание квартиры (количество комнат и т.д.), данные обо всех.

Марина Молчанова
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма.

Оказана консультация по телефону.
С уважением, Ваш юрист, Пильчевский Степан

Рейтинг ответа: Лучший ответ

Лина Киселева (Мск)
Вопрос о цене в договоре дарения.

Толик Евсеев
Вы договор сами внимательно почитайте в условиях изменения арендной платы. Обычнао там заложен инфляционный % и установлена дата повышения- годовя ,полугодовя или квартальная.Если арендодатель хочет просто увеличить арендную плату, без.

Марина Молчанова
что то у вас заголовок с текстом не сходится, уважаемый. На заголовок отвечу так - это вам должен был объяснить нотариус при составлении договора дарения. По договору аренды - о прошедшем времени не может идти никакой речи, это незаконно!

Оказана консультация по телефону.
С уважением, Ваш юрист, Пильчевский Степан

Рейтинг ответа: Лучший ответ

В дополнение к договору аренды от "___"_________ ___ г. N __

следующего имущества: _____________________________________________ стороны

(наименование, индивидуализирующие признаки)

согласились изменить размер арендной платы на условиях настоящего

Допсоглашения (далее соответственно - "арендная плата" и "имущество").

1.2. Размер арендной платы, установленный статьями ___, ___, ___

договора аренды N ___, не подлежит применению сторонами с момента

заключения настоящего Допсоглашения.

1.3. Стороны согласовали следующий размер арендной платы:

за _________________________________________ Арендатор вносит арендную

(все или определенная часть имущества)

плату в размере ______ рублей;

(иной размер и порядок уплаты с учетом п.

Указанная сумма вносится в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату перечисления авансового платежа и в дальнейшем изменению (пересчету) не подлежит".

2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, действуют условия Договора.

3. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено в ______ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

4. Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Настоящий документы разработали:

Дополнительное соглашение к договору аренды

Дополнительное соглашение к договору аренды представляет собой юридически значимый документ, целью составления которого является изменение уже составленного договора или его расторжение.

Условиями, для заключения любого дополнительного соглашения, является наличие ситуаций, идущих вразрез с условиями уже заключённого договора аренды.

Соглашение, дополнительное, по договору аренды нежилых помещений

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

г. Москва « » ______ 201_ г.

Открытое акционерное общество «_______________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в № … от … 201__ г.

В дополнение к договору аренды от "___"_________ ___ г. N __

следующего имущества: _____________________________________________ стороны

(наименование, индивидуализирующие признаки)

согласились изменить размер арендной платы на условиях настоящего

Допсоглашения (далее соответственно - "арендная плата" и "имущество").

1.2. Размер арендной платы, установленный статьями ___, ___, ___

договора аренды N ___, не подлежит применению сторонами с момента

заключения настоящего Допсоглашения.

1.3. Стороны согласовали следующий размер арендной платы:

за _________________________________________ Арендатор вносит арендную

(все или определенная часть имущества)

плату в размере ______ рублей;

(иной размер и порядок уплаты с учетом п.

Дополнительное соглашение к договору аренды

Содержание и образец бланка

Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы (Кабанов О.М. 2010)

Форма подготовлена с использованием

правовых актов по состоянию на 11.06.2010.

Дополнительное соглашение N _____

договору аренды об изменении размера

"___"________ ___ г.

именуем__ в дальнейшем "Арендодатель",

(Ф.И.О. или наименование)

__________________, действующего на основании

одной стороны, и

_____________________, именуем__ в дальнейшем

действующего на основании ________________, с

другой стороны, заключили настоящее

Дополнительное соглашение (далее -

"Допсоглашение") о нижеследующем:

дополнение к договору аренды от "___"_________

размер арендной платы на условиях

соответственно - "арендная плата" и

платы, установленный статьями ___, ___, ___

договора аренды N ___, не подлежит

применению сторонами с момента

заключения настоящего Допсоглашения.

Принимая во внимание возникшие у Арендатора финансовые трудности

и учитывая его задолженность по оплате арендных платежей, Арендодатель и

Арендатор договорились аннулировать текст статьи ___ "Арендная плата и

условия оплаты" Договора аренды от " " _________ 200__ г. N _____.

2. Статья _____ "Арендная плата и условия оплаты" Договора аренды от

" " _______ 200__ г. принимается в следующей редакции:

3. "Арендная плата и условия оплаты".

3.1. Размер арендной платы с учетом НДС составляет

________________________________ рублей за 1 (один) кв.

Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон может быть оформлено:

— путем составления одного документа, например дополнительного соглашения, протокола и т.п.